Konačno pristupačni dinarski stambeni krediti

Nedavno su se na tržištu pojavili dugoročni stambeni krediti u dinarima sa kamatnom stopom oko pet odsto. Oni su i dalje skuplji od kredita u evrima na koje se kamatne stope oko 3,5 odsto godišnje, međutim oni su oslobođeni kursnog rizika za koji svi koji su se zadužili pre krize, a posebno u švajcarskim francima znaju koliko je opasan.

Ukoliko uzmemo kredit u dinarima od 3,6 miliona dinara (oko 30.000 evra) sa nominalnom kamatnom stopom od 4,9 odsto (EKS 5,7 odsto) na 30 godina mesečna rata iznosila bi 19.106 dinara. Isti iznos kredita vezanog za evro nosio bi kamatnu stopu od 2,9 odsto (EKS 3,46 odsto), imao bi mesečnu ratu od 124,87 evra ili po sadašnjem prodajnom kursu NBS 15.403 dinara. Gledano kratkoročno rata na dinarski kredit je viša za nešto manje od 3.000 dinara, ili oko 24 odsto. Za toliko bi dinar trebalo da oslabi prema evru pa da se rate izjednače. U poslednje dve godine imamo veoma stabilan kurs pa je od početka 2015. godine do danas dinar prema evru oslabio za svega dva odsto. Ali dinar nije bio uvek tako stabilan. Ne tako davno, recimo u periodu od 1. januara 2008. do kraja 2010. za tri godine dinar je oslabio prema evru više od 30 odsto.

Kako ističe Ismail Musabegović, profesor na Beogradskoj bankarskoj akademiji „uvek bih se odlučio za dinarski kredit jer su plate u dinarima. Moje mišljenje je da je opravdano platiti nešto višu kamatu u dinarima u odnosu na kredit u evrima jer se time eliminiše kursni rizik. Danas dinar izgleda stabilno, ali niko ne zna šta će biti za 10 ili 15 godina, a ti krediti se uzimaju na dugi rok“.

Prema njegovim rečima, danas je najbolje vreme u poslednjih 20 godina da se uzme stambeni kredit.

„Naravno to je uvek individualna odluka, ali ko plaća kiriju uvek može da uporedi visinu rate prema visini kirije koju plaća, a što se kreće u odnosu dva prema jedan. Kamatna stopa od pet, šest odsto na dinarski kredit je povoljna ali klijenti moraju voditi računa da u ugovorima nema neki deo koji je vezan za stranu valutu i ako mogu da uzmu fiksnu kamatnu stopu“, upozorava Musabegović.
Za sada nema stambenih kredita u dinarima sa fiksnom kamatnom stopom, već se sastoje od fiksne marže banke i promenljivog dela koji čini referentna kamatna stopa šestomesečni Belibor, koji je na jučerašnji dan iznosio 3,64 odsto.

Uprkos manjem riziku građani i dalje izgleda preferiraju nižu cenu. Tako je u septembru ove godine odobreno svega 9,6 miliona dinara stambenih kredita, što je u stvari jedan malo veći kredit u vrednosti 78.000 evra, dok je u istom mesecu odobreno 4,5 milijarde dinara vrednih stambenih kredita vezanih za evro (36 miliona evra).

Musabegović ocenjuje da bi se to moglo promeniti jer banke osluškuju tržište, šta klijenti traže i zato su i ponudile stambene kredite u dinarima.

Ono što je stvarno ograničavajući faktor kod uzimanja stambenog kredita su prateći troškovi koji u zavisnosti od veličine stana koji se kupuje mogu biti i preko 12.000 evra.

Samo učešće je 20 odsto i za kredit od 50.000 evra to je iznos od 10.000 evra koji treba imati spreman u džepu, a pored toga, veliki trošak je i osiguranje kod NKOSK koje iznosi 1,5 do čak 5,75 odsto kredita što je od 1.000 do 2.800 evra.

antrfile
„Vraćanje poverenja u domaću valutu“
Kako ističu u Rajfajzen banci, za građane čija su primanja u domaćoj valuti, stambeni kredit u dinarima znači prvenstveno eliminaciju valutnog rizika, koji svakako može uticati na redovan tok otplate kredita. Petar Jovanović, zamenik predsednika IO Rajfajzen banke, napominje da se ovo može tumačiti i kao znak postepenog vraćanja poverenja u dinar.
„U principu, trend niske inflacije je prisutan u celoj Evropi kao rezultat niskih cena nafte na svetskim tržištima i slabog oporavka ekonomija evrozone. Istraživanja pokazuju da nije za očekivati da će do ubrzanog rasta inflacije doći tako brzo, zbog još uvek prisutnih neizvesnosti na svetskim tržištima i vanrednih dešavanja poput Bregzita. Kako smo vezani za EU putem spoljne trgovine, logično je da se taj trend preliva i na naše tržište. Poslednja odluka NBS da smanji ciljanu stopu inflacije na tri plus minus 1,5 odsto govori u prilog činjenici da NBS, ali i tržište, vidi inflaciju na nivou od dva do tri odsto u srednjem roku“, ocenjuje Jovanović.

Dinar i dalje rizičniji od evra

Kredit Agrikol banka klijentima nudi i stambene kredite u dinarima sa nominalnom kamatnom stopom od 2,88 odsto plus šestomesečni Belibor.

„Stambeni krediti u dinarima još uvek ne čine značajniji deo portfolija stambenih kredita, a iako ima interesovanja, građani se više odlučuju za kredite u evrima jer su i dalje značajno jeftiniji od dinarskih. Dinarski stambeni krediti klijente štite od valutnog rizika, što predstavlja značajnu prednost, imajući u vidu da najveći broj njih zaradu prima u dinarima. Sa druge strane, kamatne stope na dinarske kredite su i dalje dvostruko ili čak i trostruko više od onih koji su indeksirani u evrima, što u praksi znači daleko veću mesečnu ratu na dugi rok. Stabilnost samog tržišta utiče i na stabilnost referentnih kamatnih stopa, te je to još jedan od razloga zbog kojeg klijenti biraju kredite indeksirane u evrima imajući u vidu da je kretanje Euribora od 0 do 4 dugi niz godina. Domaća referentna kamatna stopa, Belibor, naprotiv, istorijski beleži velike fluktuacije i samim tim nosi veći rizik.“, kažu u Kredi Agrikol banci.

Stambeni kredit / u dinarima EKS* / u evrima EKS

Erste / 6,37 odsto / 3,56 odsto
Kredi Agrikol / 13,48 odsto / 3,25 odsto
Sosijete ženeral / 12,93 odsto / 4-5 odsto
Rajfajzen / 5,7 odsto / 3,6 odsto
Komercijalna / 13 odsto / 5,3 odsto

* EKS– Efektivna kamatna stopa
izvor: veb prezentacije banaka