Kirija ili kredit: Da li se više isplati iznajmljivanje ili kupovina stana?

Poslednjih godina, ona je još teža, rastom cena kirija i kvadrata, naročito u Beogradu. Koliko je isplativa kupovina stana, zavisi od lokacije, cene kvadrata i visine kirije, ali i od kreditne sposobnosti pojedinca i od toga da li ima učešće za stan, jer neke banke traže i 20 odsto od vrednosti nekretnine.

Kalkulator isplativosti nekretnine na portalu 4zida pokazuje da bi se, na primer, kupovina stana od 50 kvadrata na Novom Beogradu kupcu koji inače iznajmljuje stan na ovoj lokaciji isplatila za 16 godina, dok se takva kupovina podstanaru na Voždovcu ne bi isplatila ni za 30 godina.

Period isplativosti se inače računa na osnovu podataka unetih od strane korisnika – cene nekretnine, perioda otplate kredita i visine učešća, kao i visine kamatne stope, prema informacijama dobijenih od strane banaka u kreditnom kalkulatoru.

Prema podacima sa sajta 4zida, cene kvadrata na Novom Beogradu se, u zavisnosti od konkretne lokacije u ovoj opštini, kreću od 2.080 evra do 3.614 evra.

„U proseku je za stan od 50 kvadrata potrebno izdvojiti oko 142.000 evra. S druge strane, prosečna cena mesečne kirije za tu strukturu stana u ovom delu grada je oko 760 evra. Na Voždovcu je za kvadrat u novogradnji potrebno u proseku izdvojiti oko 2.630 evra. Na ovoj opštini je najskuplja lokacija Lekino brdo gde je kvadrat 2.957 evra, a Medaković i Kumodraž su naselja gde cena kvadrata ne prelazi 2.000 evra. Prosečna cena mesečne kirije na Voždovcu za dvosoban stan je 550 evra“, navodi Aleksandra Mihajlović, PR 4zida.

Na Miljakovcu se prosečno oglašene cene kreću od 1.660 evra koliko je potrebno izdvojiti za kvadrat na Miljakovcu III do 1.980 evra na Miljakovcu I.

Dakle, za stan od 50 kvadrata je potrebno oko 83.000 evra. Prema računici 4zida, onome ko razmatra kupovinu stana, a trenutno plaća kiriju koja je u ovom naselju oko 350 evra, to se ne bi isplatilo u narednih 30 godina, već eventualno za 35 godina.

Za razliku od Voždovca, Rakovice, pa i Novog Beograda za kvadrat na Savskom vencu, pre svega u Beogradu na vodi je potrebno duplo više para, jer je prosečno oglašena cena viša od 4.500 evra. Ukoliko neko želi da bude podstanar u Beogradu na vodi moraće da izdvoji u proseku mesečno oko 1.300 evra za dvosoban stan.

Visinu kirije u Beogradu na vodi ilustruje i podatak o isplativosti kupovine stana na ovoj lokaciji, jer bi se, onome ko ga iznajmljuje po tako visokoj ceni kupovina isplatila za samo 12 godina.

Koje su prednosti i mane kupovine i iznajmljivanja stana?

Mirjana Todorović iz agencije „Europolis nekretnine“ kaže da ovo pitanje često zahteva individualni pristup, ali da je, ako posmatramo drugoročno, uvek bolja kupovina.

„Kupovina pruža dugoročnu sigurnost i stabilnost, dok iznajmljivanje može biti fleksibilnije rešenje, posebno za one koji se često sele, ili su u prelaznoj fazi života. Prednosti iznajmljivanja uključuju fleksibilnost, manje početne troškove i manje vlasničke obaveze. Relativno lako je promeniti porostor, bez velikih obaveza i investicija. Mane mogu uključivati neizvesnost u dugoročnom smislu i potencijalno povećanje kirije tokom vremena, dugoročno gledajući ovde je kirija trošak, a ne investicija“, kaže Mirjana Todorović.

Ona smatra da je nekretninu bolje iznajmiti za početak, dok se ne definišu životni planovi, mesto ili država boravka, i ne napravi odgovarajuća finansijska konstrukcija za kupovinu nekretnine.

„Ne postoji univerzalna formula za izračunavanje isplativosti kupovine nekretnine, ali faktori poput cena nekretnina, cena kirije, visine kamatnih stopa na kredite i dugoročnih ciljeva pojedinca igraju ključnu ulogu. Smatra se da ukoliko izdavanjam nekretnine možete da ostvarite povrat na investiciju tokom 20 godina, da je kupovina isplativa. Međutim, ko nekretninu kupuje za rešavanje ličnog ili porodičnog stambenog pitanja, kupovina ima smisla i ako je taj rok nešto duži. Jer nakon 25 godina plaćanja kirije, vi i dalje nemate rešeno stambeno pitanje, za razliku od druge situacije, kada kupite nekretninu i za to vreme plaćate ratu kredita za svoj stan“, ukazuje Mirjana Todorović.

Ona napominje da visoke kamatne stope često otežavaju donošenje odluke o kupovini, dok niže kamate mogu olakšati odluku.

„Tokom perioda rastućih kamata i visokih cena nekretnina, isplativost kupovine može biti upitna. Međutim, dugoročno gledajući, i vrednost nekretnine je u blagom rastu, tako da nekretninu treba kupiti onda kad ste u mogućnosti. Novac koji stoji na računima tokom godina sve manje vredi, dok je nekretnina čuvar vrednosti novca ili generator blagog rasta. Pa kad uzmemo u obzir stopu inflacije koja obara vrednost novca, i efektivnu kamatnu stopu na stambeni kredit, shvatimo, na žalost, da je stopa inflacije ipak viša. Ono što je dobro, jeste što banke dozvoljavaju refinansiranje stambenih kredita pod povoljnijim uslovima, pa ako ste i uzeli nepovoljan kredit, to možete promeniti kada se situacija na bankarskom tržištu promeni“, objašnjava Mirjana Todorović.

Ona napominje da je dobra vest da je posle perioda vrtoglavog skoka euribora ipak došlo do njegove stabilizacije, i da je konačno u blagom padu i da se već osete fleksibilniji pristupi poslovnih banaka kada su u pitanju stambeni krediti.