Kredit ili kirija: Da li se isplati kupovina stana ili kuće u Nemačkoj?

Manje od polovine nemačkih građana stanuje u sopstvena četiri zida. To je najniža kvota u Evropskoj uniji. Nigde nema manje vlasnika nekretnina nego u Nemačkoj. A što se tiče želja samih građana, one su jasne. Sudeći po istraživanjima javnog mnjenja, oko tri četvrtine podstanara, odnosno onih koji su unajmili nekretninu, najradije bi stanovalo u sopstvenom stanu ili kući.

Iza toga se kriju finansijski razlozi, ali i motivi poput bezbednosti ili slobode kreiranja sopstvenog stambenog prostora. U jednoj anketi Instituta nemačke privrede (IW), Instituta za demoskopiju Alenzbah i firme Konsalt GmbH ispitano je više od 1.000 osoba – i većina je bila mišljenja da se kupovina nekretnine isplati.

Obezbeđen standard u starosti

Važnu ulogu kada je reč o mogućoj kupovini nekretnina za mnoge ljude ima pitanje standarda života u „trećem dobu“. Da bi se i posle odlaska u penziju zadržao kvalitet života, privatno penziono osiguranje ima sve važniju ulogu uz ono državno.

Zakonski definisana starosna (državna) penzija znatno je manja od poslednje isplaćene plate. U ovom trenutku prosečna penzija iznosi oko 50% prosečnog dohotka u Nemačkoj. Onima koji žele da se sami dodatno osiguraju za stare dane na raspolaganju su razni instrumenti, na primer fondovi – ili sopstvena nekretnina. Kalkulacija je jasna: za život u sopstvena četiri zida u starosti ne mora da se plaća stanarina.

Mnogi se zato pitaju: da li je možda pametnije da se novac koji se plaća za iznajmljivanje stambenog prostora investira u otplaćivanje kredita kojim se kupuje nekretnina? Po načelu „Radije ću svakog meseca da otplaćujem 1.000 evra za kredit nego da svakog meseca uplatim po 1.000 za kiriju – i na kraju ništa od toga nemam.“ No, da li je ta računica tačna?

Jedna studija istraživačkog instituta Empirika iz 2022. godine bavila se ovom temom. Trebalo je saznati ko je u boljoj situaciji u trenutku odlaska u penziju: oni koji plaćaju kiriju ili vlasnici nekretnina? Rezultat za grupu od 50 do 59 godina s neto primanjima između 1.700 i 2.300 evra bio je prilično jasan: vlasnici su imali više od pet puta veću neto imovinu od onih koji plaćaju kiriju. Podstanari su raspolagali neto imovinom od 36.000 evra, a vlasnici – imovinom vrednom u proseku 190.000 evra.

Osim toga, vlasnici kuća ili stanova bili su u prednosti i na planu novčane imovine, znači svote novca koja se nalazi na bankovnom računu. Vlasnici nekretnina sa otprilike istim primanjima raspolagali su novčanim iznosima od oko 52.000 evra, a podstanari – od „samo“ 31.000 evra.

Potrebno je puno discipline…

Takve podatke treba uzeti s rezervom zato što se odnose samo na slučajeve u kojima je kupovina nekretnine i otplata kredita bio uspešan projekat, ili zato što u toj računici nema mnogo drugih faktora. Može se reći i da je razlog zbog kojeg vlasnici nekretnina u starim danima često raspolažu većom imovinom upravo činjenica da otplata kredita zahteva znatnu dozu discipline. Kod kredita kojima se finansira kupovina nekretnine radi se, dakle, o nekoj vrsti „pozitivne prisile“ na štednju.

Strah da bi banka mogla da prisvoji sveže kupljenu ili izgrađenu nekretninu velika je motivacija za ljude da uštede dovoljno novca da bi mogli da otplate kredit. Vlasnici nekretnina svakog meseca moraju da svojoj banci uplaćuju mesečnu ratu. Zato su spremni na odricanja i više paze na svoje izdatke. I to se na kraju manifestuje i u imovini koju oni poseduju – u odnosu na podstanare.

„Lifestyle-inflacija“

I oni koji plaćaju kiriju moraju da uplaćuju iznos jednom mesečno. Ali to ne podrazumeva da moraju da idu do granica svojih finansijskih mogućnosti da bi što je pre moguće (a najkasnije do odlaska u penziju) otplatili kredit – kao što to rade vlasnici nekretnina. A ovi mogu, ako imaju na raspolaganju malo viška novca, povremeno da banci uplate i dodatne svote kako bi tako smanjili svoj dug.

Za razliku od vlasnika, podstanari prihode kojima slobodno raspolažu (osim onog što plaćaju za kiriju i pokrivanje troškova života) mogu da investiraju na tržišta kapitala. Ali nema mnogo onih koji su baš tako disciplinovani.

Taj fenomen je poznat i kao „lifestyle-inflacija“ ili „lifestyle-creep“: zarađuje se doduše više, i novac bi teoretski mogao da se štedi ili ulaže na tržištu kapitala – ali umesto toga novac se jednostavno troši. Prosto rečeno: ljudi koji plaćaju kiriju mogu sebi da priušte više stvari, ali na kraju raspolažu manjom imovinom.

Stanarina i kreditna rata ne mogu da se porede

Vlasnici dakle pod stare dane mogu da raspolažu većom imovinom. Ali, mesečnu ratu za kredit ne možemo tek tako porediti sa mesečnom stanarinom. Jer bi to značilo da se njihovo mesečno finansijsko opterećenje izjednačava. To nije korektna računica. Ona će postati korektna tek kada u jednačinu ubacimo sve troškove vlasnika nekretnina.

Oni koji plaćaju mesečnu stanarinu, ne mogu da „oplode“ novac kako bi im imovina rasla, ali, s druge strane, oni ne ulaze ni u rizik, objašnjava za javni servis ARD Nils Nauhauzer iz Centrale za zaštitu potrošača u saveznoj pokrajini Baden-Virtembergu. Kada se u iznajmljenoj nekretnini nešto pokvari, kada treba nešto sanirati ili održavati, te troškove ne pokrivaju stanari – već vlasnici nekretnine. A vlasnici moraju da kalkulišu na duži rok, što znači da moraju da kalkulišu i s tim „da je kompletan stambeni objekat, recimo za 50 godina, propao“, napominje Nauhauzer.

Troškovi održavanja

Da bi se održala vrednost sopstvene nekretnine, mora se voditi računa o tome da se uz mesečnu ratu za otplatu kredita na stranu stavi i određena suma koja može da se iskoristi za sanaciju ili održavanje objekta. Nauhauzer tu računa s iznosom od oko dva odsto vrednosti objekta godišnje. Ako neka nekretnina vredi, recimo, 400.000 evra, to bi onda bilo oko 8.000 evra godišnje – ili 670 evra mesečno. Neke druge kalkulacije se orijentišu prema drugim podacima, na primer prema broju kvadratnih metara ili starosti objekta.

Dobro osiguranje za stare dane?

Nekretnina je u načelu dobra ideja kao instrument za obezbeđenje standarda u penziji, ako postoje mogućnosti za kupovinu – na primer dovoljno sopstvenog kapitala, kaže za ARD finansijski stručnjak Gerd Komer: „To je dobar oblik penzionog osiguranja, ali ne mora biti ni najbolji, ni jedini dobar.“

I Nils Nauhauzer iz Centrale za zaštitu potrošača naglašava da nekretnina može, ali i ne mora, biti rentabilan način za osiguranje standarda u starosti. Kada se gleda na duži rok, postoji i mnogo drugih vrsta ulaganja koja su isplativija od nekretnina, kaže on.

Zaštita od samovolje stanodavca

Osim sigurnosti u penziji, ljudima koji hoće sopstvenu nekretninu su važni i neki drugi aspekti. Vlasnici kuća ili stanova ne moraju da se brinu da će vlasnik da raskine ugovor zbog toga što je taj stambeni prostor potreban njemu ili članovima njegove porodice. Udruženje nemačkih stanodavaca procenjuje da se pod tim izgovorom godišnje otkazuju ugovori o najmu za oko 80.000 stanova. Službeni podaci ne postoje.

No, to je ipak relativno mali broj, pogotovo kada se setimo da u Nemačkoj postoji više od 40 miliona stanova. Dakle verovatnoća da će nekom biti otkazan ugovor o unajmljenom stambenom prostoru iznosi manje od jedan odsto. Ali – rizik postoji.