Gradnja stanova u Srbiji izuzetno je unosan posao u kome i najmanji preduzimači, za godinu-dve, zarade stotine hiljada evra, a oni koji grade veće stambene zgrade zarađuju i milione. Koliko god stanova da se izgradi, nije dovoljno, a svaki novoizgrađeni kvadrat u Beogradu ili u Novom Sadu ima svog kupca. Zato su cene stambenih kvadrata nerealno visoke, smatraju mnogi – naročito kupci stanova, a profiti investitora ogromni.
Basnoslovne zarade investitora u domaćoj stanogradnji neće za sada mnogo umanjiti ni trenutna stagnacija cena nekretnina pod uticajem globalne finansijske krize. – Isplativost investicija u balkansko tržište nekretnina značajno prevazilazi rizik ulaganja – objasnio je nedavno Dejvid Erikson, izvršni direktor Kapital investment end konsaltansi koja je u Beogradu angažovana na izgradnji kompleksa Marine Dorćol. On tvrdi da još narednih nekoliko godina treba ulagati u tržište nekretnina u ovom delu Evrope, jer samo ovde, u Srbiji, kroz izgradnju stanova može da se ostvari prihod od čak 25 odsto.
UNOSNO DO UBISTVA
– Stanogradnja u Srbiji danas je najunosniji posao. Na delu je ekspanzija za koju postoji jasan razlog, a to je enormna zarada. Iako se investitori žale da im je teško da dođu do dozvola za gradnju, njihov broj neprestano raste. Naši poznati sportisti, koji bi mogli da svoj legalno zarađen novac drže u inostranstvu ili ga tamo plasiraju, sve češće ulažu upravo u izgradnju stanova u Beogradu – kaže za Danas Katarina Lazarević, suvlasnica najstarije beogradske agencije za nekretnine Alka. U gradu sigurno ima investitora koji se zadužuju kod poslovnih banaka, dižu kredite i tim sredstvima zidaju zgrade. Međutim, najviše je onih koji, zbog ogromne potražnje, mogu da zidaju parama često lakovernih kupaca. – Investitor u Beogradu nalazi se u veoma povlašćenom položaju. Ne plaća porez na kapitalnu dobit, sve što treba da plati državi prebacuje na teret kupca kroz cenu stana, od istih tih kupaca dobija novac unapred, zarađuje na garažama čiji goli beton prodaje po ceni od 50 odsto kvadrata stana, i na terasama koje naplaćuje kao da su unutrašnji deo – ilustruje Kaća Lazarević.
Da je gradnja stanova veoma unosan posao potvrđuju i u Udruženju građevinarstva Privredne komore Beograd, i to ilustruju čak i najdrastičnijim primerima ubistava na ulicama zbog neraščišćenih računa u poslovima sa nekretninama.
MANIPULACIJA
Koliko se stvar otela kontroli ilustruje i najavljena borba protiv građevinske mafije koju je nedavno inicirao ministar za ekologiju i urbanizam Oliver Dulić.
Naročito je profitabilna izgradnja u nekim delovima grada – na Dedinju je, kažu, profit čak dinar na jedan uložen dinar. No, ne mogu svi na Dedinje…
Na primer, zgrada od četiri sprata sa potkrovljem, sa 24 stana i dva lokala na beogradskom Bulevaru kralja Aleksandra (nekadašnji Bulevar revolucije), koji se računa kao izuzetno atraktivna gradska lokacija, doneće investitoru najmanje 200.000 evra čistog profita. Kada proda ukupno nešto više od 1.200 kvadrata po tržišnoj ceni, u tom poslu obrnuće skoro dva miliona evra i tako zaraditi za sebe čitava dva velika stana. Međutim, ovo se dešava prema kalkulaciji koja prikazuje čistu zaradu investitora od 10 odsto ukupnog ulaganja, a u takvu računicu upućeniji u dešavanja na tržištu stanogradnje ne veruju mnogo. Druga računica, koja nije tako specifikovana, ali se vrti kao opšte mesto među upućenima, pokazuje da su profiti daleko veći, u proseku 30 odsto, a neki veštiji u manipulisanju troškovima zarađuju i do 50 odsto.
BEOGRAD – NOVI SAD
Da firme koje grade stanove zarađuju u Srbiji više nego što je to moguće bilo gde u svetu svedoči i sve veći broj stranih investitora koji dolaze da grade kod nas. Izraelci su prvi shvatili gde leži dobra zarada. Izraelska kompanija GTC gradi u Bloku 19 A 50.000 kvadrata poslovno-stambenog prostora, a kompanija CEE, čiji je vlasnik izraelski milijarder Juli Ofer, zajedno sa lokalnim firmama Energoprojekt i Napred podići će 400.000 kvadrata poslovnog, stambenog i hotelskog prostora u Novom Beogradu, između nekadašnjeg SIV-a i Beogradske arene. Rusi, na primer, traže u Beogradu 50 hektara na kojima bi gradili 10.000 stanova, a holandska firma Vondel kapital letos je u Novom Sadu kod Limanskog parka započela gradnju više od 30.000 kvadrata poslovnog i kancelarijskog prostora, stanova, poslovnih apartmana i garaža.
Kako do dobiti od 25 odsto?
Gruba računica pokazuje da „cigla-malter“ troškovi iznose oko 500 evra po kvadratu, a sa svim porezima, priključcima i dozvolama, kvadrat stana investitora košta između 800 i 1.300 evra, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta opreme.
– Svi troškovi neophodni za izgradnju stambenog objekta i njihovo učešće u ukupnom budžetu mogu se podeliti u nekoliko grupa – objašnjava za Danas Sonja Lavrov, menadžer odeljenja za konsultantske usluge u izgradnji beogradske centrale Colliers International, regionalnog lidera u posredovanju nekretninama.
– Trošak kupovine lokacije nekada je predstavljao 15 do 20 odsto ukupnog budžeta potrebnog za izgradnju objekta, dok danas dostiže vrednosti u proseku od 20 do 30 odsto – kaže ona. Naknada za opremanje i korišćenje zemljišta koja se plaća Direkciji za građevinsko zemljište (u zavisnosti od tipa objekta i lokacije gde će se objekat nalaziti u okviru pet postojećih gradskih zona, gde svaka ima svoju cenu i iznosi od pet do osam odsto ukupnog troška.
Za troškove izrade tehničke dokumentacije, nadzora i pribavljanja svih potrebnih saglasnosti i dozvola obično se planira dva do tri odsto.
Sami građevinski radovi na konstrukciji, krovu, fasadi, instalacijama i unutrašnjem opremanju objekta odnose novih 55 do 60 odsto ukupne sume. Za marketing, pravne usluge i provizije za prodaju stanova planira se oko dva odsto vrednosti.
Troškovi kreditiranja izgradnje banaka, tzv. projektno finansiranje košta od sedam do devet odsto ukupne sume, a još četiri do pet odsto potrebno je za priključenje na infrastrukturnu mrežu (grejanje, elektroinstalacije, vodovod i kanalizacija, PTT i sl.).
Troškovi spoljnjeg uređenja parcele (ozelenjavanje i uređenje parking zone ) zahtevaju još oko jedan odsto cene, dok bi razni nepredviđeni troškovi predstavljali dodatnih jedan do tri odsto.
– Razlika između tržišne cene novosagrađenog objekta i troškova ulaganja u izgradnju, predstavlja profit, za koji generalno možemo reći da se kreće u granicama od mininimalno 15 do poželjnih 25 odsto tržišne cene objekta – sumira računicu Sonja Lavrov.
Pratite nas na našoj Facebook i Instagram stranici, ali i na X nalogu. Pretplatite se na PDF izdanje lista Danas.
