Ukoliko očekujete da vaše zemljište bude u planu za eksproprijaciju, odnosno da bi ga država mogla uz naknadu oduzeti zbog izgradnje puta, rudnika ili nečeg trećeg, najvažnije je potražiti pravnu pomoć, savetuju stručnjaci.

Iako ne mogu umanjiti stres što vam neko prinudno uzima dedovinu koju ste generacijama obrađivali ili kuću koju ste „sa deset prstiju“ izgradili, advokati vam mogu pomoći da izvedete pravno-birokratski veleslalom koji vas očekuje.

Pritom, sve troškove, po zakonu, snosi korisnik eksproprijacije – što su najčešće država ili javna preduzeća.

„To bi značilo da ljudi, ako imaju advokata ili angažuju veštaka sve te troškove država će morati da im nadoknadi.

„Faktički, nudi im se gratis advokat i pravna pomoć, zašto to ne iskoristiti“, kaže advokat Miloš Igić iz Novog Sada za BBC na srpskom.

Te odredbe već stoje u aktuelnom Zakonu o eksproprijaciji, a izmene i dopune ovog propisa nalaze se na dnevnom redu sednice Skupštine Srbije za utorak 23. novembar.

Deo opozicije predvođen Skupštinom slobodne Srbije najavio je protest zbog ovog i zakona o referendumu i narodnoj inicijativi, koji se, takođe, nalazi u skupštinskoj proceduri.

Kako navode, ovi zakoni pogubni su za sve građane države Srbije budući da predviđaju štetne izmene u pravu i organizovanju referenduma, kao i „otimanje imovine građana zarad pogubnih projekata i državnih sporazuma“.

Najčešće kritike se odnose na to da se ovaj zakon donosi kako bi se eksproprijacija omogućila metalurško-rudarskoj kompaniji Rio Tinto i drugom privatnom kapitalu.

I po trenutnim propisima oni mogu nesmetano biti korisnici eksproprijacije i to im je omogućeno Zakonom o rudarstvu i geološkim istraživanjima, ističe advokat Igić.

Takav je slučaj sa postupcima u Boru gde je kineska kompanija Ziđin korisnik eksproprijacije.

„Ni po trenutno važećim propisima ne postoje smetnje za Rio Tinto i druge rudarske kompanije da budu korisnici eksproprijacije“, dodaje Igić.

Šta je eksproprijacija?

Komplikovana reč – eksproprijacija predstavlja prinudno oduzimanje imovine od privatnih vlasnika, zarad opšteg interesa.

Najčešće je reč o zemljištu ili nepokretnostima koji se nalaze na mestima gde država ili organi vlasti žele da izgrade aerodrom, auto-put, škole, bolnice ili fabrike.

Te nekretnine uz naknadu prelaze u državno ili javno vlasništvo i ceo postupak je zakonski regulisan.

Iako se poslednjih godina češće pominje jer se više gradi, Zakon o eksproprijaciji postoji od 1995. u Srbiji.

Izmene zakona su stigle u skupštinsku proceduru početkom novembra.

Prethodno, zainteresovani su imali sedam dana prilike da dostave sugestije i primedbe Ministarstvu finansija.

Hitnost postupka

Tako se dolazi do prve skijaške kapije koja će dočekati prinudnog prodavca s početka teksta – pomalo zastrašujuća hitnost postupka.

„Svi postupci koji se vode u skladu sa ovim zakonom hitni“, stoji u predlogu.

To se smatra najvažnijom promenom.

Odredbe Zakona o eksproprijaciji trebalo je uskladiti sa dosadašnjom praksom i neke pojedinosti preciznije utvrditi, stoji u obrazloženju izmena zakona.

„Pripremi ovog zakona pristupilo se imajući u vidu potrebu da se na brz i efikasan način okonča postupak eksproprijacije prevashodno zbog hitnosti postupka, koji se sprovodi u javnom interesu“, dodaje se.

To je već postojalo u praksi, kaže advokat Miloš Igić, pošto već skoro dve godine postoji i Zakon o posebnim postupcima radi realizacije projekata izgradnje i rekonstrukcije linijskih infrastrukturnih objekata od posebnog značaja za Republiku Srbiju.

„On je donet početkom 2020. kao leks specijalis i 90 odsto eksproprijacija se već sprovodi po tom zakonu.

„On predviđa mnogo kraće rokove“, kaže Igić, iz advokatske kancelarije „Knežević, Čepić, Igić“.

Ako se usvoje predložene izmene, vlasnik imovine imaće rok od pet dana da se izjasni o predlogu za eksproprijaciju.

Po prijemu izjašnjenja, nadležni organ odmah, a najkasnije u roku od 15 dana, donosi rešenje o eksproprijaciji nepokretnosti.

„Te izmene su gotovo kozmetičke, jer i danas ti postupci ne traju koliko, inače, traju postupci u Srbiji – dosta se brzo završavaju“, dodaje Igić.

Šta su konkretne promene?

Najveći problem je, ocenjuje advokat, odredba koja se odnosi na isplaćivanje naknade za nelegalizovane objekte.

To bi mogla biti crvena zastavica na putu.

Ona predviđa da „vlasnik takvog objekta ima pravo na naknadu za izgrađeni objekat u visini procenjene građevinske vrednosti tog objekta.“

To je, kaže Igić, neustavno, jer Ustav Srbije predviđa da pravo svojine nekome može biti oduzeto samo u javnom interesu i uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.

„Ako objekat na tržištu, na primer, vredi 1000 evra po kvadratu, a vama je za izgradnju potrebno 600 evra, dosad je zakon regulisao da dobijete tih hiljadu.

„Sada imamo problem jer će se ljudima isplaćivati naknada niža od tržišne, ako se ove izmene usvoje“, ističe on.

Napominje da nekad ljudi nisu ni u mogućnosti da ozakone nekretnine.

„Ako vi imate kuću koja nije legalizovana, to ne mora biti ni vaša krivica, jer onog trenutka kad je donet planski akt da će nešto negde graditi vi automatski ne možete da legalizujete taj objekat jer se nalazi na budućem putu ili rudniku“, opisuje Igić.

Pozitivne promene

Jedna od olakšavajućih izmena Zakona o eksproprijaciji odnosi se na korisnike stanova u društvenoj svojini.

„Zakupcu stana u društvenoj ili državnoj svojini, odnosno javnoj svojini na neodređeno vreme, odnosno nosiocu stanarskog prava u eksproprisanoj stambenoj zgradi ili stanu kao posebnom delu zgrade, korisnik eksproprijacije dužan je da pre rušenja zgrade obezbedi korišćenje drugog odgovarajućeg stana u javnoj svojini sa pravima zakupca na neodređeno vreme“, predviđa novi propis.

Za ovu izmenu novosadski advokat tvrdi da je dobra.

„To znači da niko ne može da ih iseli iz njihove kuće, odnosno stana u kom žive dok se ne završi postupak eksproprijacije i dok im se ne isplati naknada.

„Dosad su ljudi mogli da ostanu na ulici, mada nisu se ti slučajevi često dešavali“, navodi Igić.

Couple looking at big house — Nije jednostavno prodavati nešto u šta se ulagalo čitav život (ilustracija)

Često se, pak, dešavalo da vlasniku imanja posle eksproprijacije ostane parče zemlje do kog ne može da priđe ili je male površine pa ne može da se obrađuje.

Ti vlasnici su imali mogućnost da traže da im se otkupi i to parče zemlje i da sve troškove snosi država.

Sada je to konkretizovano i ta „praksa je implementirana u zakon“, navodi.

Postupci koji su započeti po postojećem zakonu nastaviće se tako, iako u međuvremenu počne primena izmenjenog zakona.

Kapija – katastar

Kao probleme u praksi, koji se dešavaju nezavisno od promena propisa, navodi da državni organi nekad ne ispune obavezu da katastru jave promenu namene zemljišta, zbog čega ljudi budu oštećeni.

Zakon o planiranju i izgradnji reguliše da je građevinsko zemljište ono koje je u katastru tako zavedeno i koje je planskim aktom određeno za izgradnju objekata.

To znači da onog trenutka kad se usvoji plan da će se na nekom mestu graditi put ili bolnica, po sili zakona to zemljište prelazi u građevinsko jer ne može da se gradi na poljoprivrednom zemljištu.

Ipak, u katastru to nekad ostane tako zavedeno, a razlika u ceni je više nego značajna.

„Po određenim mestima je vrednost poljoprivrednog zemljišta 80 dinara po metru kvadratnom, a građevinskog 400 ili 500 dinara.

„Ljudi zbog svoje pravne neukosti potpisuju sporazume na tako niske iznose, a to je više nivoa kontrole prošlo i niko nije postupio u skladu sa zakonom“, navodi Igić.

Tad je eksproprijacijska trka gotova.

„Zato savetujemo svima da potraže stručnu pomoć, posebno kad se hitno postupa“, zaključuje Igić.

Pogledajte i video o zgradi BIGZ-a u Beogradu