Pozajmice po meri imućnije klijentele i velikih investitora

– Subvencionisanjem stambenih kredita, država podstiče potražnju ali istovremeno omogućava investitorima da posluju sa minimalnim rizikom što je sa stanovišta tržišne ekonomije, a naročito sa stanovišta socijalno odgovorne države, neprihvatljivo. I sve dok se subvencijama bude podsticala kupovina nekretnina stanovi će biti skupi jer, zašto bi cena stambenog prostora, recimo u naselju Belvil, pala ispod 2.000 evra, koliko sada košta metar kvadratni, kad je država spremna da subvencioniše tu kupovinu – kaže u izjavi za Danas, Mahmud Bušatlija, konsultant za investicije i dodaje da se time onima koji bi trebalo tržišno da se ponašaju osigurava tržište a samim tim i profit.

On procenjuje da bi subvencijama namenjenim graditeljima država stimulisala investitore da spuste marginu koja se sada kreće između 250 i 300 odsto, na deset do 20 odsto. Naš sagovornik podseća da se u Evropi, margina od 15 odsto, smatra veoma visokom.

– Sa stanovišta države ali i građana ovo je jedan štetan potez od koga će najveću korist izvući privatni investitori i oni koji imaju višak novca i mogu da ga ulože u kupovinu stana koji će kasnije, najverovatnije, iznajmljivati dok će socijalno ugrožena kategorija stanovništva i dalje ostati van igre. Sudeći prema prvim reakcijama ni bankari nisu mnogo raspoloženi da prihvate taj izazov. U prilog tome govore i novi zahtevi, poput životnog osiguranja, koje banke stavljaju pred potencijalne klijente kako bi se što više zaštitile od rizika. Teško je razumeti i zahtev da korisnik kredita ne sme da bude stariji od 45 godina. Ni jedna banka u svetu ne postavlja takav uslov jer promet nekretnina podleže naslednom pravu što znači da čak i ako korisnik kredita umre pre isteka roka otplate pozajmice njegovi naslednici će nastaviti da izmiruju obaveze prema banci – ističe Bušatlija.

Komentarišući uvođenje hipoteke drugog reda kao sredstva obezbeđenja Bušatlija upozorava da je upravo to dovelo do kraha ekonomije SAD i dodaje da za zemlje u razvoju gde nema viška vrednosti to nije prihvatljiva opcija. On ukazuje i na problem neuređenog tržišta nekretnina u Srbiji koji se između ostalog iskazuje i kroz veliki pritisak na Beograd „jer zašto bi investitori gradili u Kragujevcu ili Nišu ako ne mogu da ih prodaju po ceni višoj od 1.000 evra po kvadratu ako bi u Beogradu mogli da zarade duplo više. Zato bi posao socijalno odgovorne države trebalo da bude da podstakne i izgradnju stanova i u unutrašnjosti“, smatra Bušatlija.

U prilog tome govori i podatak, doduše nezvaničan, da u ovom trenutku na tržištu ima oko 4.500 novoizgrađenih (ili u izgradnji) stanova pri čemu je čak 62 odsto u Beogradu. Procenjuje se da prestonica Srbije raspolaže sa 1.172 izgrađena i 1.655 stanova u izgradnji. Nasuprot tome u Nišu, na kupce čeka 549 izgrađenih i 236 stanova u izgradnji, dok je u Kragujevcu situacija još lošija – na tržištu ima 11 izgrađenih i oko 250 stanova u izgradnji. Iako bi se na prvi pogled moglo očekivati da će predstavnici građevinara pozdraviti ovu inicijativu Vlade Srbije, sudeći prema izjavi Aleksandra Mihajlovića, potpredsednikom kompanije Stankom, to baš i nije tako.

– Činjenica da za kredit mogu da konkurišu zaposleni čija primanja ne premašuju 120.000 dinara, što je znatno iznad prosečne zarade, jasno govori u prilog tome da o socijalnoj dimenziji stanogradnje niko nije vodio računa a i primedbe predstavnika Evropske unije koje se sve češće mogu čuti ukazuju na to da država ne vodi računa o toj kategoriji stanovništva. Trebalo bi podsetiti da ni razvijena društva ne mogu da funkcionišu bez socijalnih stanova. Zanimljivo je, takođe, da država s jedne strane hoće što pre u Evropu i zalaže se za tržišnu ekonomiju a s druge pokušava da nametne pravila igre u jednoj od najvažnijih privrednih grana kao što je građevinarstvo – ističe Mihajlović i dodaje da su građevinari taoci banaka koje ih zahvaljujući hipotekama, drže zarobljenim.

Kaća Lazarević, vlasnica agencije za promet nekretnina Alka upozorava da je u ponudi malo stanova na osnovu kojih bi mogao da se dobije subvencionisani stambeni kredit s obzirom na to da je jedan od uslova da je stan u novogradnji i da je uknjižen ili da je 80 odsto izgrađen. a ako je reč o tome da je tek dobijena građevinska dozvola uslov je da investitor ima zaključen ugovor sa bankom koja će pratiti izgradnju tako da je rizik da stan ne bude završen sveden na minimum.

– Potencijalnim korisnicima kredita preporučila bih da se ne „zaleću“ sa kupovinom stanova niti da unapred daju kaparu, ukoliko nisu sasvim sigurni da će im banka odobriti kredit. Drugim rečima, neophodno je najpre proveriti kompletnu dokumentaciju o stanu pa tek onda podnositi zahtev za kredit. Dodatni problem je i to što su manji stanovi izuzetno skupi, cena metra kvadratnog kreće se oko 2.000 evra a naročito to što su iz ovog aranžmana isključeni stanovi u starogradnji koji su za 20 do 30 odsto jeftiniji – komentariše za Danas, Kaća Lazarević i naglašava da se iza navodnog oživljavanja stanogradnje, zapravo krije namera države da pomogne velikim investitorima da što pre prodaju već izgrađene stanove.

Vladimir Denić, predsednik Udruženja ciglarske industrije nada se da će oživljavanje stambene izgradnje automatski pokrenuti i ciglarsku industriju. On podseća da je izgradnja stanova u Srbiji nekada premašivala 48.000 godišnje a sada se ne izgradi ni 18.000. „Nekada smo proizvodili 2,5 milijarde crepova a sada ne možemo da plasiramo ni milijardu. Iskustvo govori da se po jednom stanu u proseku potroši oko 6.000 blokova i ukoliko se pokrene proizvodnja novih stanova onda ćemo se rešiti zaliha koje sada premašuju 100 miliona“, kaže Denić i dodaje da je u avgustu i septembru proizvodnja, u odnosu na jul, porasla za 30 odsto.

Novim programom kreditiranja kupovine stanova predviđen je maksimalni iznos kredita od 100.000 evra i minimalni od 10.000 evra. Precizirano je takođe da je učešće klijenta pet odsto, dok 20 odsto od iznosa kredita obezbeđuje država i klijent ih vraća u poslednjih pet godina otplate sa kamatnom stopom od nula odsto. Banke odobravaju preostalih 75 odsto kupoprodajne cene vrednosti nekretnine. Rok otplate kredita je maksimalno 30 godina, a pravo na uzimanje kredita imaju građani do 45 godina života. U aranžman sa Nacionalnom korporacijom do sada se uključilo devet banaka i već prvog dana zahteve je uzelo oko 800 potencijalnih korisnika subvencionisanih pozajmica ali je samo njih desetak podnelo izrazilo spremnost da se uključe u ovaj vid kreditiranja.

Loše rešenje

Subvencije nisu dobro rešenje jer narušavaju osnovne principe tržišne ekonomije, ali ako je država odlučila da time podstakne stanogradnju onda je trebalo da subvencioniše izvođače radova a ne kupce stanova. Ilustracije radi, ako bi se milion evra uložilo u stanogradnju moglo bi da se izgradi oko 2.000 metara kvadratnih stambenog prostora a ako se taj novac usmeri u potrošnju, odnosno u kredite za kupovinu stanova, onda bi moglo da se kupi tek oko 500 kvadrata. Reč je, dakle o veoma neefikasnom sistemu jer se novac troši na kreditiranje profita privatnih investitora – tvrdi Mahmud Bušatlija, konsultant za investicije.

Nelojalna konkurencija

Vlada Srbije bi što pre trebalo da se izjasni da li zaista želi da gradi socijalne stanove koje će potom iznajmljivati socijalno ugroženim kategorijama stanovništva. Nasuprot tome, subvencionisani krediti odgovaraju samo onima koji imaju novca i sada će moći pod povoljnim uslovima da kupe stan. Činjenica je takođe da se ovakvim načinom kreditiranja pravi nelojalna konkurencija građevinarima što znači da će ova privredna grana dodatno biti devastirana – upozorava Aleksandar Mihajlović, potpredsednik kompanije Stankom

Neophodna dokumentacija

1. Zahtev za kredit banke

2. Lična karta ili neki drugi lični dokument sa slikom (pasoš, vozačka dozvola…) korisnika kredita i solidarnog dužnika

3. Potvrda o visini primanja i zaposlenju korisnika kredita i solidarnog dužnika

4. Druga relevantna dokumenta kojim se dokazuje visina primanja ukoliko je korisnik kredita privatni preduzetnik ili nosilac nekog od slobodnih zanimanja (rešenje o visini godišnjeg dohotka i poreskog zaduženja, uverenje o plaćenom porezu, rešenje o registraciji radnje iz opštine i poslednji overen bilans uspeha)

5. Izveštaj Kreditnog biroa za korisnika kredita i solidarnog dužnika i Izveštaj o kreditnim i drugim obavezama koje korisnik kredita ima u državi u kojoj boravi (za državljane Republike Srbije koji imaju boravak u inostranstvu), odnosno čiji je državljanin (za strane državljane koji borave u Republici Srbiji), izdat od strane nacionalnog kreditnog biroa ili institucije koja se bavi praćenjem kreditne istorije klijenata

6. Izvod sa računa banke preko koje korisnik kredita/solidarni dužnik prima zaradu sa prometom u prethodnih 12 meseci (za državljane Republike Srbije koji imaju boravak u inostranstvu)

7. Predugovor (ili ugovor) o kupovini nekretnine (predugovor ne mora biti overen u sudu dok je potrebno dostaviti overen kupoprodajni ugovor). Kada je reč o kreditu za izgradnju/adaptaciju predmet i predračun radova, odnosno ugovor sa izvođačem radova i ukoliko je u pitanju izgradnja/rekonstrukcija pravnosnažno rešenje o odobrenju za izgradnju/rekonstrukciju

8. Ugovor o kreditu za kupovinu/adaptaciju nepokretnosti

9. Izvod iz zemljišne knjige, izvod iz lista nepokretnosti, zapisnik o izlaganju ili tapija overena u sudu kao i izvod iz intabulacione knjige, za nekretninu nad kojom se konstituiše hipoteka

10. Procena vrednosti nekretnine pod hipotekom koju je uradio ovlašćeni sudski procenitelj

11. Overen ugovor o hipoteci ili overena založna izjava o uspostavljanju založnog prava sačinjeni u skladu sa Zakonom o hipoteci, koji imaju snagu izvršne isprave, sa prijemnim pečatom nadležnog registra nepokretnosti ili molba za upis vansudske izvršne hipoteke prvog reda, odnosno drugog reda sa prijemnim pečatom nadležnog registra nepokretnosti

12. Lična karta založnog dužnika

13. Izjava o upoznatosti supružnika založnog dužnika sa postupkom zasnivanja hipoteke prvog reda, odnosno drugog reda na nepokretnostima

14. Polisa osiguranja nekretnine vinkulirana na banku (i Republiku Srbiju);

15. Polisa osiguranja života vinkulirana na banku, ukoliko je korisnik kredita zaključio životno osiguranje

16. Ugovor o kreditu zaključen između banke i korisnika kredita na ime čijeg obezbeđenja je uspostavljena hipoteka prvog reda, kao i potvrda banke o visini preostalog duga po kreditu obezbeđenom hipotekom prvog reda, koji se dostavljaju Korporaciji uz zahtev za osiguranje kredita.

Šta kažu bankari

ProCredit banka: Veliki potencijal

ProCredit banka prepoznala je potencijal koji program subvencionisanog stambenog kreditiranja nosi kad je reč o razvoju domaće građevinske industrije, ali i u kojoj meri ti krediti doprinose da naši građani reše značajno životno pitanje, što kupovina stana svakako jeste. Naši stručnjaci u svim ekspoziturama su tu da svakog zainteresovanog klijenta detaljno informišu o svim uslovima za dobijanje ovih kredita, kao i o kompletnoj dokumentaciji koja im je neophodna za njihovo dobijanje – kaže za Danas Mirjana Garapić Zakanji, član Izvršnog odbora ProCredit banke.

Komercijalna banka: Stimulativna kamata

Komercijalna banka će odobravati subvencionisane kredite uz kamatu od 4,5 odsto. Tako stimulativna kamata kao i minimalni troškovi obrade kredita naš su doprinos uspešnoj realizaciji ovog programa Vlade Srbije. Sudeći prema prvim informacijama interesovanje građana je ogromno. Moja preporuka potencijalnim korisnicima ovih pozajmica jeste da iskoriste pogodan trenutak i da ukoliko su pronašli odgovarajuću nekretninu, uzmu kredit – izjavio je za Danas Goran Milićević, izvršni direktor Komercijalne banke.

Banka Inteza: Šansa za mlade

Banca Inteza je i do sada učestvovala u svim programima subvencionisanog kreditiranja koje je Vlada pokrenula, prvenstveno u nastojanju da svojim klijentima omogući pristup povoljnijim modalitetima finansiranja, pa se u skladu sa tim opredeljenjem priključila i novom modelu stambenih kredita sa subvencionisanim kamatama. Interesovanje za ovu vrstu stambenih kredita je veliko, kao što je bio slučaj i sa ranijim modelima subvencionisanih stambenih kredita. Očekujemo da na ovaj način veliki broj građana, pre svega mladih ljudi koji žive kod roditelja ili kao podstanari dobiti šansu da kupe stan na kredit po značajno konkurentnijoj ceni od tržišne – kažu u Banci Inteza.