„Trenutno stanje je rezultat dve sile“: Stručnjaci o tome zašto je Srbija u evropskom vrhu po poskupljenju stanova

Od 2019. zaključno sa 2023. godinom stanovi u Srbiji poskupeli su manje samo nego u Mađarskoj, pokazuje analiza Republičkog geodetskog zavoda u kojoj se poredi 12 evropskih zemalja.

Kvadrat je za ovih pet godina u Srbiji poskupeo za više od 60 odsto.

Međugodišnji rast cena prethodne godine u odnosu na 2022. pao je ispod 10 odsto i to zahvaljujući usporavanju u drugoj polovini godine. Prethodnih osam tromesečja, godišnji rast cena stanova bio je dvocifren. O padu cena, kakav već skoro dve godine imaju zemlje Zapadne Evrope poput Nemačke ili Holandije, nema ni govora.

U poslednjem tromesečju prošle godine zabeležen je godišnji pad kupovine stanova na kredit od 36,4 odsto, što je zapravo oporavak kreditno-hipotekarnog tržišta pošto je u trećem tromesečju međugodišnji pad kupovina iznosio 47,3 odsto, a u drugom više od 50 odsto.

Bez obzira na pad kreditne tražnje, cene su ostale stabilne, i na njih, prema rečima domaće stručne javnosti, gotovo da ne utiču oscilacije euribora.

S tim u vezi, Nebojša Nešovanović, stručnjak za nekretnine i stariji direktor u kompaniji CBRE, ističe da postoji nekoliko sistemskih razloga za visoke cene, a kao jedan od osnovnih podvlači nedostatak funkcionalnog tržišta kapitala.

„Nama je tržište stanova tržište kapitala. Sav višak vrednosti koji kreiramo u zemlji na kraju nekako završava na tržištu stanova, što gura cene naviše. Takođe, to pravi nelojalnu konkurenciju mladim ljudima kojima stanovi trebaju za život. Drugi problem je bila nedovoljna izgradnja, ali to se donekle u međuvremenu rešilo, što vidimo iz broja izdatih građevinskih dozvola. Ponuda stanova bi sada trebalo da bude dobra“, pojašnjava Danasov sagovornik.

On napominje i da naše tržište stanova ne treba upoređivati sa tržištima stanova u drugim zemljama, već sa berzama, odnosno sa tržištem kapitala. Jer, kako dodaje, sada oko 85 odsto ljudi nekretnine kupuje za keš, i to su investitori koji naše tržište stanova tretiraju kao berzu.

Sa druge strane, razlog za pad kreditnih kupaca vidi u rastu euribora, ali napominje da domaće tržište diktira kapital, što znači da je prilično neosetljivo na kretanje kamatnih stopa.

„Mi trenutno imamo oko 15 milijardi evra u bankama, i ako bi došlo do nove inflacije kao što je to bilo pre dve godine, sve to bi završilo na tržištu stanova, što bi moglo da napravi problem. Zato, da bi smirili tržište stanova, mora da se napravi ozbiljna berza, koja bi se poreski stimulisala, kako bi se ljudi sa viškom kapitala „odveli“ sa tržišta stanova“, upozorava Nešovanović,

Dejan Šoškić, profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu, uzimajući u obzir činjenicu da se Srbija kotira visoko kada je reč o percepciji korupcije, ističe za naš list da na taj način „zarađena“ sredstva teže da nađu utočište u nekretninama.

„Moguće da je to jedan od razloga zašto se kod nas cene nekretnina nalaze na ovom nivou, jer je vrlo visoko učešće onih koji bez kredita kupuju stanove“, podvlači Šoškić.

Naš sagovornik podseća i da više kamatne stope po pravilu obeshrabruju uzimanje kredita, ali je mišljenja da kod nas postoje i drugi faktori, s obzirom na to da je, kako pojašnjava, čitav Zapadni Balkan nepovoljno kotiran po pitanju sive ekonomije, kriminala, različitih vidova pranja novca, korupcije i slično.

„Nekada u Beogradu cene stanova nisu pogurane samo dodatnom tražnjom koja je domaćeg porekla, već verovatno ima i kupaca iz inostranstva, koji u uslovima slabog institucionalnog miljea kakvi su kod nas, očekuju da je tu jednostavnije investirati bez da moraju u potpunosti da verifikuju poreklo svoga novca“, pojašnjava profesor.

Jasna Atanasijević, profesorka Prirodno-matematičkog fakulteta u Novom Sadu pad broja stanova kupljenih uz kreditno finansiranje objašnjava činjenicom da je došlo do rasta kamatnih stopa, što je uzrokovalo da građani, ali i investitori, budu manje zainteresovani da se zadužuju u bankama.

„To se odražava na cene, tako što sa jedne strane imamo pritisak pada tražnje, koji bi trebao da ih snizi, dok sa druge strane postoji pad ponude, što gura cene nagore. Rezultat te dve sile su ove cene koje trenutno imamo“, kaže profesorka.

Ipak, ona napominje da postoje i drugi tokovi koji su manje posledica trenutnih uslova na finansijskom tržištu, a više odraz “strukture” finansijskog sistema.

Cene stanova u bloku 63 (januar 2024.): https://t.co/sBCZITdRRP#blokovi https://t.co/ag2MT4DdJd pic.twitter.com/dgxgJBsRmt

— CeneStanova.com (@CeneStanova) February 18, 2024

„Razlog relativno manje “osetnog” pada tražnje kod nas je u tome što postoje i drugi izvori finansiranja ulaganja pored zaduživanja – a to je štednja dohotka. S obzirom na činjenicu da u Srbiji ne postoji razvijeno tržište kapitala, nema mnogo opcija gde bi se uložila štednja kako bi se očuvala njena vrednost. Posledično se dosta ulaže u tržište nekretnina“, ističe Atanasijević.

Naša sagovornica dodaje da to nije slučaj u većini zemalja Evrope, a kako kaže, ovde je tako jer Srbija nema razvijenu berzu, odnosno finansijsko tržište gde bi oni koji imaju ušteđen dohodak (a koga, prema njenim rečuma ima dosta kod jednog dela građana) mogli taj novac uložiti.

„Ne treba da zaboravimo i efekat dolaska velikog broja Rusa u Srbiju, od koji su se neki verovatno odlučili i za kupovinu nekretnine“, pojašnjava Atanasijević.

Takođe, komentarišući činjenicu da je procentualno rast cene kvadrata u poslednjih pet godina najveći u Mađarskoj pa u Srbiji, Danasova sagovornica podseća da na godišnjem nivou on više nije toliko visok ako ga kumulativno uporedimo sa prethodnim periodom.

„Rast cena je sada kod nas svega nekoliko odsto, a bio je dvocifren. To nam govori da je efekat pada tražnje očigledan, ali je verovatno on manje “snažan” nego u zemljama sa razvijenim finansijskim tržištem gde je štednju moguće uložiti i u druge vidove imovine, što ima uticaja na to da cene ne padaju“, zaključuje Atanasijević.