Da li država treba da ograniči cene zakupa stanova ili da gradi studentske domove i socijalne zgrade

U centru grada najam jednoiposobnog stana za hiljadu i više evra, garsonjere u naseljima u predgrađima za 250-300 evra i prava borba između zakupaca da se dođe do stana pod naletom migranata iz Rusije u Ukrajine poslednjih meseci jednima je donela takoreći ekstraprofit, ali drugima pravu glavobolju.

Roditeljima studenata i podstanarskim porodicama postala je nemoguća misija da nađu priuštiv stan, a nisu retki ni izveštaji o tome kako su stanodavci izbacili domaće slabije platiše da bi izdali nekretninu 50 ili 100 odsto skuplje strancima.

Kao odgovor na ovaj problem Inicijativa Ne davimo Beograd izašla je sa predlogom da se ograniče kirije koja je naišla na burnu reakciju javnosti.

Predlog predviđa maksimalni iznos zakupa koji bi se određivao prema posebnoj formuli i koji bi zavisio od prosečne plate, od lokacije, energetske efikasnosti i stanja nekretnine koja se izdaje.

Revizija zakupnine bi se radila jednom godišnje, a bila bi uslovljena stopom inflacije i rastom prosečne plate.
Dakle, ako bi rasle plate mogle bi da rastu i zakupnine.

Prema njihovom predlogu za početak bi cene zakupa bile utvrđene tako da se za jedan kvadratni metar plaća jedan odsto prosečne plate.
Tako bi sada za stan od 50 kvadrata kirija bila najviše 325 evra, pa ako se još nalazi na periferiji, ako je oronuo ili ako je stolarija dotrajala sve bi to uticalo da zakup bude još jeftiniji.

Dalje, prema njihovom predlogu od ovog bi bila izuzeta novogradnja, najviše sedam godina stari stanovi kako bi investitori mogli da povrate svoju investiciju.

Da bi se cene zakupa mogle kontrolisati on mora biti u legalnim tokovima. Zato se predviđa i da se svaki ugovor o zakupu overi kod notara, a uslov za overu bio bi da ispunjava uslove o ceni zakupa.

Kao vid podsticaja da stanodavci ponude svoje stanove u zakup predviđa se i oslobađanje od poreza izdavanje jednog stana u zakup.

U javnosti je ovakav poziv na državnu kontrolu tržišta rentiranja stanova proizveo različite, mada burne reakcije sa glavnim pitanjem da li država treba da se meša u ovo tržište.

Svetislav Kostić, profesor na Pravnom fakultetu u Beogradu i jedan od kreatora ovog predloga zakona, odgovara na ove kritike tvrdnjom da najrazvijenije trišne ekonomije regulišu stanarine i to već decenijama.

„Beč koji se već godinama proglašava najboljim mestom za život od 1922. godine ima kontrolu zakupnina, odnosno propise koji ograničavaju maksimalnu visinu iznosa za zakup. Tamo ne samo što država reguliše cene nego je i najveći stanodavac sa oko 220.000 stanova koje izdaje po povlašćenim cenama. U SAD već 100 godina postoji kontrola visine zakupa.

Ljubitelji serije Seks i grad znaju da Keri Bredšo u Njujorku živi u stanu sa povlašćenom zakupninom. U Švedskoj se već 80 godina visina zakupa određuje kolektivnim ugovorom između stanodavaca i zakupaca“, napominje Kostić.

Jedna od zamerki je i pitanje ustavnosti ovakvog zakona jer se faktički ograničava pravo na uživanje imovine.

Kostić se poziva na odluku Evropskog suda pravde iz 1989. godine koji je u sporu između zakupaca i države Austrije doneo odluku da država može da štiti širi interes ograničenjem cene zakupa, kao i članovima našeg Ustava koji to omogućavaju.

On dodaje i da ovaj predlog ne isključuje druge programe kao što je gradnja državnih stanova koji bi se iznajmljivali po povlašćenim cenama, ali je za to potrebno vreme, a ovo je trenutno rešenje.

Ipak, Uroš Jovanović, direktor agencije za nekretnine ART nekretnine, ističe da trenutno stanje na tržištu nije regularno i predstavlja poremećaj.

„Razumem motiv iza predloga jer su ovim cenama zakupci ugroženi. Jasno je da naša prosečna porodica ne može da plati zakup 1.000 evra mesečno. Ali s druge strane treba se staviti i u cipele vlasnika stanova. Ne tako davno kirije su bile daleko manje. Takođe ovo bi bio prvi put da se država tako direktno meša u tržište. Ne znam koliko bi bilo dobro da se tako naruši tržište“, napominje Jovanović dodajući da za sve što se izdaje preko agencija za nekretnine postoje zaključeni ugovori.

On ističe i da u drugim zemljama, kao na primer u Austriji država ima programe priuštivog stanovanja i te stanove izdaje po povlašćenim cenama određenim kategorijama zakupaca, ne svima.

On postavlja i principijelno pitanje zašto onda država ne bi određivala cene i drugih važnih proizvoda kao na primer hrane.

Prema rečima Svetislava Kostića trenutno stanje izdavanja nekretnina je neuređeno i nema nijednog razloga da stanodavac ne poveća stanarinu ako može da dobije više na tržištu.

Prema predlogu zakona, kazna zakupodavcima koji ne bi potpisali ugovor sa stanarima sledila bi kazna od 50.000 do 150.000 dinara.
Takođe, ako bi naplaćivali više od kontrolisane cene stanar bi mogao da ga tuži i dobije povraćaj više naplaćene kirije.

Kostić kaže da država do sada nije stvarno ni pokušavala da legalizuje tržište izdavanja stanova, a i to što jeste bilo je jalovo.
„Država je pokušavala da naplati porez, a ovde se radi o tome da se zaštiti poštovanje prava i obaveza“, objašnjava on.

„Moramo da odlučimo da li želimo da žrtvujemo budućnost mladih koji ne mogu da se školuju da bi neko mogao da profitira na ratu. Ili da li želimo da ljudi ne mogu da obezbede krov nad glavom za sebe i porodicu da bi neko zaradio“, poručuje on.

Jelena Žarković, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu, smatra da država ne bi trebalo da se meša u tržište osim da pomogne socijalno ugroženima.

„Mislim da je važno da se uradi analiza koliko ljudi su podstanari, koji su to ljudi, da li su socijalno ugroženi… Recimo jedan deo njih su studenti, ali mislim da je taj problem bolje rešiti gradnjom studentskih domova.

Za sada se sve svodi na novinske natpise, individualna iskustva uglavnom sa Rusima. Osim toga ovo je trenutni poremećaj i nisam sigurna da bi ga trebalo rešavati trajnom merom, bar ne još. Ni ne znamo da li će oni ostati ovde. Ako ostanu možda će želeti da kupe svoj stan čime bi smanjili tražnju za rentiranjem“, napominje ona.

Još jedan aspekt je primena takvog zakona na neuređenom tržištu kao što je naše.

„Ne bi trebalo da gledamo da li tako nešto postoji u SAD ili Nemačkoj. Tamo je uređeno tržište, poštuju se propisi. Čini mi se da bi naši ljudi brzo našli načina da zaobiđu propise. Osim toga tamo mnogo više ljudi iznajmljuje stanove, dok kod nas veliki procenat ljudi ima nekretnine u vlasništvu kao zaostavštinu socijalizma“, ističe Žarković.

Ona dodaje da Beograd sa velikim prilivom ljudi postaje metropola sa svim problemima koji sa tim idu.

„Bojim se da više neće moći da se živi u centru, da će veliki broj ljudi da putuje na posao po sat, sat i po i živeće na periferiji ili u drugim gradovima. Stanovanje u centru biće užasno skupo kao i u drugim velikim gradovima“, ocenjuje ona.