Građevinsko zemljište diktira cenu

Da bi problem stambenog prostora, koji je u Srbiji veoma izražen, mogao da se reši na adekvatan način potrebno je izgraditi oko sto hiljada stanova. Procenjuje se da samo u Beogradu, između 30 i 40 hiljada domaćinstava nema sopstveni krov nad glavom. Uprkos tom deficitu izgradnja stanova je,u ukupnoj aktivnosti građevinskih firmi, zastupljena tek sa oko sedam odsto, a i Nacionalnim investicionim planom koji je „težak“ oko 1,3 milijarde dinara predviđeno je da više od 436,6 miliona dinara bude usmereno saobraćajnu infrastrukturu, dok je za stanogradnju izdvojeno oko 145,7 miliona dinara. Već nekoliko godina unazad, u Srbiji se u proseku izgradi između 15 i 17 hiljada stanova godišnje, najviše u Beogradu – između 4.000 ( 2003. godine) i sedam hiljada ( 2005. godine. Broj novoizgrađenih stanova ne zadovoljava potrebe tržišta, pa je i dalje veoma izražen nesklad između ponude i tražnje za stanovima. Dodatni problem je što se, naročito u Beogradu, grade veliki i skupi stanovi koji niču na ekskluzivnim lokacijama, a nedostaju mali stanovi površine do 50 kvadrata.

Program neprofitne gradnje

– U želji da ubrzamo rešavanje stambenih problema stanovništva, ponudili smo program neprofitne gradnje i okviru koga je u prethodne dve godine završeno oko hiljadu stanova i sada ulazimo u novi ciklus izgradnje još oko dve hiljade stanova. Grad je, takođe, ponudio i dovoljan broj lokacija, ali investitori se radije opredeljuju za ekskluzivnije lokacije i skuplje stanove jer sa tom kategorijom kupaca brže ostvaruju profit – kaže za Danas glavni arhitekta Beograda Đorđe Bobić.

Cenu stambene izgradnje podiže i neregulisano pitanje građevinskog zemljišta.“ Za objekat od hiljadu kvadrata u centru Beograda investitori samo za zemljište treba da izdvoje između 400 i 600 hiljada evra. U Beču bi ih to koštalo oko 200 hiljada evra i uz to bi dobili vlasništvo nad zemljištem, dok kod nas samo stiču pravo na koriščenje, odnosno višegodišnji zakup. To je visoka cena koju Srbija plaća zbog monopola države nad građevinskim zemljištem, pa je privatizacija u toj oblasti postala urgentno pitanje,“ izjavio je na prošlonedeljnoj tribini Milan Parivodić, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom. Kada će doći do izmene zakonske regulative koja prati građevinsku industriju teško je proceniti, ali da je sadašnji pravni okvir nestimulativan za investitore to je sasvim izvesno.
Zakonom nije jasno definisana kategorija nadoknade za komunalno uređenje građevinskog zemljišta. Opštinama je prepušteno da same utvrđuju kriterijume po kojima će vršiti obračun, ali nigde nije precizirana obaveza da to mora da bude odraz stvarnih troškova opremanja lokacije. Tako je u većini opština, nadoknada postala značajan izvor budžetskih prihoda. Zakonodavac, pritom, toleriše to što osim udaljenosti od centra ( što ima logike jer su na periferiji lokacije manje infrastrukturno opremljene) na visinu nadoknade utiče i delatnost investitora (višu cenu po pravilu plaćaju kockarnice, banke, trgovine) a negde se ta cena određuje i na javnoj licitaciji. Time je u potpunosti izmenjena suština te kategorije i nadoknada za komunalno opremanje postala je neka vrsta kapitalizovane rente. Kada se tome doda nadoknada za korišćenje građevinskog zemljišta i zakupnina, koja se u većini opština daje na 99 godina krajnji zbir ( na koji se tek kasnije dodaju takse za razne dozvole i priključke) je da u ukupnoj ceni investicije, troškovi za zemljište učestvuju sa 30, pa čak i 50 odsto ukoliko je reč o atraktivnijim lokacijama u centru Beograda. Uz svo uvažavanje činjenice da je u gradskom jezgru, infrastrukturna opremljenost bolja nego na periferiji, ipak nema pravog odgovora na pitanje zašto se u Beogradu u proseku izdvaja više od 250 evra po kvadratu planiranog objekta (cene se kreću od sto evra za gradnju na periferiji do 400 evra u centru) a kako je kvadrat gotovog stana retko 900 evra a mnogo češće od dve hiljade do 2.500 evra, učešće troškova komunalnog opremanja u konačnoj ceni stana dostiže i 30 odsto, dok je u gradovima u unutrašnjosti taj iznos višestruko niži. Primera radi, u Novom Sadu se cene kvadrata kreću se od 600 evra u širem centru do 1.500 evra u centru grada, a gradskim vlastima se na ime komunalija uplaćuje od 50 do 150 evra. U Nišu se cene stambenog kvadrata kreću od 700 do 1.200 evra a za gradsku kasu se izdvaja oko 50 evra, pri čemu se konačni iznos umanjuje za stepen komunalne opremljenosti lokacije. Slična situacija je i u Čačku, gde se stanovi u novogradnji mogu kupiti za 700 do 900 evra po kvadratu, dok se nadoknada za gradsko građevinsko zemljište kreće od 30 do 50 evra po kvadratu. Građevinari tvrde da se stan prosečne opremljenosti može izgraditi za 350 do 600 evra po kvadratu. Cena gradnje u Beogradu, nešto je viša, jer na teret investitora padaju troškovi raseljavanja na lokacijama koje su, obično i najatraktivnije. Ipak, postoji dosta prostora u kome bi gradske vlasti, investitori i građevinari mogli da se odreknu dela kolača zarad jeftinijeg stambenog kvadrata.
– Činjenica je da se na ekskluzivnim lokacijama grade ogromni stanovi, u koje se ugrađuje se skupa i kvalitetna stolarija, italijanska keramika, prvoklasan parket a sve to podiže cenu stambenog prostora. Pritom, često se dešava da atraktivne lokacije nisu obuhvaćene regulacionim planom gradnje u Beogradu u kome je veliki deo gradskog građevinskog zemljišta u privatnom vlasništvu. U nekim delovima prestonice koji su zadržali vlasnici starih kuća, u zainteresovanosti investitora vide šansu da zarade i dobiju novi stan pride, što dodatno poskupljuje izgradnju stambenih blokova. Na drugoj strani su interesi investitora koji su svesni da postoji velika tražnja za malim stanovima, ali oni moraju ne samo da osluškuju zahteve tržišta već i da poštuju želje vlasnika zemljišta. Dodatnu teškoću za svakog investitora, pogotovo u centru grada, predstavlja i zastarela komunalna infrastruktura koja ne može uvek da podmiri potrebe novih potrošača. Za investitora je najbolje kada gradi namenski, za poznatog kupca koji opet, među brojnim investitorima, bira one proverene- kaže za Biznis Goran Rodić, samostalni savetnik u Udruženju za građevinarstvo u Privrednoj komori Srbije.