Kako preskočiti prvi stepenik u kupovini stana – učešće za stambeni kredit

Taj uslov može da izgleda kao ozbiljna prepreka i zato je važno da se sagledaju sve mogućnosti kako ga ispuniti. U pitanju je učešće. Šta je učešće? Na primer, kupac želi stan koji košta 60.000 evra. Banka će za taj stan odobriti kredit od 48.000 evra, a 12.000 evra je potrebno da obezbedi kupac – ovaj iznos predstavlja učešće.

Većina poslovnih banaka traži učešće za stan od 20 odsto, a s početkom pandemije banke su postale opreznije i u nekim slučajevima tražile učešće i veće od toga, kako bi smanjile rizik. Ipak, danas je najčešće taj procenat 20 odsto, iako ima odstupanja.

Dakle, za stan od 60.000 evra neophodno je imati 12.000 evra koje se uplaćuju prodavcu nekretnine u vidu kapare. Nemojte zaboraviti da sve bude pravno-formalno pokriveno, odnosno da imate sve potrebne papire koji dokazuju da ste novac uplatili prodavcu. Navedeni scenario je najjednostavniji i najčešći pri uzimanju stambenih kredita, bez obzira na nemalu sumu koja se mora “iskeširati”. Ovo vas neće iznenaditi ako ste pročitali da se, sudeći po nekim istraživanjima, u našoj zemlji većina nekretnina kupuje – u kešu.

Potreba za novim, obično većim ili konfornijim prostorom raste s godinama, tako da ljudi često prvo prodaju jednu nekretninu da bi kupili drugu, sa više prostorija, noviju ili na boljoj lokaciji, te se novac od prodaje prve nekretnine polaže kao učešće za stan. U ovakvim slučajevima je učešće neretko i znatno veće od 20 odsto, pošto veće učešće znači i manji ukupni iznos kredita, naravno i manju mesečnu ratu ili kraći period otplate.

Dakle, učešće može biti veće od 20 odsto – koliko god se ugovori sa bankom.

Postoje i obrnuti slučajevi, kada nedostaje početni kapital za učešće, što zna da odvrati mlade ljude od rešavanja stambenog pitanja, i pored njihove dobre plate i stalnog zaposlenja. I za ovakve slučajeve postoje rešenja.

Jedna od mogućnosti je da se podigne keš kredit i njime finansira učešće. Ovo je moguće jedino ukoliko to kreditna sposobnost kupca dozvoljava, što znači da mesečne rate i keš i stambenog kredita zajedno ne smeju prelaziti 50 odsto mesečnih primanja. Ukoliko se odlučujete za ovu opciju, sa svojim kreditnim savetnikom u odabranoj banci dobro izračunajte da li vam odgovaraju iznosi koje na ovaj način možete dobiti, pošto se situacija sa stambenim kreditom na ovaj način menja – zbog rate keš kredita, maksimalni iznos stambenog kredita će biti niži, ili sa dužim periodom otplate od onoga što ste možda prvobitno planirali. 

Još jedna mogućnost je da stavite hipoteku na drugu stambenu nekretninu a ne onu koju kupujete. U ovom slučaju, važno je da znate da ta druga nekretnina na koju će se staviti hipoteka na ime banke mora imati vrednost najmanje 25-30 odsto veću od iznosa kredita. U praksi bi to značilo da ukoliko vam je potreban kredit od 50.000 evra, možete pod hipoteku staviti stan koji vredi 65.000 evra i tada ne morate davati kaparu niti na drugi način obezbeđivati učešće.

Bitno je napomenuti da učešće za kredit za stan ili kuću nije potrebno u slučajevima kada se refinansira stambeni kredit u drugoj banci.