Manje učešće za prvi stan, veća rata

S obzirom da je ovo samo mogućnost i dalje ostaje na bankama da klijentima i ponude ovu povoljnost. Ova odluka Narodne banke došla je neposredno nakon što su neke banke, zabrinute za redovnost u otplati kredita zbog krize izazvane epidemijom i posledičnu nesigurnost radnih mesta, pribegle povećanju učešća na 30 odsto.

„Bez obzira na to što banke i dalje, u skladu sa sopstvenim procenama, mogu prilikom odobravanja stambenog kredita zahtevati i veće učešće, očekivanje od novog propisa je stimulisanje konkurencije na tržištu stambenih kredita i olakšan pristup građana kreditima za kupovinu prvog stana“, navela je NBS u obrazloženju svoje odluke.

Ne samo što bi povećanjem učešća banke usporile tržište nekretnina, pooštravanje uslova kreditiranja bi moglo i da ugrozi građevinsku industriju koja je prošle i u prvom tromesečju ove godine vukla celu srpsku privredu.

Za stan vrednosti 60.000 evra, klijenti su do sada morali da izdvoje 12.000 evra za učešće, a ostatak su mogli da finansiraju kreditom od 48.000 evra. Po sadašnjim kamatnim stopama za kredite indeksirane u evrima koje se kreću od 2,7 do tri odsto, ovakav kredit na 30 godina nosio bi mesečnu ratu od oko 200 evra. Treba reći da banke nude i kredite sa fiksnom kamatnom stopom koja prema podacima NBS u aprilu u proseku iznosila 6,2 odsto godišnje.

Učešće od 12.000 evra u zemlji gde je prosečna plata 508 evra (prema podacima za mart), ali gde polovina zaposlenih prima platu manju od 380 evra, eliminiše dobar deo populacije uopšte iz razmatranja o kupovini svog stana. Sa smanjenjem učešća na 10 odsto, ukoliko ga banke i ponude, za stan od 60.000 evra biće potrebno okvirno 6.000 evra za učešće, dok bi se ostatak finansirao iz kredita od 54.000 evra.

Ali, ono što se ne plati na mostu plaća se na ćupriji, pa je rata za ovaj kredit oko 225 evra (takođe na 30 godina) što na kraju otplatnog perioda izađe za oko 9.000 evra više nego u prethodnom primeru.

Pored kamate i glavnice, stambeni kredit nosi i druge troškove. Pre svega tu je trošak obrade kredita od oko jedan odsto iznosa ili oko 500 evra, pa zatim sitniji troškovi poput menice koja košta 50 dinara i izveštaja iz Kreditnog biroa od 246 dinara, pa procena vrednosti nekretnine koja košta oko 100 evra i na kraju upis hipoteke od oko 20.000 dinara.

Ukoliko se odlučite za životno osiguranje koje obezbeđuje da, ukoliko se nešto desi, dužniku trošak otplate preostalog kredita ne padne na porodicu, to može da košta sve ukupno na kraju otplate još oko 3.000 evra.

Kada se kupuje stan banka i prateći troškovi nisu i jedini. Tu je i opremanje i renoviranje stana za koje je potrebno i nekoliko hiljada evra.

Kaća Lazarević, vlasnica agencije za nekretnine podseća da su banke tražile dodatno osiguranje, neke su poskupele kredite, a neke tražile veće učešće.

„To što je Narodna banka donela ne znači da će banke i primeniti. Mladi se teško bore za egzistenciju i učešće od 20 odsto je bilo previše za mnoge od njih. Pored kupovine stan treba i opremiti. Oni koji kupuju prvi stan u novogradnji i dalje imaju mogućnost povraćaja PDV-a, a oni koji kupuju staru gradnju imaju pravo da ne plate porez na prenos apsolutnih prava, ali samo za 40 kvadrata plus dodatnih 15 kvadrata po članu porodice“, ocenjuje Lazarević i dodaje da se cene stanova polako koriguju na dole i to pre svega od strane onih koji zidaju zgrade.

„Za gotovinu se može dogovoriti sa investitorom za neki popust. Za kredit već malo teže. Šta će se desiti za dva, tri meseca teško je reći, ali trenutno mnogo se više izdaju stanovi nego što se kupuju“, kaže ona uz napomenu da ukoliko se katastar ne reformiše kako treba, promet će stati. Ona tvrdi da sadašnji oblik digitalizacije katastra koči promet nekretnina, a to na kraju krajeva košta i budžet.

Zanimljivo je da je prema podacima RGZ-a zaključno sa poslednjom nedeljom maja, tokom vanrednog stanja mnogo više smanjena kupovina stanova za gotovinu nego za kredit. I pre i posle vanrednog stanja udeo gotovine iznosio je oko 70 odsto, a kredita 30 odsto u kupovinama stanova.

Međutim, od 23. marta to se preokrenulo, pa su krediti učestvovali sa 60-70 odsto, a gotovina 30-40 odsto. Odmah nakon ukidanja vanrednog stanja situacija se vratila na staro.

NBS: Očekujemo da propis stimuliše konkurenciju

Odluka koja reguliše minimalnu visinu učešća u stambenim kreditima, a koju je donela Narodna banka Srbije 12. juna na snagu stupa 20. juna, odnosno osam dana od objavljivanja u Službenom glasniku. „Svakako očekujemo da navedena izmena regulative stimuliše konkurenciju na tržištu stambenih kredita i olakša pristup građana kreditima za kupovinu prvog stana. Banka Poštanska štedionica već je najavila odobravanje stambenih kredita sa učešćem od 10 odsto za kupce prvog stana“, navode u NBS.

Niska stopa

Prosečna kamatna stopa na stambene kredite u aprilu iznosila je 2,7 odsto što je najniže od 2010. godine (od kada se prati), a stanje stambenih kredita na kraju aprila iznosilo je 413,3 milijardi dinara, što predstavlja međugodišnji rast od 6,7 odsto.