BIRN: Kako je Željku Mitroviću odobrena gradnja zdanja na Dedinju?

Za ovaj tekst BIRN je uradio nešto što inače ne radi. Zvanično smo – bar tokom desetak dana – bili potencijalni građevinski investitori i to na Dedinju, zainteresovani za gradnju na parceli gde vlasnik Pinka Željko Mitrović diže dvorac.

Novinari BIRN-a su iskoristili pravo koje ima svaki građanin – podneli su zahtev za dobijanje informacije o lokaciji i za to platili taksu od nekoliko hiljada dinara Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda.

Bio je to dobro uložen novac.

U ovom dokumentu se nalaze podaci o tome šta je sve moguće izgraditi na nekoj parceli, na osnovu važećih planskih dokumenata.

Informacije o tome šta bi BIRN potencijalno mogao da izgradi, međutim, značajno su se razlikovale od onoga što je stvarno dozvoljeno Željku Mitroviću da napravi.

Gradski sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove – odnosno gradska sekretarka Bojana Radaković (Milićević) – je BIRN-u, kao potencijalnom investitoru, dao informaciju na osnovu koje se pokazuje da je na parceli Željka Mitrovića na Dedinju moguće izgraditi objekat od (najviše) 2.047 kvadrata – podzemnih i nadzemnih prostorija, što je u skladu sa važećim regulacionim planom za taj deo grada.

Željko Mitrović, međutim, na istoj parceli može da izgradi više od 6.000 kvadrata, od toga 2.047 nadzemno – sve u skladu sa lokacijskim uslovima i građevinskoj dozvoli koje mu je izdao onaj isti Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove.

U dokumentu koji su dobili novinari BIRN-a navodi se i da se parcela nalazi u prethodno zaštićenoj prostorno-kulturnoj celini „Senjak, Topčidersko brdo, Dedinje“, te da bi za sve građevinske intervencije na parceli potencijalni investitor trebalo da obezbedi uslove i saglasnost nadležnog organa za zaštitu kulturnih dobara – u ovom slučaju Zavoda za zaštitu spomenika kulture Grada Beograda.

U dokumentima izdatim Željku Mitroviću ovog zahteva nema, iako je u vreme kada je Mitrović dobio lokacijske uslove i građevinsku dozvolu, ova parcela takođe bila u zoni prethodne zaštite.

Tako mu je omogućeno da sruši kuću koja se na ovoj parceli nalazila i počne gradnju „hrama svetog Žeksa“, kako je ovo zdanje na društvenim mrežama nazvao Mitrović.

„Ovo je primer kako se sistem namerno oblikuje tako da odgovara interesima moćnijih, umesto da postavi pravila koja su jasna i jednaka za sve“, kaže za BIRN Ksenija Radovanović, arhitekta i urbanistkinja iz organizacije „Nova planska praksa“.

Iz Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o problematičnom izračunavanju broja dozvoljenih kvadrata, koji nije u skladu sa Regulacionim planom prostorne celine Dedinje.

Željko Mitrović je za BIRN rekao da je objekat na Dedinju građen u skladu sa svim zahtevima koji su mu postavljeni, ali da jeste znao unapred da plac na kom je tada samo planirao gradnju ubrzo više neće uživati zaštitu Zavoda za zaštitu spomenika kulture.

On je rekao da je zgrada na Dedinju njegova zadužbina, te da „ništa nije pomereno ni milimetar u odnosu na dozvolu.”

Mitrović je plac na Dedinju sa starim objektima kupio tokom 2019. godine. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, to je te godine bila najskuplja kuća prodata na tržištu, i to vredna 4,5 miliona evra.

Računicom Sekretarijata za urbanizam od 2.000 do 6.000 kvadrata

No, kako je zapravo novinar BIRN-a kao potencijalni investitor dobio mogućnost da sazida 2.000 kvadrata, a ne 6.000?

U informaciji o lokaciji koja je izdao Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda na zahtev novinara BIRN-a, navodi se da maksimalni koeficijent izgrađenosti za parcelu na kojoj gradi Mitrović iznosi 0,4. Ovaj parametar se navodi u važećem Regulacionom planu prostorne celine „Dedinje“.

„Koeficijent izgrađenosti“ je odnos bruto razvijenih površina svih izgrađenih etaža (podrum, suteren, prizemlje, sprat, potkrovlje) svih zgrada na parceli (uključujući garaže i ostale pomoćne zgrade) i površine te parcele.

Ukratko, ovaj koeficijent se dobija tako što se podeli ukupna površina svih prostorija (podzemnih i nadzemnih) sa površinom parcele.

Parcela Željka Mitrovića ima površinu od 5.118 kvadratnih metara. Jednostavnom računicom dolazimo do maksimalne moguće kvadrature objekta Željka Mitrovića, koje dopušta važeći Regulacioni plan: 5118*0,4=2047,2 kvadrata.

Mitroviću su, međutim, izdata drugačija ograničenja, pa se u lokacijskim uslovima, objavljenim u Centralnoj evidenciji objedinjenih procedura za izdavanje građevinskih dozvola koju vodi Agencija za privredne registre, ne navodi dozvoljeni koeficijent izgrađenosti od 0,4, već indeks izgrađenosti.

„Indeks izgrađenosti“ je odnos bruto razvijenih površina nadzemnih etaža i površine te parcele, pa je Mitroviću ovom – naizgled jezičkom izmenom – omogućeno umesto ukupno 2.047 kvadrata sazida nadzemno 2.047 kvadrata, a više od 6.000 ukupno.

Ovo nije jedini primer prekrštavanja koeficijenta izgrađenosti u indeks izgrađenosti, koji investitorima donosi na hiljade dodatnih kvadrata koje po planu ne bi smeli da dobiju – ista stvar se desila i na više drugih lokacija na Dedinju.

Iz Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda nisu odgovorili na pitanja BIRN-a o tome zašto su dva različita parametra izjednačena i zašto se u informaciji o lokaciji za Mitrovićevu parcelu navodi jedan parametar, a u lokacijskim uslovima navodi drugi.

Stručnjaci sa kojima su razgovarali novinari BIRN-a, međutim, kažu da do ovog izjednačavanje koeficijenta i indeksa izgrađenosti nije nikada ni smelo da dođe.

Investitori dobijaju hiljade kvadrata izjednačavanjem dva različita parametra

Maksimalni koeficijent izgrađenosti od 0,4 u bloku gde se nalazi ta parcela propisan je Regulacionim planom prostorne celine Dedinje, koji je usvojen još početkom 2000. godine i danas je i dalje na snazi.

Taj regulacioni plan predviđa, između ostalog, gde su javne površine, kakve parcele treba da budu, koliko sme da se gradi, koja je dozvoljena spratnost zgrada i kako je rešen parking.

Upravo to i piše u informaciji o lokaciji koju je Sekretarijat dao BIRN-u za tu istu parcelu – da za tu parcelu važi pomenuti Regulacioni plan iz 2000. godine, kao i da je na toj parceli dozvoljen koeficijent izgrađenosti od 0,4.

Isto to – da su pravila građenja na ovoj parceli utvrđena Regulacionim planom prostorne celine Dedinje iz 2000. godine – piše i u lokacijskim uslovima koje je Željko Mitrović dobio od Sekretarijata 8. juna 2020. godine, ali se ne navodi dozvoljeni koeficijent, već indeks izgrađenosti.

Ljubica Slavković, urbanistkinja iz organizacije „Nova planska praksa“, objašnjava da je donošenjem novih zakona u oblasti planiranja i izgradnje 2003. i 2009. koeficijent, zamenjen indeksom izgrađenosti.

„U tom smislu, ova dva parametra nisu jednaka i ne mogu se samo prepisati iste brojke, jer daju različite rezultate za uslove izgradnje“, kaže Slavković za BIRN.

Ona takođe kaže da je zakonska obaveza da se dozvoljena izgrađenost tumači prema važećem planu, bez obzira na izmenu zakona i parametara.

„Drugim rečima, ukoliko se lokacijski uslovi danas izdaju na osnovu regulacionog plana Dedinje iz 2000. godine, primenjuje se koeficijent izgrađenosti, i to kako je definisan tim planom i tada važećim zakonom, pa se brojka 0,4 odnosi na ukupnu podzemnu i nadzemnu kvadraturu, čime za dati primer dobijamo maksimalnu izgradnju ispod i iznad zemlje nešto veću od 2.000 kvadratnih metara, a ne 6.157 kvadratnih metara kako je Sekretarijat odobrio u uslovima“, kaže Slavković.

Mitrović za BIRN kaže da su ovi uslovi nekoliko puta menjani i da u trenutku kada je on dobio dozvolu “nije bio problem da se bilo šta pod zemljom” gradi.

„Imao si samo stepen zauzeća zemlje i broj kvadrata, dve stvari su postojale i obe su ispoštovane. […] Sad ne znam da li je to regulacioni plan ili neki drugi dokument, uglavnom promenilo se to da može pod zemljom kako god i šta god, skoro da nemaš nikakva ograničenja. To ranije nije bilo. E sad ne znam da li opet ima, mislim da se opet nešto menjalo, to su više puta menjali, ali u trenutku kada sam ja podneo zahtev za dozvolu, to pod zemljom je bilo slobodno skroz. To je bila čista stvar“, kaže on.

Šta se nalazi u 6.000 kvadrata

Željko Mitrović je poslao BIRN-u sajtove inostranih portala koji su pisali o objektu, uz napomenu da je zgrada nominovana za nekoliko nagrada.

“Nominovani smo za dve međunarodne nagrade u ovoj godini za projekat, a verovatno sledeće godine za još bar dve kad bude završen. Zašto mi je to važno – zato što sam ja na čelu arhitektonsko-dizajnerskog tima, pa su potencijalne nagrade naslovljene na mene lično. Svako može da bude investitor, ali ne može svako da napravi princezu neoklasicizma”, kaže Mitrović.

Na jednom od tih sajtova piše da su spratovi objekta, čiji je dizajner “M Enterijer”, visine po 6,5 metara. Centralni deo koji se završava kupolom nije podeljen spratnim pločama, već je formiran jedinstveni prostor. Najviši vrh kupole, na kome se nalazi vidikovac, doseže 37 metara.

U 4.000 podzemnih kvadrata nalaziće se “radionica, audio studio, bioskop, multifunkcionalna sala namenjena sportskim aktivnostima, koncertima, performansima, studijskom snimanju”…

Takođe, ispod zemlje je bazen povezan sa dvorištem, fitnes i spa zone, kao kružne staze za vožnju koje povezuju sve delove objekta pod zemljom.

„Dole je prostor za te humanitarne balove koje planiram da pravim tu, za skupljanje (novca), pre svega za decu bez roditelja i za bolesnu decu, jedno 4-8 puta godišnje planiram da pravim”, rekao je Mitrović za BIRN.

Ceo tekst pročitajte na portalu BIRN-a.