Pada promet nekretnina, smanjuju se stambeni krediti, ali šta je sa cenama stanova?

Odgovor na pitanje zavisi od toga da li pitate banke ili agente za nekretnine. Ali i jedni i drugi se slažu da, uprkos padu tražnje, cene stanova neće značajnije padati.

Prema izveštaju Narodne banke Srbije „Trendovi u kreditnoj aktivnosti“ za treći kvartal, stanje stambenih kredita bilo je za 2,7 milijardi dinara niže nego na kraju juna.

Od ukupno novoodobrenih kredita stanovništvu u ovom periodu, svega 15,5 odsto su bili stambeni krediti. U istom tromesečju prošle godine stambeni krediti su činili 23,3 odsto kredita građanima.

Ako pogledamo mesečnu statistiku Narodne banke Srbije u oktobru se vidi blagi oporavak novoodobrenih stambenih kredita u odnosu na septembar. Međutim, to je i dalje daleko od obima od prošle godine.

Recimo u oktobru 2022. godine je odobredno 91,4 miliona evra novih stambenih kredita, a u oktobru ove godine 58 miliona evra.

Na ovaj blagi oktobarski oporavak po svemu sudeći delovala je odluka Narodne banke Srbije iz septembra da ograniči kamatne stope na stambene kredite vezane za evro na 4,08 odsto.

Ovo se automatski odrazilo na statistiku kamatnih stopa, pa je prosečna kamatna stopa na stambene kredite u evrima u oktobru pala na 5,37 odsto, sa prosečnih 6,41 odsto u septembru i 6,7 odsto u avgustu.

Inače, u septembru je prvi put od juna 2021. godine pala prosečna kamatna stopa na stambene kredite.

U Erste banci kažu za Danas da su ključni faktor za smanjenu tražnju za stambenim kreditima visoke cene kvadrata u najvećim gradovima Srbije budući da one, uprkos manjoj tražnji, nisu počele značajnije da padaju.

„Takođe, uzevši u obzir aktuelnu geopolitičku nestabilnost, mnogi građani se verovatno uzdržavaju od zaduženja u ovom trenutku, očekujući nastavak restriktivnih mera kreatora monetarne politike, jer se takve mere negativno odražavaju na kućni budžet kroz rast anuiteta“.

Kako u ovoj banci objašnjavaju, najveći uticaj na kamatne stope, uzevši u obzir da se najviše dužnika u Srbiji odlučuje na stambeni kredit indeksiran u evrima, ima politika Evropske centralne banke.

„ECB u ovom trenutku usled uporno visoke stope inflacije u evrozoni vodi restriktivnu politiku, podižući vrednost referentne kamatne stope. Ovo posledično ima uticaj i na rast tržišnih stopa koje u najvećoj meri determinišu i visinu kamatnih stopa koje banke nude“, ističu u Erste.

U OTP banci ističu i da inflacija ima uticaj na kupovnu moć, između ostalog i na povećanje cena nekretnina i jedan je od faktora uticaja potražnje stambenih kredita.

U Erste banci pak ocenjuju da je taj uticaj ipak mali, jer na dugoročne investicione odluke malo utiču cene proizvda i usluga u kratkom roku.

„Inflacija se uglavnom vezuje za potrošačke komponente, dok odluka o kupovini stana i prihvatljivosti rate stambenog kredita veoma malo zavisi od cena proizvoda i usluga u kratkom roku.

Nisu pooštravani uslovi kreditiranja

Može se desiti da neko odustane od kupovine stana zbog neočekivano manjeg dela prihoda koji ostaje na raspolaganju nakon servisiranja kredita, ali je veća verovatnoća da se u kupovinu mesta za život ili investicione nekretnine ulazi kada postoji dovoljan finansijski kapacitet, koji prevazilazi trenutni pritisak visokih cena.

Naravno, postoji i ona važnija dimenzija, a to je da su u doba inflacije kamatne stope visoke, pa u tom slučaju podizanje referentnih stopa centralnih banaka i rast cene novca utiču na kamatne stope na, između ostalih, stambene kredite koji onda postaju skuplji i time zaista negativno utiču na tražnju“, objašnjavaju u ovoj banci.

I u jednoj i u drugoj banci napominju da nisu pooštravani uslovi kreditiranja.

Milić Đoković, ovlašćeni procenitelj, smatra da na tražnju za nekretninama najviše uticaja imaju visoke kamate.

„Kamatne stope dosta utiču na tržište stambenih kredita. Naša specifilnost je to što mi nismo hipotekarno tržište, pa ne može da se napravi balon i pukne, kao u nekim drugim zemljama. Druga specifičnost je da će tržište pre da miruje u smislu cena, nego što će da se kreće gore-dole. Biće zanimljivi podaci o prometu nekretnina u četvrtom kvartalu. Ja očekujem da će doći do pada prometa 30 odsto, ali neće doći do većeg pomeranja cena. Prosto, veća je nužda ljudima koji kupuju, nego onima koji prodaju stanove. Osim toga malo se gradi. Iako deluje da ima puno kranova to su sve male zgrade. Nema masovne narodne gradnje stanova. To što se gradi je nedostupno većini“, ocenjuje Đoković.

On ističe i da je uticaj stambenih kredita na tržište daleko veći od onoga što pokazuje statistika RGZ-a.

Prema izveštaju za treće tromesečje za kredite je kupljeno svega 6,6 odsto nepokretnosti. Kod samih stanova, stambenim kreditima je plaćeno 16,6 odsto stanova.

Đoković ističe da jedan stambeni kredit proizvodi 4,7 novih kupovina stanova.

„Recimo da od kredita od 100.000 evra dalje nastaje oko 500.000 evra prometa, mada se vodi u statistici samo tih 100.000 evra. Moja ocena je da stambeni krediti u praksi učestvuju sa 30-40 odsto na tržištu stanova i toliki je otprilike i pad prometa“, zaključuje on.

U Erste banci se praktično slažu da neće značajnije pasti cene.

Oni primećuju da iako dolazi do blagog korigovanja cena u pojedinim kategorijama nekretnina, trenutna makrofinansijska stabilnost i dalje održava tražnju, a time i cene, na stabilnom nivou.

„Pad kupoprodajnih ugovora za stanove koji se delom finansiraju iz kredita je evidentan, kao i pad ukupnog broja kupoprodajnih ugovora kada su stanovi u pitanju, ali se čini da kupci u gotovini i dalje kreiraju dovoljno tražnje kako bi cene mogle ostati i dalje na prilično visokim nivoima kada je u pitanju „prosek raspoloživih prihoda“ u Srbiji. Iako je u makroekonomskom smislu očekivani rast u evrozoni veoma slab, nema naznaka o potencijalno većim poremećajima finansijskih tržišta koji bi mogli izazvati domino efekat kroz sve klase aktive, uključujući i nekretnine“, ocenjuju u ovoj banci.

Na kamatne stope na stambene kredite, koji su mahom indeksirani u evrima, presudno je uticao rast euribora, međubankarske kamatne stope na evre koja se nalazi u strukturi kamatnih stopa kod većine stambenih kredita.

Šestomesečni euribor koji se najčešće primenjuje je od -0,5 odsto u januaru 2022. godine skočio na preko četiri odsto u oktobru ove godine. Polovinom oktobra je došao do maksimalnih 4,14 odsto, da bi sada blago i opao, do 4,05 odsto.

Snežana Vukmirović, kreditni savetnik agencije Sitiekspert (Cityexpert) ističe da se situacija u poslednjem kvartalu ove godine stabilizovala na šta je posebno uticala ova odluka centralne banke o ograničenju kamatnih stopa.

„U prvoj polovini godine videli smo pad tražnje za stambenim kreditima s obzirom da je euribor rastao i svaka tri meseca se menjali anuitetni planovi. Sada se situacija stabilizuje, i sa stabilizacijom euribora, ali i odluka NBS daje ljudima sigurnost šta god da se dešava, da neće skočiti rate“, ističe ona ukazujući i na procene stručnjaka da bi u periodu od tri do pet godina trebalo doći do pada euribora.