Potpuno mrtvo tržište nekretnina

Međutim, nije tako, čak naprotiv. Ne samo što je Ministarstvo prostornog planiranja ispisalo zakon koji je praktično desetkovao izgradnju, već je zatim Narodna banka Srbije dižući obavezno učešće, učinila sve što je mogla kako bi što manje ljudi bilo u mogućnosti da dobije stambeni kredit. Rezultat je potpuno mrtvo tržište nekretnina, na kojem se u Beogradu mesečno proda marginalnih 20 do 30 stanova. Da to ne bude kraj mukama pobrinula se opšta kriza u kojoj se Srbija nalazi, zbog čega sve više građana, koji su, najčešće, pre 2008. godine, uzimali kredite, danas više ne može da ih otplaćuje.

Takva situacija sada počinje da dovodi do scena koje su Srbi ranije gledali samo u filmovima, sa bankama koje plene imovinu i uzimaju kuće i stanove svojim klijentima, koji su ostali bez posla i stalnih prihoda. Banke ne vole da govore o broju aktiviranih hipoteka, jer iako nemogućnost klijenta da vraća kredit načelno nije njihova krivica, konfiskovanje nečijeg krova nikako nije dobar marketing.

S druge strane, katastrofalno stanje na tržištu nekretnina znači da je čak i ako pokrenu hipoteku, veća šansa da će banke završiti s nenaplaćenim potraživanjem nego što će na taj način povratiti uloženi novac. U Erste banci tako kažu da su ove godine morali da aktiviraju dve hipoteke, ali da do sada nisu uspeli da prodaju nijedan od ta dva stana. Zato su banke danas po pravilu daleko konstruktivnije u odnosu prema prezaduženim klijentima nego što bi to bio slučaj da je tržište nekretnina u Beogradu sada u onakvom porastu u kakvom je bilo do dolaska svetske krize.

– Aktiviranje hipoteke ne znači automatski i prodaju nepokretnosti koja je pod hipotekom. U bilo kom trenutku nakon aktiviranja hipoteke se može doći do rešenja i proces zaustaviti. Želimo da naglasimo da banci nije u interesu da potraživanja naplaćuje putem aktiviranja hipoteke ili drugih sredstava obezbeđenja. Pre nego što dođe do aktiviranja hipoteke, banka svakom klijentu koji ima poteškoća prilikom otplate kredita pristupa pojedinačno, odnosno prilagođava se nastaloj situaciji svakog klijenta kako bi se po svaku cenu sprečila prodaja nekretnine. Period u kom se pokušava naći takvo rešenje je najčešće do 180 dana, ali se u slučajevima u kojima se nazire pozitivan napredak taj rok može i produžiti. Ništa se ne dešava po automatizmu, već se slučaj svakog klijenta rešava ponaosob – uveravaju u Erste banci, jednoj od samo dve koje su uopšte pristale da govore na ovu temu.

Po podacima iz Erste banke, klijenti najčešće zapadaju u probleme sa otplatom stambenih kredita posle 4,6 godina od početka otplate, što znači da su u proseku najugroženiji oni koji su zajmove uzimali početkom 2007, odnosno upravo u vreme najvećeg građevinskog buma u Srbiji, kada su cene astronomski skakale pod pritiskom tražnje ogromnog broja ljudi kojima se tada prvi put ukazala prilika da kreditom, od svojih redovnih primanja, a ne samo prodajom roditeljske kuće, dođu do svojih kvadrata.

U Unikredit banci kažu da ove godine nisu imali aktivacije hipoteka i takođe insistiraju na tome da „pre nego što se pristupi naplati potraživanja iz prodaje nepokretnosti, postoji niz drugih aktivnosti kojima banka na sporazumni način, zajedno sa klijentom, nastoji da reši ovaj problem“.

– U obostranom je interesu da se izbegne naplata potraživanja iz prodaje nepokretnosti pod hipotekom, kako zbog troškova, tako i zbog opredeljenja banke da uvek izađe u susret potrebama svojih klijenata i maksimalno se angažuje kako bi se negativne posledice preuzetih kreditnih obaveza od strane klijenta izbegle – tvrde u ovoj banci.

Problemi sa „švajcarcem“

Narodna banka Srbije nedavno je zabranila kreditiranje u švajcarskim francima, nakon što su klijenti banaka koji su uzimali stambene kredite u ovoj valuti počeli da podižu tužbe protiv svojih banaka zbog podizanja kamatnih stopa, što je uz enorman rast vrednosti „švajcarca“ drastično povećalo iznos mesečne rate na ove zajmove, koje mnogi više nisu u stanju da plaćaju. Međutim, dok u Srbiji samo 8,4 odsto kredita otpada na one indeksirane u ovoj valuti, u Hrvatskoj je situacija daleko dramatičnija, sa čak 14 odsto zajmova, prvenstveno stambenih, vezanih za „švajcarac“.

Premijerka Hrvatske Jadranka Kosor zato je bila primorana na sklapanje posebnog memoranduma sa hrvatskim bankama, kako bi se prezaduženim građanima izašlo u susret. Prema dogovorenom modelu, kurs franka koji je dostigao nivo od čak 7,16 kuna biće „fiksiran“ na vrednost od 5,8 kuna u narednih pet godina i po njemu će klijentima zaduženim u „švajcarcima“ biti obračunavana kamata. Kako banke ne bi bile na gubitku, razlika između stvarnog i fiksiranog kursa se pretvara u odloženi dug svakog klijenta. U periodima kada je kurs veći od 5,8 kuna, dug se uvećava, a kada je manji, dug se smanjuje. U prvih šest meseci na ovo novo zaduženje se neće plaćati kamata, a kasnije će ona biti najviše 3,95 odsto godišnje. Nakon pet godina, klijenti će početi da otplaćuju nagomilani dug po osnovu većeg realnog kursa franka, u odnosu na fiksiranu vrednost prema kojoj su im bile obračunavane rate. Sistem je takav da se građanima ne umanjuje dug, već se zapravo povećava, osim u slučaju velikog pada franka u narednih pet godina, ali se teret jačanja švajcarske valute pomera za pola decenije unapred.