Kako priliv migranata iz Rusije i Ukrajine utiče na prodaju i iznajmljivanje stanova u Srbiji, BiH, Hrvatskoj i Crnoj Gori

U Zagrebu cene stanova porasle 30 odsto, dok su u Sarajevu kuće i dalje jeftinije od stanova.

Srbija: Migranti doneli i rast zakupnina

Prema zvaničnim podacima, u ovoj godini su za prvih šest meseci u Srbiji sklopljena 68.284 kupoprodajna ugovora što je četiri odsto više nego u istom periodu prošle godine. Ali, ukupna novčana masa u tom prometu iznosila je 3,6 milijardi evra što je uvećanje od čak 25 odsto.

Najveći broj transakcija odnosi se na Beograd, 1,9 milijardi evra a najtraženije su bile lokacije sa najskupljim stanovima, na Novom Beogradu i Savskom vencu, gde se u pojedinim slučajevima cena po kvadratu kretala i preko 7.000 evra.

Sudeći po prosečnoj ceni kvadrata u prošloj godini, koja je za Beograd iznosila 1.895 evra a u prvih šest meseci 2.565, nekretnine su poskupele za gotovo 35 odsto.

Inače, u Beogradu prošle godine najviše prosečne cene postignute su na opštini Stari grad, 2.666 evra po kvadratu a najniže u Rakovici, 1.141 evro. U prvoj polovini ove, najviše novca davalo se za kvadrate na Savskom vencu a tu je prosek povukao novi kontingent iz kompleksa „Beograda na vodi“, gde se prosečna cena kreće preko 4.000 evra i ide čak i više od 6.000, dok je najjeftinija bila Grocka sa prosekom od 1,092 evra za kvadrat

Ipak, agenti naglašavaju da te cene nije diktirao dolazak Rusa u Srbiju, jer je stranim državljanima prilično teško da kupe nekretnine. Ali, zato je na cene zakupa priliv ekonomskih migranata bio presudan. U početku su „planuli“ najluksuzniji stanovi, cena im se kretala i preko 1.000 evra plus troškovi. Za dvosoban stan u centru ili malo šire, sređen i opremljen, sada se plaća od 600 evra pa naviše, skromna garsonjera od 15-ak kvadrata na Slaviji prelazi 200 evra, a ispod te cene u Beogradu teško da je moguće naći išta iole pristojno.

I u Novom Sadu su državljani Rusije prvo su iznajmili „luks“ stanove u centru. No, to je za sobom povuklo i cene ostalih stanova, koji su iz meseca u mesec bivali sve skuplji, pa za garsonjeru u Novom Sadu danas treba da izdvojiti barem 300 evra.

„Primetno su podignute i kirije, pa jednoiposoban stan, koji se do pre godinu i po iznajmljivao za 250 i 300, sada košta 450 do 500 evra. Rusi traže isključivo lepe stanove, pristojne, gde je nameštaj nov i prijava na adresu im obavezna. Nepoznanica je koliko će ostati i koliko će ovaj odnos cena i kirije da potraje. Žao mi je što su naši ljudi, pre svega studenti, u velikom problemu. Ne mogu naći stan i cene daleko prevazilaze njihov budžet“, rekla je Sanja Rafajlović, direktorka „Real House“ nekretnina.

Ipak, posle objavljene mobilizacije u Rusiji ovde su stigli očigledno građani koji su sličniji našem prosečnom imovinskom statusu. Na Fejsbuk grupama za izdavanje stanove, u poslednjih mesec dana, domove potražuju u 90 odsto slučajeva Rusi uz napomenu da nemaju veći budžet od 250 do maksimalno 300 evra za stan.

I u Nišu su nekretnine od proletos poskupele za više od 30 odsto.

„Neverovatno je da vlasnici za stan u centru Niša star više od 40 godina traže 1.500 ili 1.600 evra po kvadratu, a do ovog proleća je cena bila 1.200. Zato je trenutno prodaja stala, Nišlije nemaju toliko para“, objašnjava Bogdan Tripković, direktor agencije „Libo nekretnine“ i dodaje da je i zakup stanova skuplji za oko 30 odsto, ali ne zbog Rusa, jer ih u Nišu nema mnogo, nego zato što je, kažu stanodavci, sve poskupelo.

Hrvatska: U Vrbani 5.000 evra za kvadrat

Godišnje se u Zagrebu proda oko 10.000 stanova, od čega oko 2.500 novih, a cijene su im nakon 2020. godine odletjele u nebo, neovisno o potresu i pandemiji. U cijeloj Hrvatskoj lani je prodano oko 30.000 stanova i apartmana. a vrijednost svih prodanih nekretnina (uključujući i zemljište) kretala se oko 60 milijardi kuna, odnosno oko 8 milijardi eura, ili 14 posto hrvatskog BDP-a.

U Zagrebu su unazad godinu dana cijene stambenih kvadrata porasle 30 posto na godišnjoj razini (prema 5 posto u 2020). Službeno Državni zavod za statistiku navodu da je prosječna ove godine useljenih novih stanova bila oko 2500 eura, no ljudi koji danas kupuju stanove vele da ih po toj cijeni – nema.

Agenti za prodaju nekretnina pojašnjavaju da su cijene ove godine završenih i isporučenih stanova ugovorene u vrijeme dok su građevinari zakapali prvu lopatu, dakle na neviđeno. Kupci su ih tada većinom i platili jer se novi stanovi uglavnom kupuju gotovinom. Čak štoviše, odnedavno je praksa da se organiziraju aukcije za stanove čim izvođač dobije građevinsku dozvolu, pa tko ponudi više.

Jedna tek uplanirana zgrada u novom zagrebačkom naselju Vrbani 3 – gdje su do 2019 godine čak i najmanji stanovi prodavani po cijeni od 2.500 eura po kvadratu na aukciji je ovo ljeto planula za 5.000 eura po kvadratu. Puno je to za zagrebačke plaće koje su nešto jače od državnog prosjeka od 1.000 eura i kreću se u prosjeku oko 1.250 eura. Ima lokacija u glavnom gradu Hrvatske gdje se kvadrati prodaju i po 8.000 eura.

Jagma za nekretninama dovodi se u vezu sa visokom inflacijom i nepostojećim kamatama na štednju po bankama, gdje stanovništvo drži oko 33 milijarde eura štednje. No, pojedini stručnjaci snažan priljev keša u nekretninski biznis povezuju i sa pranjem novca, pa i vađenjem gotovine iz čarapa uoči preuzimanja eura od siječnja iduće godine.

Cijene polovnih stanova su, prema državnoj statistici, skakale još i više – samo u Zagrebu od 2015. godine do prve polovice ove godine 75 posto. Gradi se manje nego prije, pa i to diže cijenu starije gradnje. No, uz inflaciju, cijene su pogurale i državne stambene subvencije za kupovinu stana na kredit (ali i gradnju kuće) koje se odobravaju od 2017 godine.

Kupcima stanova mlađima od 45 godina (čak i ako imaju manji stan te se obavežu da će ga prodati) država subvencionira 30 do 51 posto rate kredita pet godina, a ako se u međuvremenu rodi dijete subvencija se produljuje još dvije godine. Država tvrdi da je dosad u tim obiteljima rođeno 5.300 djece.

Subvencije je u sedam godina dobilo oko 28 tisuća kupaca stanova čije će rate kredita država subvencionirati s gotovo 300 milijuna eura. Problem sa subvencijama je što su one podigle cijene stanova, negdje i udvostručile, pa su kupci dobiveno kroz subvencije izgubili kroz cijene.

Najbolje su prošli ljudi koji su među prvima dobili pomoć jer su stanove kupovali po povoljnim cijenama, uz znatno niže kamate od tada tržišnih. Ljetos odobreni krediti imali su efektivnu kamatnu stopu od svega 2 posto. Kad je projekt krenuo potražnja za stambenim kreditima je bila mala, pa se njime pomoglo i bankama.

Danas se, tvrde u poreznoj upravi, svaki drugi stan kupuje gotovinom, dosta je i stranaca na tržištu, posebno Istri gdje je gotovo svaki drugi kupac stranac, a drugdje uz more svaki treći ili četvrti. Specifičnost hrvatskog tržišta nekretnina je ta da se većina transakcija – 80 posto – odvija u Zagrebu (koji inače liječi rane dobivene u potresu pa su stanovi u centru grada sve manje atraktivni i uglavnom se ne prodaju) te mjestima uz more.

Top destinacije su naravno Dubrovnik, Rovinj, Split i Opatija gdje je lani prodana medijalna cijena stana/apartmana bila od 2.500 do 2.000 eura, prema podacima iz kupoprodajnih ugovora. Medijalna cijena znači da je polovica prodanih nekretnina išla ispod te cijene, a druga polovica iznad. Pet posto najskupljih apartmana u Dubrovniku i okolici lani je prodano po cijeni većoj od 4400 eura po kvadratu.

Hrvatima koji žive od svoje plaće i zarade te su cijene više nego nepovoljne, pa je indeks priuštivosti iznad 30 posto (kada za četvorni metar stana morate izdvojiti 30 posto godišnjeg dohotka sredine u kojoj se kupuje stan) u Dubrovniku, Baškoj Vodi, Hvaru i Rovinju. U Zagrebu je za kvadrat lani kupljenog stana trebalo izdvojiti 15 posto prosječnog godišnjeg dohotka, a u najpovoljnijem Vukovaru samo 2 posto.

Točan broj podstanara nitko ne zna, mnogi Zagrepčani iznajmljuju stanove na dan, a cijena podstanarskih stanova kreće se od 400 eura za garsonjere naviše, ovisno o lokaciji i veličini. Posljednjih mjeseci potražnju pa i cijene dižu i brojni Ukrajinci te Rusi. Zagrebački agenti za nekretnine ističu da stanove od 50-tak kvadrata izbjeglicama iz Ukrajine iznajmljuju po 600 eura bez problema, dok su mlađe pridošlice iz Rusije, koji bježe od mobilizacije, slabijih platežnih mogućnosti.

BiH: U centru Sarajeva i do 3.000 evra po kvadratu

U starom dijelu Sarajeva, u mahali iz koje puca pogled na Čaršiju, na avlijskim vratima agent za nekretnine zadovoljno trlja ruke: kuća s okućnicom i garažom, na sprat, prodata je za 170.000 KM, što je oko 85.000 eura. I novi vlasnik je sretan, iako zna da kuću mora temeljito renovirati, ali baš je takvu tražio.

Kuće su u Sarajevu i dalje jeftinije od stanova, čije cijene u užem gradskom jezgru dosežu i do 3.000 evra po kvadratu. No, već na Grbavici cijene su prihvatljivije, kvadrat stana košta oko 2.000 evra, a na rubnim dijelovima, sve od naselja Alipašino Polje pa do Dobrinje i Ilidže cijene se kreću oko 1.250 evra. Zanimljivo i samo u Bosni i Hercegovini primjenjivo: u Istočnom Sarajevu, koje je praktično produžetak Dobrinje ali je u drugom entitetu, Republici Srpskoj, kvadrat stana je oko 1.100 evra pa to potiče i novogradnju.

– U Sarajevu se malo gradi jer se ne može doći do saglasnosti nadležnih, tako da imamo dva ili tri gradilišta, pa je i to jedan od razloga većih cijena i potražnje, kaže Spaho LJajić iz Agencije za
nekretnine SigenX.

U poređenju s prošlom godinom, kažu agenti, cijene stanova su veće za oko 30 posto, a kuće od 10 do 15 posto, što struka pravda rastom cijena goriva, građevinskog materijala i ostalih sirovina. Ali i radne snage – majstora je sve manje, odlaze trbuhom za kruhom, pa investitori ne mogu obećati da će doći do stabilizacije cijena, tim prije što u BiH i dalje stanove kupuje ovdašnja dijaspora, onih sada već dva miliona ljudi koji su što u ratu što nakon Daytona napustili zemlju.

– Klijenti su i mladi bračni parovi, kažu u agencijama, objašnjavajući to ulaganjem u budućnost i svakako boljim rješenjem od najma stana za koji valja izdvojiti od 175 do 275 evra mjesečno, plus režije. Zainteresovanih ima i za iznajmljivanje stanova i kuća na 24 sata, cijene se kreću od 50 do 150 KM, zavisno od ugođaja i lokacije.

Banja Luka je pak jedno veliko gradilište, na čak 15 lokacija niču stambene zgrade i opet se žale na deficit u ponudi. Cijene stanova su od 1.400 evra po kvadratu u novogradnji do 2.300 evra u strogom centru grada. Stariji stanovi su, naravno, jeftiniji, ali zanimljivo je da je najam prilično skup:jednosoban stan je oko 250 evra za mjesec.

– Najviše kupuju mladi bračni parovi, manji dio plaćaju gotovinom, a ostatak putem kredita, objašnjava Aleksandar Vuković iz banjalučke agencije za nekretnine Kondo.

Manji stanovi posebno su traženi u Mostaru. U gradu na Neretvi je trenutno aktuelno jedno gradilište, a u planu su još tri do kraja godine. Posebno je izražen interes za stari dio grada i oko Rondoa.

– Cijene su oko 1.250 evra po kvadratu, objašnjava nam ljubazna agentica, koja nas upućuje i na najam: zavisi od lokacije, namještenosti, ali i starosti zgrade, a cijene variraju od 125 do
500 evra za velike stanove.

Najčešći kupci stanova su starije životne dobi, potom slijede mladi bračni parovi, a na trećem mjestu je dijaspora. U Mostaru se, ističe, kuća može kupiti za 500 evra po kvadratu.

Po podacima Agencije za statistiku BiH u prvom kvartalu godine prodato je 627 novih stanova, a najskuplji – van urbanog područja – kupljen jena Jahorini, za više 250.000 evra.

Crna Gora: Prosječna cijena metra kvadratnog u Podgorici 1.450 eura

Pandemija korona virusa značajno je podigla cijene nekretnina oglašenih za prodaju, a od početka rata u Ukrajini, državljani Crne Gore jedva mogu plaćati stanarinu, jer su zakupi postali previsoki za ovdašnje plate.

Stanodavci su svoju priliku vidjeli – Rusi i Ukrajinci su spremniji da izdvoje više novca za rentu, pa su se crnogorski podstanari našli u nebranom grožđu: ili će platiti značajno višu stanarinu ili moraju tražiti novu, ponovu skupu za crnogorske prilike.

„Kada govorimo o renti, tu su se stvari značajno mijenjale u posljednje dvije godine. Podgorica je imala jedan blag, ali konstantan rast cijene rente sve do pojave pandemije kovida 19, kad je došlo do zatvaranja, pa je veliki broj ljudi ostao bez posla, a određeni broj napustio Crnu Goru.

To rezultiralo oslobađanjem velikog broja stanova, padom cijene rente u kratkom roku, jer tražnje gotovo da nije bilo, da bi se u roku od nekoliko mjeseci stvari počele vraćati u normalu i tržište se vrlo brzo vratilo na nivo od prije pandemije. Novi momenat se desio izbijanjem sukoba u Ukrajini i svim tektonskim promjenama na ekonomskom planu u svijetu, Evropi, pa i u Crnoj Gori. Cijena rente je počela značajno da raste od februara 2022. kada je u Crnu Goru počelo da pristiže mnogo ljudi iz Ukrajine i Rusije“, kaže Stefan Mišković iz podgoričke agencije „Multitask nekretnine“.

Dok su, kako ističe, Ukrajinci uglavnom preferirali primorske opštine, najveći broj Rusa je izabrao Podgorcu kao mjesto stanovanja.

„Kada govorimo o profilu, radi se uglavnom o ljudima iz sektora informacionih tehnologija, koji dolaze sa porodicama, a manji broj sa partnerima ili sami. Sa prihodima iz IT industrije bili su vrlo konkurentni u odnosu na lokalno stanovništvo, a kako im se budžeti kreću do 500 eura za jednosoban, 800 za dvosoban i preko 1.000 eura za trosoban stan, vrlo brzo su uticali na rast cijena rente u Podgorici, ali i u Crnoj Gori. Na sve to se nadovezuje i rast inflacije i troškova života, što dodatno uticalo na rast cijena rente. Posljednjih sedmica bilježimo i dalje vrlo visoku tražnju za zakup nekretnina, dok je ponuda na vrlo niskom nivou i najmanja u poslednjih pet godina od kada smo mi prisutni na tržištu“, naglašava Mišković.

Dodaje i da su cijene nekretnina koje se prodaju porasle za skoro 30 odsto u odnosu na 2020, odnosno na period prije izbijanja kovida 19 krize.
Podaci Uprave za statistiku Crne Gore (Monstat) ukazuju na to da je na kraju 2019. za metar kvadratni stana u Podgorici trebalo izdvojiti u prosjeku 1.168, a u primorskoj regiji 1.401.

Na kraju 2020, kvadrat stana u Podgorici koštao je u prosjeku 1.185, a na primorju 1.348 eura. Prosječna cijena kvadratnog metra u Podgorici 2021. iznosila je 1.211 eura, odnosno 1.359 u primorskim gradovima.

U prvom kvartalu te godine, metar kvadratni nekretnine u Podgorici u prosjeku je iznosio 1.199 eura, 160 manje nego u prvom kvartalu ove godine (1360 eura po metru kvadratnom stambene jedinice u glavnom gradu Crne Gore). Kad su u pitanju primorski gradovi, prvi kvartal prošle godine imao prosjek od 1.383 eura po kvadratu, a ove 1.445.

Prosječna cijena metra kvadratnog u Podgorici u drugom kvartalu ove godine (maj – avgust) iznosila je, pokazuju podaci Monstata, 1.450 eura, a na primorju 1.473.

Prema podacima Uprave za katastar i državnu imovinu, preko 23.000 stranaca ima nekretnine u našoj državi, a uglavnom se radi o državljanima Srbije, Bosne i Hercegovine i Rusije. Podaci Ministarstva unutrašnjih poslova od prošle sedmice pokazuju da nešto više od 13.500 ruskih državljana ima odobren privremeni ili stalni boravak u Crnoj Gori, dok je na crnogorskoj teritoriji oko 11.100 Ukrajinaca po osnovu privremene zaštite ili odobrenog boravka.

Podgoričke Vijesti, sarajevsko Oslobođenje, zagrebački Večernji list i Danas objavljivaće u narednom periodu zajedničke tekstove nastale u produkciji ove četiri redakcije. Osnovna ideja je da se čitaocima ponudi kompletna regionalna slika, sa svim sličnostima i razlikama, najvažnijih pitanja koja se prelamaju u Crnoj Gori, Bosni i Hercegovini, Hrvatskoj i Srbiji. Novinari će obrađivati najaktuelnije teme koje su prisutne u praksi naših država i predstaviti načine pristupa, odnosa i rešavanja konkretnih problema u svakoj sredini.