Ima kupaca, ali ima i opreza: Za koliko sad idu stanovi koji su prodavani za 3.500 evra po kvadratu?

Primetno je da se, tvrde agenti za nekretnine, lako prodaju stanovi po ceni za 10 odsto nižoj od one koju smo imali prošle godine u piku, kao i da je sve manje onih koji kupuju na kredit.

Prosečna cena kvadratnog metra novogradnje u Srbiji prošle godine bila je nešto manja od 1.790 evra, što je 17,6 odsto više nego godinu dana ranije.

A cene su, prema podacima RZS, varirale od 440 evra koliko je u Bujanovcu koštao kvadratni metar stana do 3.900 evra koliko je bilo u beogradskoj opštini Savski venac.

“Tržište stambenih nepokretnosti beleži kontinuirani rast cena tokom proteklih pet godina pa i više. Ovome je najviše doprineo kontinuirani rast tražnje, imajući u vidu da je broj prodatih jedinica u Beogradu tokom 2022. godine porastao za oko četiri odsto. Dodatno i na nivou cele zemlje je broj prodatih stambenih jedinica nastavio sa rastom tokom proteklih godina”, kaže za Danas Jana Jovanović, rukovodilac sektora za istraživanje tržišta za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE.

Veliki rast zakupnina prošle godine, kako kaže, učinio je stanove atraktivnim kao vid investicije koji generiše prihode, pa time generisao i dodatnu tražnju za kupovinom stanova.

Osim toga, propraćeno inflatornim pritiscima kao i porastom cene građevinskog materijala investitori su iskoristili za povećanje cena na koje je odgovor od strane kupaca i dalje bio pozitivan, i tržište je nastavilo u pravcu rasta.

“Gledajući podatke o broju prodatih stanova u poslednjem kvartalu protekle godine ostvaren je rast od 11 odsto u odnosu na isti period 2021. što ukazuje da potražnja za stanovima u Srbiji ne opada”, kaže Jana Jovanović.

Tražnja za stanovima skoro svuda u Evropi je u padu, napominje ona, usled visoke inflacije i posledično rasta kamatnih stopa.

“Stambeni krediti su dugoročni, i dizanje kamatnih stopa značajno povećava ratu kredita i direktno utiče na smanjenje tražnje za kreditima, pa i stanovima. Na razvijenim tržištima ovo znači drastičan pad tražnje, dok je kod nas situacija značajno drugačija. I pre rasta kamata na našem tržištu su dominirali keš kupci, gde je preko 70 odsto transakcija bilo iz ličnog kapitala kupca. Sada „keš kupci“ već čine više od 80 odsto transakcija, sa tendencijom daljeg rasta”, ističe Jana Jovanović.

Naime, prema podacima Udruženja banaka Srbije, u ukupnoj vrednosti kredita stambeni su zauzimali čak 44 odsto, što je neznatno više u odnosu na februar prošle godine kada su imali 42,1 odsto učešća.

Direktor Art nekretnina Uroš Jovanović kaže da je udeo kreditnih kupovina u odnosu na keš od 2020. u padu i da je u jednom trenutku taj procenat bio nekih 30 odsto, da bi se sada spustio na ispod 15 odsto.

“Broj transakcija je u padu poslednjih nekoliko meseci, cene su skočile na tržištu i tražnja postoji i dalje, ali u ovom trenutku je smanjena realizacija jer su cene otišle previše gore”, napominje Uroš Jovanović.

On podseća da je nekih 200.000 Rusa došlo u Srbiju i da su oni kao igrači koji sede na klupi za rezerve i da od njihovog ulaska u igru zavisi i situacija na tržištu. Kada bi se samo 10 odsto njih odlučilo na kupovinu, kako kaže, to bi za naše tržište bio veliki broj, jer su to sve keš kupci.

“Broj transkacija je u padu, cene su se smirile, ali poslednjih mesec dana primetili smo da je ono što se najbrže proda do 10 odsto jeftinije od onoga što smo imali u piku, pre nekoliko meseci”, ističe direktor Art nekretnina.

Na donjem Dorćolu su, kako kaže, nedavno prodali sređen stan od 85 kvadratnih metara za 250.000 evra u staroj gradnji.

“Apetiti prrodavaca su povećani i traži se i više od toga, tako da je zbog toga tržište malo zakočilo jer kupci to ne mogu da isprate. Kamatne stope su skočile ozbiljno, za stan sa jednom spavaćom sobom od 150.000 evra, rata je veća od 700 evra, a za to bi trebalo da imate platu bar 1.500 evra”, kaže Uroš Jovanović.

On napominje da i dalje ima tražnje, ali da je pao broj realizovanih transkacija zato što ljudi traže, ali ne žele da preplate.

“Sada imamo listu čekanja onih koji su spremni da za sređen stan na donjem Dorćolu daju 3.000 evra za kvadrat, ali neće da daju 3.500 evra za stan koji treba da se sredi”, naglašava Uroš Jovanović i dodaje da će ako ne dođe do nekog velikog finansijskog loma, u normalnim okolnostima cene imati potencijal da ostanu tu gde jesu ili da idu do 10 odsto niže.

“Sa tom cenom, 10 odsto nižom od one iz pika, stanovi se odmah prodaju i to pričamo iz iskustva. Ono što se do nedavno prodavalo za 3.500 evra, sada ne može tako lako, ali može za 3.100 do 3.200 evra”, kaže Uroš Jovanović.

Manji promet, ali cene će nastaviti da rastu
Tržište predstavlja savršen mehanizam gde ponuda i potražnja određuju cenu, ističe Jana Jovanović iz CBRE, i kaže da disbalans u nekom od ova dva parametra može dovesti do destabilizacije tržišta nepokretnosti.
“Na strani tražnje ćemo imati dva suprotna generatora – jedan je negativan: povećana cena kapitala koja usporava tražnju i smanjuje broj transakcija, a drugi je pozitivan: visoka tražnja na domaćem nivou, uz eksterne faktore kao što je priliv stranih državljana iz Istočne Evrope koji dodatno povećava tražnju, broj transakcija, kao i cene i zakupa i prodaje na gore”, kaže Jana Jovanović.
Koji od ova dva faktora će preovladati, napominje, teško je oceniti u ovom trenutku, ali ponuda stanova u Srbiji i dalje je manja od tražnje, pogotovo na najatraktivnijim lokacijama.
Ona kaže da su banke sve restriktivnije kod odobravanja projektnih finansiranja i za očekivati je da kvalitet projekta i investitora neće biti jedino što će banke gledati kod odobravanja finansiranja.
“Gotovo je izvesno da će ponuda stanova na našem tržištu biti niža, i to naročito u projektima tipa kondominijuma koji su vrlo popularni na tržištu”, ističe ona i naglašava da veruje da će uz manju izgradnju i očekivane eksterne faktore cene nekretnina i dalje rasti, ali da će doći do usporenja tržišta.
Nećemo imati obim i promet koji smo do sada imali, napominje, ali će cene nekretnina još neko vreme nastaviti da rastu.