Koji su rizici kupovine na delimično regulisanom i neregulisanom tržištu nekretnina?

Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda(RGZ), koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti – regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom. Kupovina stanova na svakom od njih nosi određene rizike za kupca.
S obzirom da su ovi pojmovi najčešće nepoznanica za one koji su u potrazi za nekretninom, advokat Brane Krunić iz Subotice je portal 4 zida objasnio koje su karakteristike svakog od ovih tržišta i na šta bi trebalo obratiti posebnu pažnju.

Regulisano tržište predstavlja sistem koji je regulisan zakonima i uredbama koji propisuju način na koji se nekretnine mogu kupovati i prodavati, kako se vode evidencije o njima i kako se plaćaju porezi i ostale obaveze.

„U ovom sistemu, sve nepokretnosti su upisane u Katastar nepokretnosti. Zahtevi za upis u katastar na regulisanom tržištu, rešavaju se u zakonskom roku od 5 radnih dana. Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju uredno izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu, uredno upisanu kvadraturu, adresu, broj ne postoje bilo kakve zabeležbe ili druge oznake u smislu nedostatka na predmetnoj nepokretnosti“, objašnjava Brane Krunić.

Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar nepokretnosti, pa je samo delimično regulisano zakonima i uredbama. U praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija koja je nastala prilikom utvrđivanja međusobnih prava i obaveza. Krunić objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat napominje da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.

Advokat ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.

Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u Katastar. Ovakve nekretnine nisu podložne kontroli nadležnih državnih službi i institucija. Kupci su faktički najčešće izloženi riziku prevarnih radnji, jer prilikom kupovine nekretnine nisu informisani, niti mogu biti, o pravom stanju nepokretnosti. Prema podacima Ministarstva građevinarstva, u Srbiji ima oko 2,1 miliona takvih, nelegalnih objekata.
„Nelegalne nepokretnosti mogu biti predmet prometa, samo se postavlja pitanje do koje mere su nelegalne odnosno šta im nedostaje da budu u celosti legalne. Postoje nepokretnosti koje nemaju građevinsku niti upotrebnu dozvolu, nisu ni ucrtane u Katastru, pa samim tim u slučaju prometa, ormalno pravno kod opisa nepokretnosti, možete uneti samo parcelu/zemljište da čini predmet prometa, a da se naknadno podnese zahtev za ozakonjenje objekta. Međutim, i to je upitnog karaktera, s obzirom da u praksi često postoji objekat sagrađen na delu parcele/zemljišta na kom je u budućnosti na primer, predviđeno proširenje saobraćajnice, ili javna površina te se ni tada ne bi mogla u celosti ozakoniti“, objašnjava Krunić
On napominje da ipak ne treba da postoji veliki strah od kupovine nelegalne nepokretnosti, jer je to pravno moguće, ali ističe da bi kupac trebalo da prepusti da njegove pravne interese zastupa advokat.
„Postoje nekretnine koje imaju građevinsku, ali nemaju upotrebnu dozvolu i sproveden tehnički prijem objekta. Ovakve nepokretnosti su najčešće ucrtane u Katastru, mogu biti opisno na takav način i unete u ugovor te kasnije prometovane, ali sa naznakom da ne postoji upotrebna dozvola za predmetnu nepokretnost“, navodi Krunić.
On ističe da kupoprodajni predugovori, konačni ugovori, ugovori o kapari i načelno svi ugovori vezani za promet nekretnina, moraju biti overeni od strane javnog beležnika, u formi solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa, da bi kupac nakon prometa nepokretnosti mogao u potpunosti da zaštiti svoja prava.