Manje učešće, veći rizik za banke i za dužnike

Ovaj potez Narodne banke je odgovor na praksu kod banaka tokom epidemije da sve češće traže od klijenata učešće od 30 odsto zbog rizika da bi klijenti mogli ili ostati bez posla ili bez dela prihoda, ali i u strahu od pada cena nekretnina. Postavlja se pitanje da li je opravdana odluka Narodne banke, kojoj je jedan od najvažnijih zadataka očuvanje stabilnosti finansijskog sistema, u želji da podstakne stambeno kreditiranje i građevinsku industriju da da signal bankama da preuzmu veći rizik.

Dejan Šoškić, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu i nekadašnji guverner NBS za čijeg je mandata 2011. godine i povećano obavezno učešće sa 10 na 20 odsto, smatra da ova mera može da izazove prezaduženost.

„Da je u SAD postojala odluka da hipotekarni kredit ne može da bude veći od 80 odsto cene nekretnine verovatno se ne bi desila onakva kriza kakvu smo imali 2008. godine. Pametne banke bi trebalo da se ponašaju konzervativnije i mislim da je regulator doneo meru koja ne ide u pravcu održavanja rizika u bankarskom sistemu na niskom nivou. Regulator ima obavezu da vodi računa o tzv. makroprudencijalnoj regulativi tako da svim bankama šalje jasnu poruku da je konzervativno kreditiranje dugoročno najbolje. Dobro je za banke, jer neće imati buduće nenaplative kredite, dobro je za dužnike jer neće doći u situaciju da budu prezaduženi i da im neko oduzima stan koji ne mogu redovno da otplaćuju. S druge strane, smanjenje tražnje na tržištu nekretnina omogućava da stanovi budu jeftiniji za sve“, ocenjuje Šoškić dodajući da će ova mera imati upravo suprotan efekat i da može da izazove prezaduživanje ljudi koji uzimaju stambene kredite, kao i rast cena nekretnina.

„Mislim da su cene nekretnina u Beogradu na jako visokom nivou. Na sličnom su nivou cena kao u Budimpešti koja je stara evropska metropola u zemlji članici EU koja ima BDP po stanovniku oko dva puta veći od Srbije. Tako da je nelogično da cene nekretnina kod nas budu tako visoke. A ovo će samo dodatno podići cene. Ova mera pre svega ide u prilog proizvođačima novih stanova i uopšte prodavcima stanova“, napominje Šoškić.

Zanimljivo je da je donedavno slično razmišljala i Narodna banka Srbije. Na upit novinara u vezi sa eventualnim smanjenjem učešća, iz NBS su prošle godine odgovorili da se limit od 20 odsto koristi „radi povećanja otpornosti na cenovne potrese na tržištu nekretnina na taj način što podstiče banke da vode opreznu kreditnu politiku i obezbede adekvatno sredstvo obezbeđenja, a opšta gornja granica od 80 odsto je za sada utvrđena na adekvatnom nivou, posebno imajući u vidu preventivnu ulogu ovog limita“.

Neki bankari, doduše nezvanično pošto odluka stupa na snagu od 20. juna, ističu da učešće od 10 odsto verovatno neće postati pravilo, već da će se od klijenta do klijenta donositi odluka o visini učešća. Za klijenta sa dobrim kreditnim rejtingom, što znači sigurnim poslom i dobrom platom će odobravati manje učešće, dok će za one rizičnije i učešće biti veće. Takođe, za kupovinu nekretnine na boljoj lokaciji, gde je manji rizik od pada cene takođe će dati povoljnije uslove.

S druge strane, u centralnoj banci kažu da je Poštanska štedionica već pokazala interesovanje za smanjenje učešća na 10 odsto za stambene kredite.

Goran Radosavljević, profesor na FEFA, ističe da je to poruka bankama i vrsta pritiska, ali da je Poštanska štedionica suviše mala banka da bi to predstavljalo značajniji konkuretnski pritisak na ostale banke.

„Da se radi o Komercijalnoj banci, to bi već bilo drugačije, ali sada je samo Poštanska štedionica državna banka. Ja mislim da je ovo dobra mera, a mislim i da uopšte ne bi trebalo centralna banka da propisuje minimalno učešće, već da banke mogu same da odluče kome će da daju kredit sa učešćem, a kome bez učešća. Zašto, ako sam dobar klijent i ako mogu da dam dobro obezbeđenje, moram da dam učešće. U ovom slučaju mladima koji imaju dobre plate, ali nemaju ušteđevinu za 20 odsto učešće, značiće ovo smanjenje. Ovo je i podsticajna mera, jer se verovatno očekuje pad tražnje za stanovima, a video sam i informacije da se i povraćaj PDV-a poveća sa 40 na 60 kvadrata. To služi da se stimuliše građevinski sektor koji je nosilac BDP-a“, ocenjuje Radosavljević.

Za dinarske kredite nije obavezno učešće

Za jednu vrstu stambenih kredita NBS nije propisala obavezno učešće, a to su dinarski krediti. Ipak, sudeći prema interent prezentacijama banaka u stvarnosti da bi se dobio ovaj kredit takođe je potrebno obezbediti učešće od 20 odsto (uglavnom), a učešće nije potrebno ako kredit obezbeđujete hipotekom na neku drugu nekretninu koja je 30 odsto vrednija od stana koji kupujete. Za dinarske stambene kredite je specifično i da se kamate usklađuju dva puta godišnje. Pošto se kamatna stopa sastoji od fiksne marže (najčešće oko 2,6 odsto) i šestomesečnog belibora (referentna kamatna stopa za dinare), na svakih šest meseci se kamata na kredit menja u skladu sa promenom belibora. S druge strane, dinarski kredit, iako u ovom trenutku znatno skuplji od indeksiranog u evru, oslobađa dužnika kursnog rizika, odnosno rizika da se rata poveća zbog jačanja evra u odnosu na dinar.