Osluškivanje zahteva tržišta nekretnina

Tokom prethodne decenije mnogo faktora uticalo je na razvoj tržišta nekretnina u Srbiji, uključujući političke i ekonomske razlike. To je u velikoj meri ukočilo građevinske aktivnosti u većim gradovima Srbije što je dovelo do značajne disproporcije između postojeće ponude stambenih objekata i očekivane potražnje. Ali, migracija populacije na mikro i makro nivou i nešto snažniji privredni rast nagoveštavaju stabilan rast potražnje u narednom periodu. Očekuje se da će i sve povoljnije kreditne opcije pružiti dodatnu potporu toj tendenciji. Susedne zemlje, poput Bugarske i Hrvatske koje su već prošle kroz tu fazu dobar su parametar za poređenje i putokaz za srpsko tržište stambenog prostora.
Konstantan i stabilan privredni rast Hrvatske uticao je na rast ponude i potražnje za stambenim jedinicama srednje i višeg kvaliteta. Cena kvadratnog metra stambenog prostora u centru Zagreba kreće se od 1.700 do 2.000 evra. U zavisnosti od lokacije i njene atraktivnosti, cena kvadrata ide i do 3.000 evra. U Bugarskoj je trend kontinuiranog rasta bruto društvenog proizvoda, kao i pad stope nezaposlenosti, doveo do toga da stambeno tržište postane najdinamičniji segment tržišta nekretnina. Bugarska je još uvek tržište na kome dominantnu ulogu ima potražnja, tako da najveće interesovanje za stanovima srednje kategorije kvaliteta. U zavisnosti od kvaliteta izgradnje, lokacije i veličine stambenih jedinica, cene stanova variraju od 500 do 1.700 evra za metar kvadratni, dok kvadrat najluksuznijih stambenih objekata košta čak 3.000 evra.
Većina stambenih objekata koji su u poslednjoj deceniji izgrađeni u Beogradu nefunkcionalna je i ne zadovoljavaju savremene zahteve stanovanja. Pritom se misli na raspored prostorija, manjak parking prostora nepostojanje službe koja se brine o održavanju objekta, a naše iskustvo pokazuje da su to standardi koje većina potencijalnih kupaca očekuje. Osluškujući zahteve kupaca investitori su počeli da grade kvalitetnije stanove, koji su uglavnom locirani na Vračaru, Dedinju i od skora i na Novom Beogradu. Stambeni projekti koji najbolje ilustruju ovaj trend a koji su realizovani u toku 2005/06. godine su kompleksi Oaza, Karijatide, Panorama Dedinje, Mačkov kamen. Kao rezultat povećane ponude, kako stanova, tako i bankarskih kredita, tržište stambenog prostora suočilo se sa povećanjem potražnje. Sa malom razlikom u ceni između starijih i novih stanova srednje kategorije, potencijalni kupci se okreću ka novim objektima koji nude završne radove i pogodnosti koje odgovaraju savremenom stilu života. Najveća potražnja vlada za manjim stambenim jedinicama prosečne veličine između 40 i 50 metara kvadratnih. Najviše cene zabeležene su u centru, na Dedinju, Vračaru i Novom Beogradu, dok cene kvadrata stambene jedinice srednjeg i visokog kvaliteta variraju između 1.500 i 2.700 evra (u centru i na Vračaru), zatim između 1.500 i 2.500 evra na Dedinju i 1.300 i 2.100 evra, koliko košta metar kvadratni stambenog prostora na Novom Beogradu. Na tržištu se ne očekuju značajna pomerenja, odnosno pad cena stanova sve dok ne počne izgradnja velikih projekata (stambenih blokova). Prvi nalet nižih cena treba očekivati u 2009. godini nakon izgradnje Univerzitetskog naselja na Novom Beogradu kada će se na tržištu naći više od 2.000 stambenih jedinica. Kada je reč o zakupu, uz blagi pad koji je uočen na godišnjem nivou, prosečna cena zakupa u Beogradu iznosi 11 evra po metru kvadratnom. U najpopularnijim delovima grada – Vračar, Dedinje i Senjak, zakupnine su nešto niže zbog sve veće ponude novih stanova. Velika potražnja za stanovima na Novom Beogradu održala je visinu zakupnine na istom nivou kao i prethodnih godina. Zbog ograničene ponude, zakupnine za porodične kuće iznose 15 evra mesečno. Sa druge strane, kuće veće od 400 kvadrata izdaju se po nižoj ceni zakupa zbog budžetskih ograničenja zakupaca. Samo u retkim slučajevima najluksuzniji, namešteni stanovi dostižu zakupninu od 17 do 19 evra po kvadratu mesečno. Ovi stanovi se obično nalaze u rezidencijalnim delovima Dedinja ili Senjaka i poseduju uređene bašte, ili su smeštene u centru grada u blizini Knez Mihailove ulice.
Do prošle godine, dominantnu ulogu na tržištu stambenih objekata imali su lokalni investitori. Prve strane kompanije, koje su ušle u ovaj tržišni segment, predstavile su projekte namenjene širem tržištu, a koji nude privlačan koncept i pogodnosti za potencijalne kupce. Od stranih investitora najveću aktivnost ispoljavaju investitori iz Izraela. Tako, recimo, GTC gradi jedan od najvećih stambenih kompleksa u Beogradu – Park apartmane koji se prostiru na površini od 20.000 metara kvadratnih. U ponudi će se naći više od 160 stambenih jedinica – od manjih stanova do luksuznih penthausa sa podzemnom garažom i različitim sadržajima. Očekuje se da će ovaj kompleks biti izgrađen do kraja 2007. godine, dok je prodaja posredstvom Koliersa, kao ekskluzivnog zastupnika u završnoj fazi. Drugi moderan projekat za koji postoji veliko interesovanje na tržištu je Panorama Dedinje. Investitor projekata je kompanija Meridian balkans, uz Koliers u ulozi ekskluzivnog agenta prodaje. Ovaj projekat uključuje 11 novoizgrađenih objekata, od kojih se svaki sastoji od četiri nivoa, uključujući garaže. Potencijalnim kupcima su na raspolaganju luksuzne vile i stanovi. Udaljen je 10 minuta od centra grada, ovaj projekat takođe nudi najbolji kvalitet završnih radova, sigurnosne sisteme i moderno dizajniran enterijer i eksterijer.
Time prostor za izgradnju novih stambenih projekata u Srbiji koji treba da zadovolje ne samo potrebe kupaca visoke i srednje klase već i druge segmente našeg visoko izdiferenciranog tržišta nije iscrpljen. Zakon ponude i potražnje diktiraće cenu, ali investitori treba mnogo više pažnje da posvete i kvalitetu onoga što predstavljaju tržištu pošto kupci postaju sve sofisticiraniji i bolje informisani o tome šta treba da očekuju za svoj novac.