Koja jačina zemljotresa bi bila opasna po građevine u Beogradu: Stručnjaci o kvalitetu i odnosu stare i nove gradnje

Razlog za to je svakako profit, a kada se pogledaju brojke iz prethodne godine, vidi se da je prodaja nekretnina u vrtoglavom porastu.

Investitori koriste svaki milimetar prostora da tu izgrade neku nekretninu, koje se potom grade u kratkim rokovima, a zatim i rasprodaju isto tako brzo.

Ipak, nameće se pitanje kvaliteta novogradnje i koliko je on primaran u odnosu na brzinu izgradnje i profit koji je motiv celog poduhvata.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), za kupovinu nekretnina u Srbiji u četvrtom kvartalu 2022. godine potrošeno je 2,3 milijarde evra, što je rast od 27,3 odsto u odnosu na isti kvartal prethodne godine.

Grad Beograd je zabeležio najveći broj kupoprodajnih ugovora, ukupno 9.547. Najveći deo novca potrošen je za kupovinu stanova, 55 odsto, odnosno 1,2 milijarde evra, uočava se u podacima RGZ.

Broj prodatih stanova u četvrtom kvartalu prošle godine porastao je za 0,6 odsto u odnosu na isti period 2021. godinu.

Ono što je zanimljivo, jeste da je po dinamici značajniji rast cena „starogradnje“ gde se beleži stopa od 16,1 odsto u četvrtom kvartalu u odnosu na treći kvartal 2022.

Kod „novogradnje“, odnosno kupovine od investitora, beleži se blago usporavanje rasta u od 9,3 odsto u četvrtom kvartalu u odnosu na 10 odsto u trećem.

Direktor Nacionalne koalicije za decentralizaciju i građevinski inženjer Danijel Dašić za Danas objašnjava koji je minimum uslova koje investitor mora da ispuni prilikom izgradnje objekta.

„Sve počinje lokacijskim uslovima, koji moraju da budu u skladu sa važećim urbanističkim planovima, na osnovu toga se dobija građevinska dozvola, koja mora da sadrži sve elemente koji definišu objekat, i na kraju, postoji institucija upotrebne dozvole, koju, barem teorijski, nije moguće dobiti ukoliko zgrada u potpunosti nije urađena u skladu sa projektom, tehničkim propisima, standardima i da su za to obezbeđeni dokazi…“, navodi naš sagovornik.

Razlike između novogradnje i stare gradnje ogledaju se, pre svega, u propisima, ali i kvalitetu i načinu gradnje, a često je lako uočljiv i problem same funkcionalnosti novih objekata.

Građevina ne sme da se sruši ukoliko je jačina zemljotresa do 8 stepeni Merkalija

Nakon najnovijih dođaja u Turskoj i Siriji, gde je razorni zemljotres odneo hiljade života, zapitali smo se i koliko su građevine u Srbiji otporne na potrese i bezbedne za građane.

„Postoje dva datuma u izgradnji objekata u Srbiji (SFRJ), na koje treba obratiti pažnju prilikom vrednovanja i kvaliteta izgradnje. Jedan je 1963. kada su nakon razornog zemljotresa u Skoplju uvedeni dodatni zahtevi prilikom izgradnje objekata, koji su se zasnivali na unapređenju konstruktivnih elemenata zgrada koji obezbeđuju otpornost na zemljotrese, tzv Privremene tehničke propise za građenje u seizmičkim područjima, koji predviđaju otpornost na potrese od 7 do 9 stepeni Merkalija, u zavisnosti od područja gde se gradi. Recimo za Beograd, važi pravilo da zgrada, najjednostavnije rečeno, ne sme da se sruši ukoliko je jačina zemljotresa do 8 stepeni Merkalija“, objašnjava Dašić.

https://www.danas.rs/svet/u-turskoj-i-siriji-u-zemljotresu-stradalo-4-365-ljudi/

Nove teorije, kako ukazuje naš sagovornik, nisu predvidele sve okolnosti.

„Druga velika promena je nastala krajem 80-ih godina, kada je način računanja nosivosti betonskih konstukcija promenjen. Sa teorije prslina, prešlo se na teoriju loma. Ranije se smatralo da je došlo do drastičnog smanjenja nosivosti konstrukcije ukoliko su se pojavile prsline u armirano betonskim AB nosačima, a sada se tek prilikom pojave loma u nosaču smatra da je smanjena nosivost AB konstrukcije. Ova promena je najviše pogodovala investitorima, jer su zbog računski povećane nosivosti i stabilnosti zgrada, dobili mogućnost da nadzidaju još nekoliko spratova. Osnovni nedostak takvog razmišljanja je u tome što nije dovoljno da se samo računa nosivost, već i seizmička otpornost, pogotovo kod nadgradnje objekata koji su izgrađeni pre 1963. godine“, smatra Dašić.

Kada pričamo o bezbednosti i kvalitetu samih objekata, on objašnjava da svaka delatnost zavisi prevashodno od postojanja inspekcijskih službi koje će efikasno i pravovremeno pratiti primenu važećih propisa u izgradnji građevinskih objekata.

„Tehnički gledano, Srbija ima propise koji obezbeđuju da su današnje zgrade sigurne i bezbedne. Kakva je situacija u praksi je već neko drugo pitanje, gde imamo dosta indicija da ne postoji adekvatna tehnička kontrola izgradnje, što nam pokazuju primeri brda u Grdelici, brojnih puteva koji su više puta popravljani nakon izgradnje, kao i najnovije ispadanja vagona iz šina na deonicama koje su upravo završene“, ukazuje Dašić za Danas.rs.

Nelegalna gradnja dodatni problem

Dašić dodaje da je nelegalna, odnosno divlja gradnja opasna po živote ljudi.

„To je dodatni problem već postojeće neadekvatne kontrole legalnih objekata, tako da nelegalni objekti predstavljaju potpuno novu opasnost za život i zdravlje ljudi, jer nisu ni imali priliku da budu predmet kontrole i inspekcije“, navodi on.

Postoji ustaljen Pravilnik po kom se određuje da li je neko zemljište pogodno za gradnju i kakav objekat tu može biti izgrađen.

„Jedinice lokalne samouprave su dužne da prilikom izrade i usvajanja planova izgradnje prate unapred naveden Pravilnik koji je i dalje aktuelan i važeći, te da definišu u skladu sa tim i visinu, gustinu stanovanja, kao i da propišu opšte uslove statičke i seizmičke otpornosti. Kod zgrada viših od 50 metara, potrebno je da dobiju i posebne saglasnosti od nadležnog ministarstva. Da li investitori prate i premenjuju te pravilnike i norme, to kontrolišu nadležne inspekcije“, pojašnjava Dašić.

Kako navodi, sama gustina gradnje nekretnina, sama po sebi nije opasna, ali postoje drugi faktori zbog koji to ne bi trebalo da se radi.

„Gustina i zbijenost građevina ne bi trebalo da predstavlja problem kod statičke i seizmičke nosivosti zgrada. Tu je veći problem pristupačnost službi u slučaju akcidenta, jer smo pre par godina imali primer da vatrogasno vozilo u Novom Pazaru nije moglo, baš zbog preterane gustine novoizgrađenih objekata, da priđe stanu koji je goreo, i gde je nekoliko osoba stradalo“, kaže građevinski inženjer.

Lepa fasada nije garancija kvaliteta

Stručnjak za tržište nekretnina Kaća Lazarević kaže za naš portal da pri gradnji postoji upotrebna dozvola i postoji tehnički prijem objekta.

„Upotrebna dozvola je dozvola da se vidi da li je građevina sagrađena u okviru građevinske dozvole, a tehnički prijem služi da se vidi kvalitet gradnje“, objašnjava ona.

Lazarević dodaje da postoje i različiti investitori.

„Neki zarad brze zarade rade jako loše, to se vidi po tome kakvi su zidovi, kakva je izolacija, kakve su instalacije, da li je međuspratna konstrukcija mala ili velika. Oni često prave što manju konstrukciju, da bi digli još jedan sprat. Ali ima i investitora koji vrhunski grade, koji se razlikuju u mnogo čemu od ovih prvih. Zato kada kupujete stan, povedite dobrog građevinca ili arhitetu da pogledaju stan. Lep ulaz u zgradu i lepa fasada nisu garancija da je sve u redu sa tom zgradom“, savetuje ona.

Naša sagovornica ukazuje da da je gradnja u Beogradu previše zgusnuta.

„Postoji generalni urbanistički plan i detaljni urbanistički plan, ali investitor ide na takozvani urbanistički projekat. Urade projekat samo za tu zgradu i ugnezde se, ne vodeći računa koliki je razmak između zgrada, pa često, a najčešće na Vračaru, možete da pružite ruku iz stana i da dohvatite stvari sa komšijine terase“, kaže ona.

Kako dodaje, investitori su gotovo uvek u plusu i zarađaju veliki novac.

„Njihova zarada je takva da im se to sve strašno isplati. Ne može više da se nađe plac za gradnju u užem centru Begorada, a širi centar se gradi bez ikakvog reda, Beograd će postati grad gde neće biti mesta za idividualne kuće i imanja“, smatra naša sagovornica.

Investitori prodaju projekte „u vazduhu“.

„Investitor sa početnim minimalnim kapitalom kupi plac, za taj plac obeća onome od koga je kupio da će dobiti dva ili tri stana. I onda dobije građevinsku dozvolu i onda sa njom počinje da prodaje nešto što je „u vazduhu“. Banka na osnovu građevinske dozvole i određenog stepena izgrađenosti odobrava kredit i banka je sigurna da će se taj kredit vratiti“, objašnjava Lazarević.

Krize kao podsticaji za veću gradnju

„Prvi podsticaj za veću gradnju i veći broj stanova bio je šest meseci od početka virusa korona. Tada su ljudi shvatili da je najbolje da ulažu u nekretnine. Drugi podsticaj je bio rat u Ukrajini koji je ovde doveo hiljade Rusa i Ukrajinaca, koji su tražili stanove u zakup. Pa su i oni koji nisu planirali, dizali kredite i kupovali stanove da bi ih izdavali“, objašnjava Lazarević.

Sada imamo veliki broj stanova za izdavanje, a nema ko da ih zakupi, dodaje ona.

„Cene ljudi sami koriguju, ono što su digli na 900 ili 1.000 evra, sada se vraća na 500 ili 600. Smirilo se tržište zakupa, ali tržište prodaje još uvek raste, još uvek je velika potražnja, investitori zarad svog interesa ne gledaju mnogo na urbanističke planove. Beograd liči na jedno veliko gradilište, bez onoga što je uvek bilo predviđeno urbanističkim planovima. Sada je kuća do kuće, puteva malo, prilazi loši, a mi nemamo saobraćajne veze, nemamo metro ni dobre autobuske i tramvajske linije“, naglašava ona.

Stara gradnja kvalitetnija, novogradnja „naslikana“

„Stara gradnja je uvek bila jako kvalitetna, u to vreme niste imali interes onih koji su zidali da na tome zarade, jer je to radila država, a nisu radili privatnici“, objašnjava Lazarević.

Predratne zgrade, koje su bile privatne, kako navodi, bile su jako kvalitetne.

„Vodilo se računa da stanovi budu kvalitetni. Vredi kupiti stari stan i adaptirati ga i dobijate kvalitet. Novogradnja, ona je naslikana, fino izgleda, ali ako se ne održava, jako brzo propadne“, kaže ona.