Nekretnine u Srbiji i regionu: Pretvaranje novca u kvadrate kao najefikasniji način štednje

Za mnoge je to najefikasniji način štednje, pa gotovinu pretvaraju u kvadrate.

Niske kamate na depozite godinama su uspostavile trend u kome se kapital bogatih raspršuje, ne na berze i investicione fondove, već u sektor nekretnina.

Tržište reaguje tako da oni sa nižom platežnom moći imaju sve manje opcija.

U Srbiji su u trećem kvartalu ove godine kupci nekretnina „iskeširali“ 1,7 milijardi evra, što predstavlja povećanje od 10,6 odsto.

Cene nekretnina su u nekim gradovima prošle godine porasle i do 30 odsto.

U istom periodu varijabilna kamatna stopa (euribor) na stambene kredite povećana je za 1,63 odsto, inflacija je skočila na 14 odsto, dok su prosečne zarade nominalno veće za 16,5 odsto, a realno za 2,9 odsto, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku Srbije, piše Al Jazeera Balkans.

Punjenje gradova i pražnjenje sela

„Niske kamate koje su pojeftinile stambene kredite, ima kupaca iz inostranstva koji kupuju nekretnine da bi se posle penzionisanja vratili u zemlju, nemogućnost plasiranja štednje u druge vrste investicija, jer se pokretanje novog preduzetničkog poduhvata doživljava kao visokog rizika zbog postojanja neizvesnosti na tržištu i lošeg poslovnog ambijenta, uključujući visoku korupciju, kamata na depozite je ispod nivoa inflacije dok tržište kapitala još nije zaživelo. Ta imanja se onda izdaju u zakup“, kaže Mihailo Gajić, direktor istraživačke jedinice Libertarijanskog kluba „Libek“ iz Beograda.

Direktno su odgovorni i nadležni na lokalnom nivou, dodaje on, koji zaostaju u pružanju javnih usluga u oblasti infrastrukture, usled čega se potražnja za nekretninama usmerava ka teritorijalno ograničenim delovima gradova.

Tako se gradovi pune, a sela ostaju prazna.

„Ovo dodatno povećava rast cena u gradovima, jer u praksi nedostaje osnovna infrastruktura van centra. Odgovor treba tražiti i u širenju odgovarajuće infrastrukture van većih gradskih centara, kako bi privuklo više ljudi spremnih da se tamo usele, ako to znači da će i tamo imati pristup komunalnoj infrastrukturi i da brzo mogu doći na drugu stranu grada, automobilom ili gradskim prevozom“, napominje Gajić.

On, međutim, ne želi da se upušta u procene da li će cene nekretnina u Srbiji uskoro pasti, jer smatra da su svi faktori koji podstiču tražnju i dalje prisutni, osim najave povećanja kamata.

U prilog ovoj tvrdnji ide podatak iz izveštaja Republičkog geodetskog zavoda, prema kojem je u Srbiji u trećem kvartalu ove godine kreditom kupljeno 25 odsto stanova, ali samo 10 odsto prometovanih nekretnina.

U drugom kvartalu ove godine na kredit je kupljeno 29 odsto stanova, a u celoj prošloj godini 39 odsto.

Dominacija gotovine

Dakle, dominira gotov novac, a pored ljudi iz dijaspore i domaćih kupaca, u ovu zemlju ga donosi oko 120 do 150 hiljada građana iz Rusije i Ukrajine.

Slična situacija je i u Crnoj Gori, gde, prema podacima MUP-a, ima 24.600 državljana Rusije i Ukrajine sa privremenim ili stalnim boravkom.

Domaće stanovništvo gubi bitku na tržištu pred bogatim investitorima iz inostranstva.

I ne samo kada se trguje novim zgradama.

Problemi se gomilaju prilikom iznajmljivanja nekretnina. Iznajmljivanje stanova za mnoge postaje nemoguća misija, uz napomenu da podstanarsku populaciju čine desetine hiljada najtežih socio-ekonomskih slučajeva, već opterećenih inflatornim uticajima na životni standard.

„Imamo ogroman rast cena nekretnina, kao i zakupnina. Nažalost, usred rata u Crnu Goru je došao veliki broj državljana Ukrajine i Rusije. Kupovinom nekretnina i plaćanjem mnogo većih zakupnina oni nesvesno utiču na enormni rast cena nekretnina i zakupnina. U kontaktu smo sa domaćim agencijama za nekretnine i možemo očekivati samo trenutnu stagnaciju novonastalih, inače previsokih cena ili čak njihov dalji rast. Sve navedeno predstavlja veoma jak udarac standardu podstanarske populacije u Crnoj Gori, koji je ionako bio veoma loš. Sada je to već poprimilo dramatične dimenzije“, saopštilo je Udruženje stanara Crne Gore.

Postavlja se pitanje šta očekivati od državnog sistema kao mogućeg regulatora cena i merača, a da se pritom dodatno ne ugrozi položaj ove populacije, jer svako uvođenje dodatnih poreza može još više opteretiti leđa stanara?

„U ovom trenutku država mora brzo da reaguje i uvede subvencije/socijalne pakete za najugroženije porodice stanara – subvencije za zakup nekretnina, račune i sve ono što trenutno može da olakša život stanarima. Podgorica je prošle godine pokrenula socijalnu uslugu za 500 podstanarskih porodica, uz subvencije od po 50 evra na 12 meseci. Isto bi se moglo uraditi i u drugim opštinama. Država je odavno trebalo da počne masovnu izgradnju socijalnih stanova, što bi se pozitivno odrazilo na cene nekretnina i njihove zakupnine. Mora se uspostaviti i kontrola u ovoj oblasti“, smatraju stanari Crne Gore.

„Niti država zna koliko ima stanara, niti išta radi po tom pitanju. Devedeset odsto iznajmljenih stanova iznajmljuje se bez ugovora o zakupu, čime se izbegava plaćanje poreza. Samo zbog toga država godišnje gubi milione evra. Isti novac mogao bi da se iskoristi upravo za pokretanje socijalnog stanovanja ili subvencionisanje podstanarskih porodica“, dodaju.

Kontinuirani rast cena nekretnina

Cene nekretnina kontinuirano rastu i u Bosni i Hercegovini. Krov nad glavom sve skuplji, bez obzira na to što cene materijala za izgradnju novih stambenih jedinica padaju.

Vratili su se na prošlogodišnji nivo, pre velikog poskupljenja, ali materijal očigledno nije presudan faktor u kreiranju cena.

„Trend rasta cena nekretnina nije tek počeo, niti ga eventualni pad inflacije može brzo zaustaviti. To je uzrokovano fundamentalnim poremećajem tržišta, na strani ponude i na strani tražnje. Kada je u pitanju ponuda, gradi se premalo novih stanova, sve više luksuznijeg karaktera za određenu kategoriju kupaca, a ne za šire tržište. Potražnja je podeljena u dve kategorije. Prvu čini većina ovdašnjih građana koji ili nikako ne mogu da priušte novu nekretninu, ili to teško uspevaju, uz nepovoljna kreditna zaduženja i višedecenijsko opterećenje otplate kredita“, kaže ekonomski stručnjak Igor Gavran.

Druga kategorija je, prema njegovim rečima, „mali broj imućnih domaćih građana – često političara i sa njima povezanih lica, biznismena, ali i kriminalaca koji ne ulažu u nekretnine samo za svoje potrebe ili kao poslovnu investiciju, već kao oblik ‘pranja novca’ i ‘skrivanja’ nezakonito stečenih prihoda i bogatih kupaca izvan zemlje“.

„Kupovna moć druge kategorije tražnje potpuno menja sliku tržišta i dovodi do enormnog povećanja cena, jer su spremni da plate mnogo više od prosečnog domaćeg kupca. Veliki broj novih stanova je posebno prilagođen njihovoj potražnji, kvadraturi i luksuzu. To onda onima koji prodaju nove stanove skromne kvadrature i kvaliteta olakšava nerealno podizanje cena. Rezultat: održavanje cena daleko iznad nivoa opravdanog troškovima i prosečnom kupovnom moći građana“, dodaje Gavran.

„Neupadljive mere vlasti“

On ne očekuje značajniji pad ukupne tražnje ili cena, već samo dodatno povećanje jaza između različitih kategorija kupaca i dalje prilagođavanje ponude imućnijim kupcima.

„Recesija i rast kamata na kredite sigurno će uticati na taj deo tražnje domaćih kupaca skromne kupovne moći, jer će se još teže ili potpuno onemogućavati da se odluče za kupovinu stanova. Ne za one koji sebi lako mogu priuštiti najluksuznije nekretnine, za koje kriza igra sporednu ulogu, a recesija ograničava broj alternativnih investicionih opcija“, kaže Gavran.

Dosadašnje mere Vlade bile su ili neprimetne ili nedovoljne, a ekonomisti smatraju da su više koristile bankama i prodavcima nekretnina nego građanima. Neke stvari bi se mogle „prepisati“.

„U nekim zemljama, kada gradite objekat, u obavezi ste da izgradite određeni broj stanova koji će se prodavati ili izdavati po nižim cenama, čime se obezbeđuje bar minimalni bilans i sprečava da se zbog isplativosti grade samo luksuzni objekti. Neke druge države ili lokalne vlasti propisom ograničavaju visinu zakupnine nekretnina i tako indirektno utiču na prodajne cene (jer ako su zakupnine relativno niske automatski se stvara pritisak da prodajne cene padnu). Neki sami grade veliki broj stanova i nude ih na tržištu po razumnim cenama, primoravajući privatni sektor da se kroz konkurenciju prilagođava takvim cenama. Moguća mera su i olakšice za poslodavce koji svojim zaposlenima obezbeđuju smeštaj, stalni ili privremeni. Moguće je i fiskalno delovati, odnosno oporezovati višak stambenog prostora i viškove nekretnina u odnosu na potrebe“, zaključuje Gavran.

Izvor: Al Jazeera Balkans