„Ljudi i dalje žive kao u doba socijalizma i misle da će neke firme da im očiste zgradu“: Ko su prinudni upravnici i šta oni rade?

Dragana Kucora, profesionalna upravnica iz Pančeva, ocenjuje za Danas da je u tom gradu tek polovina zgrada pokrivena profesionalnim upravnicima. Smatra da kod nas još nije probuđena svest o održavanju zgrada i da se dešava da zgrade stoje napuštene godinama.

– Po novom zakonu, svaka zgrada je u obavezi da se registruje da li imala upravnika iz redova stanara ili profesionalnog upravnika. Rešenje o registraciji treba da stoji na oglasnoj tabli zgrade. Komunalna inspekcija ide po gradu i „češlja“. Ukoliko utvrde da zgrada nije u registru jedinstvene evidencije stambenih zgrada onda nalaže po jednom zapisniku da u roku od 30 dana mora da se izabere profesionalni upravnik zgrade ili iz redova stanara i da se registruje stambena zajednica. U suprotnom, opština dodeljuje prinudnog upravnika. To je u stvari kazna za zgradu – ističe naša sagovornica koja je i sama prinudna upravnica u šest zgrada u Pančevu.

Prema Registru profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije, u našoj zemlji je 1.649 licenciranih upravnika zgrada, a od 16. avgusta 2017. godine, do 18. jula ove godine, izdato je 1.674 licence. Zakon propisuje da iz ovog Registra profesionalni upravnik može da bude izbrisan na lični zahtev, zatim nakon 10 godina ako ne obnovi upis, u slučaju oduzimanja licence ili u slučaju smrti.

Iz ovog Registra opštine i biraju prinudne upravnike koje dodeljuju zgradama, koje u zakonskom roku nisu ispunile obavezu da izaberu upravnika.

Prinudni upravnik, kako stoji u Zakonu, obavlja poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Prema rečima Dragane Kucore, stanari mogu i prinudnog upravnika da izaberu ili nekog drugog iz redova stanara, ali su, nažalost, i nakon prinudne uprave nezainteresovani.

– Mnogi iz takvih zgrada žive još u vremenu socijalizma kada je bilo firmi koje su održavale stanove i to su većinom stariji ljudi koji ne razumeju ovaj novi sistem funkcionisanja. Ima i mlađih, koji su pokupovali stanove za izdavanje i samo ih zanima kirija. Stanari ne dolaze na sastanke uopšte, i dalje ih ništa ne interesuje i zato je vrlo teško raditi u takvim zgradama. Mislim da bi prinudna uprava trebalo da bude mnogo skuplja, da lokalne samouprave podignu cene i na taj način baš kazne stanare što su neodgovorni prema svojoj zajedničkoj imovini. Ponekad i stanari traže od opštine prinudne upravnike, zato što im je to jeftinije, a opet ih sve to ne interesuje. Tamo gde su stanari korektni tačno se vidi da je ta zgrada lepša, a samim tim su tu i stanovi skuplji – navodi naša sagovornica.

Prema njenim rečima, trenutna cena profesionalnog upravljanja je oko 400 dinara po stanu, dok je prinudna skoro duplo jeftinija i nju određuje opština u odnosu na broj stanova u zgradi i postoji cenovnik za svaki grad.

Zamerku ima na to što u mnogim zgradama, kako kaže, postoje upravnici volonteri koji rade nelegalno, a svoje usluge naplaćuju kao da su profesionalni upravnici.

– Komunalna opštinska inspekcija, koja je po zakonu dužna da kontroliše takve stvari, ne radi ništa. Imamo veliki problem sa komunalnom inspekcijom. Za sve što se stanari žale oni samo kažu:“Imate upravnike, zašto ih plaćate? Zovite njih“, a neke stvari ne trebamo mi da radimo nego komunalni inspektori. Jako sporo se rešavaju stvari, stalno se vade te nemaju vozilo, pa ne mogu na teren i slično. Zbog buke i remećenja kućnnog reda nikada nikog nisu kaznili. Tokom korone, recimo, kada je postojala zabrana okupljanja, u jednoj zgradi imala sam problem da mladi nisu tu odluku poštovali i savkog vikenda su pravili žurke. Na naš poziv komunalna je otišla tamo, ali nikoga nisu sankcionisali, sutra se sve isto dešavalo – navodi Dragana Kucora.

Trudi se, kako kaže, da stanarima izlazi u sustret i da se dogovara oko investicionog ulaganja, ali nekada nije jednostavno.

– Imam jednu zgradu u centru grada koja je sazidana još 1959. godine. Jedva sam stanare namolila da uradimo krov zato što prokišnjava. Dali smo avans, majstori su uradili krov sad moram da ih molim da redovno plaćaju svoje rate. Teško je i naći majstore koji hoće da im platite na rate. Ima puno dužnika, ili su socijalni slučajevi ili u teškom finansijskom stanju pa svi mole da im se odloži. Gledam da napravimo neki sporazum oko plaćanja da ne bi išli kod izvršitelja – objašnjava ona.

Predsednik Udruženja profesionalnih upravnika Ljubiša Banovački ocenio je za N1 rad profesionalnih upravnika za prethodnih pet godina „jednom dobrom trojkom“.

– Mi koji smo bili u toj prvoj grupi i dobili licence već smo znali da to nije ‘haus majstor’, menjanje sijalica, čišćenje snega. Da je to menadžerisanje zgradom, da moramo da napravimo planove i programe održavanje, da obavimo finansije, da budemo tehnički potkovani – istakao je Banovački.

Smatra da postoje razlike u saradnji stanara sa upravnicima zgrada u zavisnosti od toga da li se radi o starim zgradama ili je reč o novim.

Kako kaže, najviše vode računa stanari koji su se uselili u nove zgrade.

– Neko ko je digao kredit, ko zna da je skupo platio taj kvadrat, onda se zalaže da održavanje bude na većem nivou – ocenjuje predsednik Udruženja.

Podsetimo, Republički geodetski zavod  vodi jedinstvenu, centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Srbije.

Ko može da bude profesionalni upravnik

Profesionalni upravnik, po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada može da bude lice koje ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju, položen ispit za profesionalnog upravnika i stečenu licencu, da je upisano u Registar koji vodi Privredna komora Srbije i da nije osuđivano pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora. Privredna komora Srbije izdaje i oduzima licencu za profesionalnog upravnika u skladu sa zakonom.

„Napadaju nas, nemamo status službenog lica“

– Profesionalni upravnik je realtivno nova profesija, tek par godina, ali ima dosta teških situacija. Nezaštićeni smo, napadaju nas. Mi nemamo status službenog lica. Imala sam i verbalni i fizički napad na sebe jedne gospođe koja je psihički bolesnik. Sa druge strane, nemamo pravo da odemo u MUP da pitamo za matične brojeve stanara, niti da od njih lično tražimo. A kada utužujemo stanare da bi naplatili potraživanja stambene zajednice moramo preko advokata – naglašava prinudna upravnica Dragana Kucora.