Stručnjaci: Podići poreze vlasnicima više stanova da bi se spustile cene nekretnina u Srbiji

Dominantan razlog za to autori analize „Ka pravednim stambenim politikama u Srbiji“, Bojan Vranić, Ivan Stanojević i Mihailo Gajić vide u razdvajanju stanovništva na klasu rentijera, onih koji poseduju više nekretnina i ostvaruju prihode njihovim izdavanjem i na klasu onih koji traže životni prostor, a koje je nastalo kao posledica liberalizacije tržišta stanovanja devedesetih godina.
Prema njihovim podacima, troškovi stanovanja su se povećali sa četiri odsto koliko je bio evropski prosek u socijalističkim državama na 30 odsto u 2017. godini.

Prema njima, cilj stambenih politika treba da učini da životni prostor bude dostupan širokom krugu građana.

Da bi se ovo desilo, oni ističu da je neophodno smanjiti potražnju za nekretninama koja potiče iz investicionih pobuda.

„Ovaj višak tražnje za stambenim prostorom veštački podiže cene stanova i onemogućava veliki broj građana da priušti sebi životni prostor, ili ih prinuđava da se zadovolje lošijim rešenjem nego što bi to bio slučaj u odsustvu ovakvih pritiska na tržište nekretnina (stanovi manje kvadrature, udaljeniji od željene lokacije, sa slabije razvijenom komunalnom infrastrukturom ili pak i često neuslovnim prerađenim prostorima kao što su lokali, garaže ili podrumi)“, navodi se u radu.

Kao instrument za postizanje ovog cilja, oni vide poresku politiku.

Kao prvo, ideja je da se poskupi kupovina stanova kao investicija ili namenjenih izdavanju, povećanjem PDV-a, dok se istovremeno predlaže povećanje poreza na imovinu za drugi, treći i sve kasnije nekretnine u kojima vlasnik ne živi.

„Naš predlog je da poresku politiku treba ustrojiti tako da olakšava, odnosno pojeftinjuje, kupovinu i posedovanje stambenog prostora za ljude koji u tom prostoru žive, a otežava, odnosno poskupljuje kupovinu i posedovanje stambenog prostora za ljude koji stambeni prostor koriste kao poslovni prostor, investicioni kapital ili štednju“, objašnjavaju oni.

Predlog je da se umesto posebne stope PDV-a od 10 odsto na drugu nekretninu ona oporezuje po redovnoj stopi PDV-a od 20 odsto, a za sve naredne nekretnine da se uvede progresivni porez. Tako bi se za treći stan platio PDV od 40 odsto, za četvrti 80 odsto, a za peti i sve ostale po 200 odsto što bi gomilanje stanova učinilo potpuno neisplativim.

Što se tiče posedovanja stanova, autori predlažu da se poveća porez na imovinu za nekretnine u kojima vlasnici ne žive.
Tako se trenutno porez na imovinu za stan u kom vlasnik živi umanjuje za 50 odsto, a autori predlažu da se za drugi stan porez na imovinu uveća za dva puta, za treći stan za tri puta i tako dalje.

Ideja je da se posedovanje stanova učini skupim i da se vlasnici podstaknu da ih prodaju. Većom ponudom stanova pala bi njihova cena.

Sa ekonomske strane, ovo bi značilo skretanje kapitala iz investiranja u nekretnine ka drugim produktivnijim oblastima. Celokupno tržište nekretnina u Srbiji tokom 2020. iznosilo je oko 4,2 milijarde evra, od čega je vrednost kupoprodaja stanova iznosila 2,3 milijarde evra.

Osim toga, povećala bi se i likvidnost tržišta nekretnina, koje je trenutno veoma nisko, jer je u velikom broju slučajeva praćena „vezanim kupovinama’“.

Ove vezane kupoprodaje podrazumevaju prodaju jedne i kupovinu druge nekretnine dobijenim novcem.

Autori tvrde i da bi se ovako smanjio fenomen „praznih stanova“ – slučajeva u kojima se stambene jedinice, pa i cele zgrade, kupuju kao sigurna investicija, jer se očekuje rast njihove cene u budućnosti (i po tom osnovu kapitalna dobit) i potom „sklanjaju“ sa tržišta tako što ostaju prazni. Ovo tera druge potencijalne kupce stanova sa tih lokacija na one udaljenije, i dodatno povećava cene renti za zakupce.