Može li dete da bude vlasnik nekretnine?

Prema konačnim rezultatima Popisa stanovništva, domaćinstva stanova 2022. godine u Republici Srbiji ima ukupno 3.613.352 stana. Broj maloletnika koji poseduju neku nekretninu nije poznat.

“Pozitivno zakonodavstvo u Srbiji omogućava da osobe, koje nemaju 18 godina, pod određenim uslovima mogu da budu vlasnici nepokretnosti”, kaže za 4zida Brane Krunić, advokat iz Subotice.

Dete koje je napunilo 14 godina može da se bavim određenim pravnim poslovima uz saglasnost roditelja, a u pojedinim slučajevima i organa starateljstva, pojašnjava on.

“Dete koje je napunilo 15 godina može da preduzima i pravne poslove u kojima može da upravlja i raspolaže sopstvenom zaradom ili imovinom koju je stekao vlastitim radom”, priča Krunić.

Ipak, maloletnici mogu da postanu vlasnici nekretnina i pre nego što napune 14 godina, u određenim pravnim poslovima, kao što su kupoprodajom, poklonom, nasledstvom…

“U takvim situacijama roditeljii imaju punu kontrolu nad radnjama koje preduzimaju u ime i za račun maloletnog deteta, jer su im oni zakonski zastupnici”, pojašnjava advokat.

Kada roditelji u ime maloletnog deteta kupuju nepokretnost, tada se kod javnog beležnika zaključuje i overava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Taj ugovor se overava u formi solemnizovane potvrđene isprave, a ne u obliku javnobeležničkog zapisa.

“To znači da ugovor o kupoprodaji može da sačini i advokat”, dodaje Krunić.

Zakonodavac se vodi principom da kada maloletno dete dobija, odnosno stiče određenu nepokretnost i kada uveća sopstvenu imovinu, da se to uvek vodi kao interes koji je učinjen u korist deteta. U takvim situacijama nije potrebna saglasnost Centra za socijalni rad.

Šta kada dete želi da proda nepokretnost?

U slučaju da maloletno dete želi da proda određenu nepokretnost, tada je zakonodavac usmerio obavezu da pored samih roditelja kao zakonskih zastupnika, Centar za socijalni rad mora da izda određenu pismenu saglasnost u vezi sa prodajom nepokretnosti, ističe Krunić.

“Postupak prodaje takvih nepokretnosti se obavlja kupoprodajnim ugovorom, koji sačinjava i overava javni beležnik u formi javnobeležničkog zapisa. U praksi se dešavalo da roditelji nekad rade na štetu maloletnika. Zato Centar za socijalni rad, kako bi u potpunosti zaštitio interese maloletnika vodi računa o proceni vrednosti nekretnine. Kontroliše da li će biti prodata po tržišnoj vrednosti, kakve su odredbe ugovora koji će roditelj da potpiše u ime deteta, na koji način će se isplatiti kupoprodajna cena”, kaže advokat.

I tu nije kraj kontroli. Centar za socijalni rad mora da isprati i trošenje tog novca.

“Zahteva se pravdanje trošenja tog novca, fiskalnim računima ako je kupljen školski pribor ili je plaćena stipendija za školu, ekskurziju ili slično. Raspolaganje nepokretnom imovinom i pokretnom imovinom velike vrednosti roditelji mogu preduzimati samo uz prethodnu ili naknadnu saglasnost organa starateljstva. Glavnicu imovine deteta roditelji mogu upotrebiti samo za njegovo izdržavanje ili kada to zahteva neki drugi važan interes deteta”, ističe Krunić.

Kako su rekli u Javnobeležničkoj komori Srbije, ukoliko roditelj ili staratelj od sopstvenih sredstava kupuje nepokretnost maloletnom detetu, nije potrebna nikakva dodatna saglasnost. Roditelji ili staratelji nastupaju kao zakonski zastupnici deteta.

U svim drugim slučajevima, kažu i u komori, potrebna je saglasnost Centra za socijalni rad i javni beležnici će je tražiti.

Koja su dokumenta potrebna i da li ima troškova?

Potrebni su dokazi o roditeljstvu ili starateljstvu. U slučaju da se nepokretnost kupuje od sredstava maloletne osobe potrebna je i saglasnost nadležnog Centra za socijalni rad.

S obzirom na to da su maloletne osobe po zakonu „poslovno nesposobne osobe“, ugovor o kupovini nepokretnosti na njihovo ime biće overen u formi javnobeležničkog zapisa. Cilj je maksimalna zaštita prava maloletnika. Naknada za javnog beležnika za ovaj postupak zavisi od tržišne vrednosti nepokretnosti i određena je Javnobeležničkom tarifom, kažu u Komori.

Ukoliko je kupac stana maloletno dete treba voditi računa i o nemogućnosti ostvarivanja prava na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Odnosno o nemogućnosti ostvarivanja prava na refundaciju PDV-a. Zakonom je propisano da su ove pogodnosti predviđene samo za punoletne kupce prvog stana. Dakle sa navršenih 18. godina u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora, kaže advokat.

Mali stanovi se više traže

Roditelji koji kupuju stanove za decu često biraju garsonjere i jednosobne stanove zbog niže ukupne investicije. Lokacije poput Mirijeva, Kanarevog brda, Petlovog brda, Vidikovca i Miljakovca se izdvajaju kao pristupačne opcije. Tu se cene kreću od oko 1.800 do 2.200 evra po kvadratu, objašnjava Aleksandra Mihajlović, sa portala 4zida.

Na osnovu podataka sa sajta 4zida.rs, cene manjih stanova u Beogradu, poput garsonjera i jednosobnih, značajno variraju u zavisnosti od lokacije i tipa gradnje. Prosečno oglašena cena kvadrata za stanove u novogradnji u centralnim opštinama, poput Vračara i Starog grada, prelazi 3.500 evra. U Zemunu ili Voždovcu, prosečne cene se kreću od 2.500 evra.

U starogradnji se kvadrat na Novom Beogradu u zavisnosti od bloka i mikrolokacije kreće od 2.600 pa do više od 4.000 evra (blog 58 ili blok 67 na primer). Na Zvezdari je za kvadrat potrebno izdvojiti između 2.000 i 2.800 evra.

Kada se bira između novogradnje, starogradnje i stanova u izgradnji, odluka zavisi od prioriteta kupca. Novogradnja nudi modernije uslove stanovanja, ali stanovi u izgradnji često omogućavaju povoljniju cenu po kvadratu, dodaje Mihajlović.

Stanovi u novogradnji imaju savremenu izolaciju, kvalitetniju stolariju, bolju energetsku efikasnost i moderan raspored prostorija. To smanjuje troškove grejanja i hlađenja na duži rok. Novogradnja ne zahteva dodatna ulaganja nakon kupovine – nema potrebe za renoviranjem instalacija, kupatilskih sanitarija ili kuhinje, što je često slučaj kod starijih stanova.

Ovakvi stanovi često dolaze sa dodatnim sadržajima poput garažnih mesta, video-nadzora, recepcije što ih čini atraktivnim za mlađe generacije. Kupovina stana u fazi izgradnje omogućava nižu cenu kvadrata u poređenju sa završenim projektima. Takođe, kupac ima veću fleksibilnost u izboru rasporeda ili završnih materijala.

“Sa druge strane, stariji stanovi često, mada ne i uvek, imaju povoljniju cenu kvadrata, posebno na lokacijama gde je cena novogradnje izrazito visoka, kao što su Stari grad ili Vračar. Kupovina starijeg stana može značiti značajnu uštedu na ukupnoj investiciji. Starogradnja je često smeštena u potpuno razvijenim delovima grada, sa blizinom škola, zdravstvenih ustanova, prodavnica i javnog prevoza. Na tržištu starogradnje češće postoji prostor za pregovore sa prodavcima, dok su cene novogradnje uglavnom fiksne”, ističe Mihajlović.