Panel 2. Šoping centri i poslovni prostor A klase – Uloga investitora u globalnoj recesiji

Robert Švajcer

Izvršni direktor MPC Properties

Sledeće dve godine treba preživeti

„Tema uticaja globalne krize i njenog uticaja na Srbiju je nešto o čemu svi govore. Mislim da je jasno šta se sada dešava. Pre svega, kada govorimo o kreditnim izvorima finasiranja investicionih projekata, ovo tržište je faktički zatvoreno, i to nije slučaj samo u Srbiji, isto je u državama regiona, Velikoj Britaniji, Francuskoj, Rusiji, Kini, SAD, sve je zatvoreno. Naša procena je da dok se kreditno tržište ponovo ne otvori i dok se stepen rizika ponovo ne evaliura, tržište novih investicija u nekretnine praktično neće postojati, osim u slučaju kada investitori imaju svoj sopstveni novac koji žele da investiraju, a takvih u ovom regionu nema puno, posebno ne za velike projekte. Kada govorimo o projektima koji su planirani, pa naknadno otkazani, mi u stvari govorimo o tome da nema raspoloživih kredita koji bi finansirali te projekte, niko nema sredstava da sam finansira takvu gradnju. Takođe, ti projekti nisu ugroženi zbog fundamentalnih faktora povezanih sa tržištem nekretnina, poput lokacije, isplativosti ili cene zakupa, većpre svega zbog krize kreditiranja. Kada govorimo o globalnoj recesiji, Bank of America Meril Linčje nedavno iznela procenu da će SAD početi da izlaze iz recesije negde u periodu između novembra i decembra ove godine, premda neki najnoviji podaci koji se tiču stope nezaposlenosti ne podržavaju tu procenu, postoje drugi makroekonomski faktori koji takvu jednu analizu čine realnom. Pošto dve trećine svetske ekonomije zavisi od tržišta SAD, nadam se da izlazak iz recesije neće biti izvodljiv samo uz angažman Vlade SAD, većda će i vlade drugih država kroz svoje stimulativne pakete omogućiti izlazak iz ove krize. Vlada Japana objavila je stimulativni paket vredan 154 milijardi dolara, ali ono u šta mnogi polažu svoje nade jeste, ne samit G20, većsamit Velike dvojke, SAD i Kine, i mnogi veruju da je zbog velike ekonomske moći, upravo moguće naći izlaz iz ekonomske krize. Što se tiče uticaja na Srbiji, velike strane kompanije odložile su svoje projekte, smanjile broj zaposlenih, što je uticalo na popunjenost postojećeg poslovnog prostora, smanjena kupovna moćtakođe je počela da uzima svoj danak, što sve stavlja veliki pritisak na kompanije koje su investirale u poslovni prostor i šoping centre. U Beogradu su tradicionalno visoke cene poslovnog prostora, ali će kriza svakako morati da utiče da se i te cene spuste, slično je bilo u Poljskoj i Varšavi, gde je cena sa 50 dolara po kvadratu poslovnog prostora pala na 12 dolara, i tu je u pitanju bio višak ponude u kombinaciji sa slabljenjem ekonomije. Sličnu stvar očekujem i u Srbiji, nekoliko novih objekata poslovnog prostora uskoro će biti na raspolaganju na tržištu, dok se postojeći nivo tražnje smanjuje. Slična dinamika se očekuje i u oblasti šoping centara, i tu će na krizu posebno biti osetljivi šoping centri B klase, tako da će projekti poput Ušće šoping centra i Delta sitija biti u povoljnijoj poziciji, zato što nude veliki spektar ponude i nalaze se na dobrim lokacijama. Mali šoping centri, građeni bez ozbiljne strategije, bez nekih sadržaja koji ih izdvajaju od ostalih šoping centara, najteže će osetiti ovu krizu. Takođe, pored uloge kompanija koje grade šoping centre, treba imati na umu kompanije koje su potencijalni zakupci u tim šoping centrima, a tu je situacija takva da velike kompanije zatvaraju svoje prodavnice, smanjuju obim posla, a verovatnoća da neka velika kompanija sada, u krizi zbog koje zatvara radnje na drugim tržištima, dođe u Srbiju i otvara novu prodavnicu, ravna je nuli. Mi u MPC Proreties pokušavamo da privučemo nove strane kompanije u Ušće šoping centar, iako je u ovakvom okruženju to izuzetno težak zadatak, pošto kada pomenete Srbiji velikim svetskim ritejlerima dobijate pomešane reakcije, tako da svi imamo težak i izazovan zadatak da ubedimo strane kompanije da je Srbija država sa ekonomijom koja može da privuče strane investicije, i da je to tržište koje ima ekonomski potencijal. Dugoročno gledano, Srbija to jeste, a ono što mi u Ušće šoping centru sada radimo to je pomaganje našim klijentima da bolje iskoriste prostor koji imaju, da ga učine privlačnijim i boljim za krajnje korisnike, pošto je trenutni odnos troškova i prihoda neodrživ u Srbiji, tako da će ili rente morati da padnu ili obim prodaje da poraste, tako da mi naporno radimo na tome da povećamo nivo prodaje naših zakupaca. Ipak, neminovan je pad cena zakupa, pre svega zbog pada kupovne moći koji se očekuje u periodu od naredne dve godine, i to se ne odnosi samo na šoping centre, to važi i za stanogradnju, i za poslovni prostor. Sledeće dve godine u Srbiji biće jako izazovne, perspektiva za velike projekte u oblasti šoping centara je ravna nuli, kada je rečo poslovnom prostoru, tu će nekoliko započetih zgrada biti završeno, i nakon toga nevidim ništa više. Rente će značajno pasti, cene zakupa u šoping centrima koji nemaju komparativnu prednost takođe će rapidno pasti. Sledeća godina biće jako teška, mi se fokusiramo na dugoročno poslovanje, i glavni cilj je da pomognemo našim ritejlerima da i oni opstanu, tako da verujem da će na kraju ove krize Srbija biti jako privlačno mesto za investiranje, i za strane investicije. Ako se pogleda analiza tržišta Srbije, ono je dosta nezasićeno, ima prostora za još jedan ili dva velika šoping centra, potencijal u stanogradnji takođe je ogroman, tako da smo dugoročno gledano optimisti što se tiče tržišnog potencijala Srbije. “

Krsta M.Sandić

Potpredsednik Verano grupe i generalni direktor RK Beograd

Unutrašnjost Srbije ima veliki potencijal

„Mi koji smo nekada bili „bogovi zakupa“, moraćemo da se spustimo i da se se potrudimo da ponudimo usluge koje će opravdati cene renti koje budemo imali. Oni koji imaju najviše šanse da prežive naredni period, potrebno je da ga prežive zajedno sa našim klijentima. Potrebno je naći dobar balans i gledati na te rente u šoping centrima i trgovinskim lancima bukvalno kao na proizvod. Mi u Veranu imamo jedan lokalni šoping mol Zira, koji se nalazi u centru grada, dok su Robne kuće Beograd potpuno drugačiji koncept i predstavljaju neku vrstu destinacije, ne kao što su oni veliki molovi na Novom Beogradu, većse mi obično nalazimo u pešačkoj zoni, u zonama high street, i oslanjamo se više na onu emotivnu kupovinu, nego na kupovinu koju nude ovi veliki molovi. Jedna od neistraženih oblasti koja bi mogla da pomogne nama kao vlasnicima maloprodajnih objekata je unutrašnjost. To je ono što bi moglo da nas provede kroz ovaj period izazova. Pokazalo se da u mestima u unutrašnjosti definitivno nedostaje prodajni prostor. Rente nisu velike, ali imate garantovanu prodaju i to je ono što kombinovano sa centrom grada daje potrebni kvalitet koji ubedi trgovce da dođu u vaš tržni centar. Poslovne zgrade i kancelarije A klase su takođe jedno interesantno, ali šire pitanje. Osnovna stvar je šta je to A klasa. Kod nas još uvek to nije precizno definisano, svašta se nudi i zbog toga smatramo da će A klasa imati svoju ponudu bez obzira na krizu. Komparativna prednost Srbije je jeftina radna snaga koja je dovoljno kvalifikovana koja bi mogla da koristi multinacionalnim kompanijama čiji je sada glavni problem defanzivno stanje u poslovanju a smanjenje troškova glavni cilj u narednih 18 meseci. To je ono što mi možemo da ponudimo. Te firme imaju visoke standarde na koje relativno malo objekata u Srbiji i u Beogradu može da odgovori. Glavno je pitnje klijenata, usluge i ponude koju dajete. Lokacija jeste važno pitanje ali i ono što je na toj lokaciji postaje jako značajno. Mi u Veranu smo izgleda više bili srećni nego mudri, jer sa projektima u ovom momentu nismo morali da stanemo pošto smo u poslednjem času obezbedili sredstva za projekat B 23 koji se radi kao poslovna zgrada A klasifikacije u Bloku 23. Za kompletan projekat Robnih kuća Beograd je pre godinu dana obezbeđeno finansiranje, tako da ćemo imati dosta posla. Sada je univerzalni problem to što tržište ne postoji, špekulativni novac je nestao, banke nemaju mogućnosti kreditiranja tako da je ostalo finansiranje isključivo iz realnog novca koga je veoma malo, a koji ima mogućnost da bira i projekte i prinose koji su do pre godinu dana bili potpuno nezamislivi. Treće pitanje je pitanje države. Osnovno što može da uradi je da nas pusti da radimo, to je generalni stav nas malih, neinostranih investitora. Meni inače, smeta ta podela na strane i domaće investitore. Naravno, bolje je da sve bude i brže i kvalitetnije, ali što je najvažnije, uravnoteženije, da tretman bude isti prema svima, a ne da se svaki čas menjaju zahtevi u vezi sa brojem potrebne dokumentacije, u čemu se gubi najviše vremena.

Zakon o planiranju i izgradnji je glavna stvar i to je ono što predstavlja najveću pomoćdržave-da jednaka pravila važe za sve. Nadam se da će novi zakon biti više investicioni nego restitucioni, a postoje indicije da će pokušati da pomiri i jedno i drugo jer zakon o restituciji još nije prošao pa pokušavaju da kroz građevinsko zemljište prođe i restitucija. Na kakav god način odredbe tog zakona prepisale pravila igre, sve će biti lakše ako se tih pravila svi budemo držali. Takođe, Srbija nema razloga da ne postane i regionalni igrača ima nas koji imamo te veće ambicije. Potrebno iskustvo, što je najvažnije je većprisutno, sada je samo ostalo da se napravi zajednički tim sa državom da bismo mogli da se proširimo i na region. Država bi mogla da pomogne kroz određene stimulacije, obezbeđenje kreditnih linija podizvođačima i izvođačima, zajednički nastup na novim tržištima itd. Možda zvuči smešno, ali još jedna stvar koju država može da uradi jeste psihološke prirode jer veliki deo ove krize koja je sada vezana za potrošnju je u našim glavama. Naše analize pokazuju da novca ima više nego što se pokazuje na tržištu a na tržištu ga nema jer je nastupio veliki strah. Država bi trebalo samo da racionalno objasni, bez ulepšavanja slike da će biti problema, ali da ne treba sva sredstva zakopati. Važna je potrošnja, ljudima treba objasniti da postoji sutra i da na ovo treba konstruktivno gledati i informisano donositi odluke. “

Jovica Jovan Jakovac

Generalni direktor Koliers Srbija

Neminovno smanjenje renti i trgovinskih marži

„Što se tiče kancelarijskog ili poslovnog prostora, u 2008. godini, inventar poslovnog prostora se povećao za čak 36, 5 posto, što je u kvadratima 145 hiljada kvadratnih metara poslovnog prostora, od čega 100 hiljada kvadrata A kategorije, a 45 hiljada kvadrata B kategorije. Za period od jedne godine, to je stvarno veliki pomak za jednu zemlju. To utiče na razne faktore, na cenu iznajmljenog poslovnog prostora i na zauzetost poslovnog prostora. Na žalost, pokazuje se da trend ponude nije praćen trendom potražnje, tako da je stopa neiznajmljenosti poslovnog prostora A kategorije u Beogradu u poslednjih 9 meseci skočila sa 6 posto(što se smatra standardom), na 11 posto. Kod klase B, trend ide u obrnutom smeru. Prošle godine je bilo 14, 5 posto a ove godine je 13 posto slobodnog prostora. To pokazuje da su naši zakupci tražili jeftiniji prostor i da prvi put imamo veću ponudu klase B. Ako ne bude bilo adekvatne potražnje, jasno je da će postojati veći pritisak da se cene spuste. Ovde ne govorimo o korekciji, većo padu cena. To nije nikakva katastrofa, naš posao je posao u ciklusima i ovo je jedan od ciklusa koji je malo više naglašen zbog svetske krize. Biće veliki pritisak na sve ritejlere da uđu u taj prostor ali takođe pritisak i na investitore od kojih će se zahtevati da stvarno pomognu retailerima da prežive naredni period. Načini na koje mogu da pomognu nije samo spuštanje cena veći pravilno vođenje tih centara i odlična marketinška kampanja. U Srbiji mora da počne da se razmišlja o dugoročnim stimulansima, a ne samo o spuštanju cena ritejlerima. Marketing svakako mora da se poboljša, moramo privući 2 miliona Beograđana u šoping centre, da nađemo razlog zašto da dođu u te centre, jer se većina kupovine ne obavlja planski, veću prolazu. Beograd i Glazgov su slične veličine, dok Glazgov ima 19 šoping centara. Zamislite kakva je konkurencija sa toliko centara, koliko mora da se radi na marketingu i stvarima koje se ne primećuju. U Srbiji se po tom pitanju nije ništa radilo. Naravno, to podrazumeva da ni cene neće moći da budu tako visoke, naime tri puta veće nego u zapadnim zemljama. Samim tim, ni marže neće moći da budu tako visoke. Pošto se bavimo ovim poslom, mi smo svesni kolike su marže naših zakupaca i tu svakako ima mesta za smanjenje. Ne vidim tako crnu sliku što se tiče ritejl prostora u Srbiji, pogotovo zato što investitori prepoznaju gradove kao što su Niš, Subotica, Novi Sad, Kragujevac, Leskovac, Inđija. Kolijers ima poslove u većini od tih gradova ali je poenta u tome kako da svi budemo uspešni i bolji u svom poslu i preživimo naredni period. Bili bi dobro da ponekad čak i svi zajedno sednemo i vidimo koja je to najbolja strategija da se pomogne investitorima, zakupcima i na kraju kupcima od kojih svi mi ustvari zavisimo.

Problem je i to što naša Vlada nije uradila dovoljno da se stvore izvozne grane u Srbiji. Naša Vlada, pored donošenja svih zakona treba i da obezbedi potrebnu edukaciju administracije. Makar i doneli sve zakone Evropske unije, najveći problem je to što na lokalnom nivou nema ko da ih sprovede i razume. Druga veoma važna svar se tiče marketinga na nivou države. Npr. naša zemlja ima trgovinski sporazum sa Rusijom i belorusijom za koji 50 investitora koji dođu nikad nije ni čulo. Samo to je dovoljna reklama po svetu. Takođe, ako nemamo proizvodnju, neće nam vredeti ni šoping cenri, niti će se kupovati i prodavati stanovi. Moramo razmišljati o tome kako da stvaramo nacionalni dohodak i zaposlenost, jer proizvodnja je osnova svega. Osnova zdravog društva nije otvaranje šoping centara, to je posledica zdravog društva.

Goran Kuridža

Generalni direktor EFG Properties

Neophodna edukacija državnih službenika

„Mi treba da se prilagodimo izmenjenom poslovnom okruženju i da pomognemo klijentima da prebrode krizu. Država je pripremila projekat po nazivom „giljotina propisa“ koji ima za cilj ukidanje komplikovanih procedura, i na taj način omogućavanje lakšeg investiranja u Srbiji, i to pre svega u privatnom sektoru. Taj projekat je nastao zbog potrebe stvaranja harmonizacije između domaćeg zakonodavstva i međunarodnog zakonodavstva, a pre svega propisa Evropske unije. Posledice našeg postojećeg pravnog sistema su pravna nesigurnost, nesprovodivost propisa i stvaranje velikih troškova privatnom sektoru. U toku je i izrada nacrta zakona o uređenju prostora, gradskom građevinskom zemljištu i izgradnji koji treba da ubrza postupak izdavanja građevinske dozvole. Time se takođe planira i omogućavanje prenosa gradske građevinske dozvole na drugog investitora. Do sada je problem bio u tome što je novi investitor morao da podnosi novi zahtev i klasičnu administraciju, kao da je u pitanju sam početak. Novim zakonom se takođe obećava da će uz postojeće dve godine od pravosnažnosti građevinske dozvole, postojati mogućnost da se ona produži na još godinu dana. Država kroz sve ovo takođe dobija, plaćaju se naknade za gradsko građevinsko zemljište uz izdavanje dozvola, a prva i ekstra zona su negde oko 35.000 do 40.000 dinara, što je negde oko 400 evra po kvadratu. U pitanju su projekti šoping centara i zgrada A klase od 10 do 50.000 kvadrata pa je jasno koliko će se novca uliti u budžet. Sa druge strane, generisanje mesečnih prihoda u periodu od 15 ili 20 godina, zapošljavanje novih ljudi, sve to može da bude u korist državi koja tvrdi da nema dovoljno novca. Postoje investitori koji su trenutno na tržištu, koji su izvršili kupovinu zemljišta i čekaju na građevinsku dozvolu i žele da plate sve svoje obaveze, ali se proces produžava u nedogled. Zakoni jesu dobri i to što bi oni trebalo da urade je interesantno ali je problem u tome što se investitori susreću sa službenicima koji nisu edukovani i ne mogu da završe sve ono što su započeli. Do sada je u Srbiji izgrađeno oko trista i nešto hiljada kvadrata šoping centara. Smanjenje zakupnine je stvar kojom takođe može da se utiče. Investitori bi mogli da se suoče sa tim da izlaze pred sudove sa zakupcima pošto neće moći da se ispoštuju ugovori, koji su bili potpisivani u periodu pre krize kada se mnogo opuštenije ulazilo u sve. Da li će sudovi biti sposobni na odbranu ih ugovora, jeste pitanje kao i to da li će država biti spremna da podrži investitore. Država mora da krene sa kreditnim linijama, da izvrši pravilno informisanje stanovništva i ukloni preterane strahove usled krize koje se plaše, više zbog neznanja nego što su stvarno svesni toga šta se zapravo dešava na tržištu.

Ivan Todorović

Direktor za retail objekte King Sturge d.o.o.

Neophodni ritejl parkovi sa diskontnim cenama nižim i do 40 odsto

„Hteo bih da naglasim šta znači ova ekonomska kriza. Naime, ona je kao jedan balon u koji smo svi duvali, neko manje, neko više. Oni koji su najviše duvali ostali su bez daha. Taj balon nije baš pukao, ali se ispraznio. Sada je neophodno pronalaziti alternative na tom tržištu. U toku je jedno zastrašivanje po raznim medijima, kako populacije tako i investitora koji su spremni da ulože svoju energiju i napore u projekte, kako bi popunili i svoje, i džepove cele populacije kojoj doprinosi svaki budući rast i razvoj u Srbiji. Devedesetih godina smo imali tržne centre kao što su Milenijum, Siti pasaž, Čumićevo sokače, Knez Mihailova ulica – to su nam bile šoping destinacije. To su bili mali butici od po 20 kvadrata u kojima smo obavljali svu kupovinu. Takođe, svakodnevnu kupovinu smo obavljali po malim prodavnicama, jer nije bilo ovakvih megamarketa kao danas. Dakle, posle 2000. godine Srbija je prepoznata kao jedna dobra destinacija za investitore. Na takvom PR-u i marketingu se radilo nedovoljno i 2009. godina nas je zatekla u jednom nepovoljnom momentu.

Mi danas imamo nedovoljno tržnih centara i dva očigledna primera-Delta siti i Ušće. Takođe, tu su haj strit destinacije kao što su Robne kuće Beograd, ali nemamo ono što je odavno trebalo da se razvije u Srbiji, a to su ritejl parkovi. To je jedna forma šoping destinacije koja je poznata svuda u Evropi, ali nije poznata u Srbiji. Ljudi su se više koncentrisali na stvari lepe na oko i šetnju po mestima gde mogu prošetati i popiti kafu ali je realnost da ritejleri u tim šoping centrima ne posluju dovoljno dobro u odnosu na svoja očekivanja. Problem je naravno, kao prvo, u kupovnoj moći jer su plate u poslednja dva-tri meseca pale drastično, nekih 25 posto. Moj stav je da treba da štedimo ali ne i da se lišavamo nekih stvari koje ulepšavaju život. Cene po ritejl parkovima su, takoreći, diskontne. Znatno niže su kako cene zakupa, tako i cene robe, čak do 40 posto u odnosu na one u šoping centrima. To je svakako nešto što nedostaje Beogradu. Danas postoje projekti, koji imaju u svom portfoliju širenje nekih petnaestak ritejl parkova u Srbiji, što je prebalo da bude pre godinu, dve, a desiće se tek 2011. godine. Podsetio bih takođe da kada pričamo o uspešnim projektima i sinergiji između vlasnika, konsultanta i ritejlera, u ovakvom periodu, najbitnije je da se sluša i konsultant i ritejler. Konsultant će vam reći pravu situaciju, kako posluju ritejleri i oni koji prodaju svoju robu plaćajući zakup investitoru. Mnogi investitori su dolazili u Srbiju, jer sam upoznao sigurno njih stotinu sa raznim projektnim crtežima, ali ništa od toga se nije desilo. Postoji nepovoljna situacija u pravno-imovinskom delu, iako su mnoge stvari krenule na bolje, ali sa zakašnjenjem. “