Foto: Shutterstock/Michael DechevIako je više od 10.000 stanova u Beogradu prazno i u njima niko ne živi, investitori ne popuštaju sa cenama, a glavni grad još uvek liči na veliko gradilište. Međutim, stručnjak iz ove oblasti Nikola Seneši smatra da je to samo privid.
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS) u 2023. godini ukupan broj završenih stanova u Srbiji iznosio je 35.652 stana.
Ipak, u ovoj i naredne dve godine u Srbiji se očekuje značajan porast građevinske aktivnosti, zbog predstojeće specijalizovane Ekspo izložbe, koja će se u našoj zemlji održati 2027. godine.
Tim povodom, predviđeni su brojni infrastrukturni projekti, među kojima i gradnja velikog broja stambenih jedinica.
Međutim, kada se pogledaju podaci iz poslednjeg popisa, vidimo da u Srbiji postoji 123.584 napuštena stana, od čega 10.021 stan u Beogradu.
Razlozi zašto su stanovi prazni su najrazličitiji, neki stoje jer ne mogu da se prodaju, drugi više nemaju zakonskih naslednika, treći su u vlasništvu ljudi koji žive u inostranstvu…
Ipak, prema proceni arhitektkinje Danijele Rabrenović koja je ranije dala izjavu za portal Biznis.rs, praznih je oko pola miliona kvadrata.
„A kada bismo to pretvorili u kapital, to je pet milijardi evra kapitala“, navela je ona.
Dakle, iako ovoliki kapital stoji „zarobljen“ u glavnom gradu, čini se da investitore to ne brine i da su oko nas i dalje svuda gradilišta.
Međutim, ovlašćeni procenitelj nekretnina Nikola Seneši za Danas navodi da mi vidimo gradilišta, ali ako se bolje obrati pažnja na kranove i broj ljudi na gradilištima, vidi se da je stanogradnja drastično usporena.
„Nema gotovine, nema transakcija, Beograd na vodi se nekada radio u tri smene i to sedam dana, a sada se radi pet dana u jednoj i po smeni. Kranovi su tu, na gradilištima, ali rade neuporedivo manjim intezitetom“, ukazuje on.
Seneši je mišljenja da su ovih 10.000 praznih stanova posledica toga što u Beogradu postoji velika količina neprodatih stanova.
„Najveći broj je onih koji nisu prodati, a postoji i deo onih koji su prodati, a nisu useljeni“, pojašnjava.
Sve to je, kako tvrdi, zbog toga što imamo „jedno pogrešno postavljeno tržište“.
„Investicioni lobi ne želi i trudi se da ne spusti cene na normalan nivo i bori se da održi privid da tržište nije u krizi. Beogradsko tržište stanova, posebno svi projekti na rubnim delovima grada, kao što su Mirijevo, Karaburma, Ledine, imaju probleme sa prodajom, samo iz razloga što investitori neće da spuštaju cene“, ukazuje Seneši.
Međutim, on je mišljenja da je pad cena neminovnost.
„U Beogradu je realna vrednost tržišta, uzimajući u obzir inflaciju, u poslednje dve godine smanjena za 36 odsto. Taj privid beogradskog tržišta je jedan balon koji će u narednih nekoliko meseci, na pozitivan način, dovesti do neophodnosti da se smanje cene“, navodi naš sagovornik.
On dodaje i da, kada pričamo o ovih 10.000 praznih stanova, govorimo samo o stanovima koji su uknjiženi.
„Mi imamo i puno stanova u izgradnji koji, takođe, ne mogu da nađu kupca“, smatra Seneši.
On naglašva još jednu stvar koja je relativno rizična.
„Na kraju ove godine će, dok svuda padaju kamatne stope, kod nas porasti jer će biti najverovatnije biti izglasan Zakono o zaštiti korisnika finansijskih usluga, a prestaće da važi mera o smanjivanju kamatnih stopa. Zato mi od januara očekujemo porast kamatnih stopa na hipotekarne kredite na nivo od oko pet odsto, što će dodatno otežati kupovinu stanova“, upozorava Seneši.
Naš sagovornik smatra da će tržište morati da se prilagodi.
„Ono kako će se taj problem rešiti jeste da će u Beogradu postojati ekskluzivne lokacije poput Vračara, Beograda na vodi, delova Novog Beograda, ali će morati da se pojave i stanovi koje srednja klasa može da priušti. Ti stanovi će biti na pravcima razvoja infrastrukture, recimo ka Surčini i u okviru Ekspoa, kao i na Makišu, ako se bude tu gradio metro. Te neke lokacije bi mogle da se razvijaju, ali ove lokacije po obodu grada će ući u velike probleme zbog velikog broja stanova koji se ne prodaju“, ukazuje Seneši.
On podseća i da Srbija ima krizu radne snage, jer je na Ekspu angažovana velika količina građevinske infrastukture.
„Takođe, imamo i pitanje kvaliteta, a sada ćemo imati i pitanje kontrole kvaliteta zbog tragedije u Novom Sadu, koja je rezultat jednog opšteg nedostatka kontrole kvaliteta izgradnje“, smatra Seneši.
Velika kriza stanogradnje se oseća, tvrdi on i dodaje da to čak i nije stvar krize, već vraćanja na jednu normalu.
„Bojim se da će u određenim segmentima, posebno u visokogradnji, doći do krize koja će biti izazvana, pre svega, nedostatkom novca za male projekte i slabom prodajom. Zatim nedostatkom kako mehanizacije, tako i zaposlenih radnika“, zaključuje Seneši.
S druge strane, analitičarka na tržištu nekretnina Kaća Lazarević objašnjava da postoje dve kategorije tih stanova.
„Postoje stanovi koje su ljudi kupili kao investiciju, a ne izdaju ih, nego su prazni. A postoje i mnogi stanovi koji pripadaju državi, bilo opštini, vojsci… i koji stoje prazni i niko ne rešava njihovo pitanje“, navodi ona.
Brojni su, kaže, razlozi zašto ostaju prazni.
„Ti stanovi često imaju neku nerešnu imovinsko-pravnu situaciju ili onog, čiji je stan napušten, njega to ne iteresuje, kao što se to često dešava. Zatim stečajni upravnik koji zna da ima napuštenih stanova u stečajnoj masi, ali ga baš briga i slični primeri“, ukazuje Lazarević.
Stanovi koji više nemaju zakonskih zastupnika, kako kaže, pripadaju državi.
Prema njenom mišljenju, država te stanove treba da dodeli nekome ko je socijalni slučaj ili ljudima bez stana.
„Svaka država ima zakonski ovkir na osnovu čega oni taj stan mogu da dodele, ali nažalost teško oni te stanove dodeljuju socijalnim slučajevima, što bi bilo normalno i poželjno“, naglašava Lazarević.
Pratite nas na našoj Facebook i Instagram stranici, ali i na X nalogu. Pretplatite se na PDF izdanje lista Danas.
