Širom SAD kancelarije pretvaraju u stanove

Ta zgrada, prazna od 2021. godine, pretvara se u 588 stanova za iznajmljivanje po tržišnoj ceni u kojima će boraviti oko 1.000 ljudi.

„Ulivamo život ne samo u ovu zgradu, već i u ceo kvart“, rekao je Džoi Čileli, generalni direktor kompanije za nekretnine Vanbarton Grup koja radi na konverziji.

Širom SAD se traži konverzija kancelarija u stambeni prostor kao potencijalni spas za poslovne četvrti u centru grada koji su se ispraznile tokom pandemije koronavirusa i možda se nikada neće u potpunosti oporaviti.

Stimulisanje konverzije je s naglaskom na pristupačnosti. Više gradova nudi ozbiljne poreske olakšice za programere kako bi podstakli konverziju iz kancelarije u stambeni prostor pod uslovom da se određeni procenat stanova nudi po pristupačnim cenama ispod tržišnih.

U januaru je Pitsburg najavio da prihvata predloge za opremanje pristupačnijeg stambenog prostora kroz „konverziju zapuštenog i nedovoljno iskorišćenog poslovnog prostora“. Boston je u oktobru objavio plan za revitalizaciju centra grada koji je uključivao nastojanje da se obezbedi više stanova, od kojih bi neki bili od prenamene kancelarija. A Sijetl je u aprilu pokrenuo konkurs za vlasnike zgrada u centru grada i dizajnerske firme da smisle ideje za konverziju.

U glavnom gradu, Vašingtonu, gradonačelnica Mjurijel Bouzer je pretvaranje kancelarija u stambeni prostor postavila kao osnovu svog plana da ponovo naseli i revitalizuje centar. Njen „Plan povratka“ za glavni grad, najavljen ove godine, nastoji da doda 15.000 stanovnika u centar grada, uz 25.000 koji tu već žive.

Njena administracija kaže da oko milion kvadratnih metara nekretnina u centru grada već prelazi iz komercijalnih u stambene. Ali gradu je potrebno još mnogo prostora za izmenu namene da bi ispunio svoj cilj od 15.000 novih stanovnika u centru grada.

Ali pritisak za tu konverziju ima u protivnike koji brinu da bi zahtevi za pristupačno stanovanje mogli biti razvodnjeni. Čak i zagovornici modela konverzije kažu da davanje poreskih olakšica bogatim programerima nije najbolje sredstvo za postizanje cilja.

Erika Vilijams, direktorka Instituta za fiskalnu politiku je rekla da je to s programerima i sličnim profesijama „veoma skup predlog za neproveren program“.

Kako se sve veći broj poslodavaca okreće hibridnim modelima rada – u kancelariji i od kuće, postavlja se pitanje da li će ljudi želeti da se presele u centar grada ako se ne zahteva da budu tamo svaki dan.
„Od centra grada morate da napravite kvart – negde gde je živo, razigrano i aktivno“, rekao je gradonačelnik Pitsburga, Ed Gaini, na sastanku Konferencije gradonačelnika Sjedinjenih Država u Vašingtonu u januaru i pitao „Kako da to bude kvart koji ima atmosferu u kojoj mladi žele da budu?“.

Džordan Vuds, 33-godišnji radnik po ugovoru u saveznoj vladi, preselio se u stan u centru Vašingtona 2019. godine, delimično privučen privlačnošću da može pešice do posla. Rekao je da je uspeo da nađe pouzdane prodavnice i restorane koji su bili otvoreni i noću, ali je onda došla pandemija i centar Vašingtona je postao „kao Mesečev pejsaž“.

„A čak i pre pandemije, nedostajale su osnovne stvari kao što su igrališta i parkovi za pse i normalna prodavnica prehrambenih proizvoda koja nije iz skupog lanca, do koje bih mogao da prošetam“, rekao je Vuds. „Ne bih rekao da se kajem, ali da sada razmišljam o tom preseljenju, nisam siguran da bih to učinio“, dodao je on.

Ča D’Aprik, direktor „Dountaun ikonomiksa“, konsultantske firme za razvoj, rekao je da privlačenje novih stanovnika u bivši poslovni kvart u centru grada ima specifične probleme po prnicipu „šta je starijeČ kokoška ili jaje“ jer se poslovanje potrebno stanovnicima razlikuju od poslovanja firmi potrebnih kancelarijskim radnicima koji u centar dlaze sao jer tu rade.

Ponuda za stanvnike obihvata jeftine prodavnice prehrambenih proizvoda, manje zdravstvene centre, prodavnice za kućne ljubimce, prodavnice hardvera i servise za popravku automobila, a sva ta mesta moraju da ostanu otvorena i posle kancelarijskog radnog vremena.

Ali s povećanjem slobodnog prostora u poslovnim zgradama u centru gradova sa 12,2 odsto u četvrtom kvartalu 2019. na 17,8 odsto u prvom kvartalu 2023. godine, po kompaniji za nekretnine CBRE, postoji hitnost da se nešto uradi. Neka od najteže pogođenih mesta su San Francisko sa preliminarnom stopom slobodnog poslovnog prostora od 29,4 odsto, Hjuston s 23,6, Filadelfija sa 21,7 i Vašington sa 20,3%. odsto.

U Njujorku, gde je 15,5 odsto prostora u kancelarijskim zgradama prazno, gradonačelnik Erik Adams najavio je u januaru plan da se napravi 500.000 stanova, uključujući i one sa ograničenom kirijom.

Ključni deo tog plana je redeifinsanje delova centra Menhetna gde se sada dozvoljavaju samo kancelarije i proizvodni prostor. Uporedo kancelarija gradonačelnika gura zakone za odobravanje poreskih olakšica koje bi privukle investitore da investiraju u konverzije poslovnog prostora u pristupačne stambene jedinice.

„Mogućnost da zaista preradimo zastarele zalihe kancelarija u gradu je prava dobit“ jer bi se time pvećala vrednost onih kancelarija koje su i dalje tražene, već bi se naseljavanjem pomoglo aktiviranje zamrle poslovne četvrti, rekla je zamenica gradonačelnika, Marija Tores-Springer.

Uz to „možemo da suzbijemo strašnu stambenu krizu“ grada, rekla je ona, napominjući da u Njujorku više od 70.000 Njujorčana spava u skloništima za siromašne,a uopšte nema stanova koji bi im bili namenjeni.

Tokom protekle dve decenije, skoro 80 ​​poslovnih zgrada u Njujorku je pretvoreno u stabene – najviše u SAD, kaže CBRE. Još oko 200 bi moglo biti u igri u narednoj deceniji, prema Džonu Sančezu, izvršnom direktoru Pokreta za stanovanje „Pet kvartoova“, koji podržava konverziju. To bi proizvelo oko 20.000 stambenih jedinica.

Konverzije su zaslužne za pretvaranje donjeg Menhetna iz naselja koje zamire u sumrak, u traženu destinaciju i za porodice i za gurmane.

„To je najbrže rastuća stambena četvrt u gradu“, rekao je Ros Moskovic, partner advokatske firme „Strok, Strok i Lavan“, specijalizovan za nekretnine, korišćenje zemljišta i javno-privatna partnerstva.
„Sada su tu kolica za bebe i psi, pa očigledno to znači da ti ljudi ne dolaze samo na posao. Oni tu žive“, rekao je on.

Ali malo je verovatno da će samo konverzije u Njujorku i drugde vratiti čitava naselja u centru grada, niti će automatski umanjiti krizu nestašice pristupačnih stanova. U martovskom izveštaju CBRE je otkrio da konverzije kancelarija u kuće predstavljaju samo oko jedan odsto stambenih projekata.

„Pretvaranje zgrada iz jedne namene u drugu nije lako“, rekao je Luk Bronin, gradonačelnik Hartforda, u Konektikatu. „Postoji mnogo zgrada koje jednostavno nisu pogodne za to“, naglasio je on.

Problemi su pristup prirodnom svetlu i vazduhu, nepostojanje balkona u većini poslovnih zgrada i potreba ugradnje stotina kupatila i kuhinja, zajedno s vodovodom u zgradama koje su sagrađene sa samo dva velika WC-a po spratu.

Mogu postojati i ekološki problemi, rekao je Anop Djev, izvršni direktor „Vitrika“, kompanije za razvoj investicija u nekretnine, specijalizovane za pretvaranje uglavnom praznih poslovnih zgrada u stambene zgrade i hotele. „Ponekad su troškovi ili sanacija toliko veliki da čak i ako zgradu dobijete za nulu para, to ne funkcioniše“, reao je on.

Finansiranje, pstojeći zakupci poslovnog prostora i pitanja urbanističkih zona takođe mogu predstavljati izazove. U Vašingtonu, na primer, obilje je federalnih zgrada, ali su one „nedodirljive“.

Kristofer Nikolson, 38, analitičar tehničkih operacija, zna iz prve ruke pluseve i minuse života u preuređenoj poslovnoj zgradi u centru grada – živeo je u dve u centru Denvera. Godine 2018. uselio se u bivšu kancelarijsku zgradu od 31 sprata izgrađenu 1967. godine koja je preuređena u stanove 2006. godine.

„Ona je u poslovnom kvartu u centru grada, tako da su sve ostale zgrade u susedstvu poslovne, a odmah pored veliki parking“, rekao je on.“Nije bilo zelenih površina, a najbliža prodavnica je na više od kilometra“, dodao je on.

Preselio se u svoju sadašnju zgradu 2020. godine, 130 godina staru, devetospratnu bivšu poslovnu zgradu preuređenu 2000. Ta zgrada je odmah pored stajališta lake železnice i autobusa i u blizini hotela koji imaju lepe restorane i koktel barove. To olakšava upoznavanje prijatelja i suseda, rekao je on i dodao da je tu više nego zadovoljan.