Prevare je teško sprečiti

U Beogradu, gde je ta pojava najraširenija, postoji na desetine napuštenih gradilišta, na kojima su investitori stanove prodali i po nekoliko puta, a potom se izgubili ili, zbog nekog imaginarnog problema, zaustavili gradnju i prešli na drugu lokaciju. Među prevarenima nalaze se građani svih profesija, od radnika do profesora, advokata i sudija, što ukazuje na to da nije samo reč o neopreznim kupcima, već da postoji sistemska greška u načinu regulisanja prometa na tržištu nekretnina.

Problem može da se javi i pre nego što investitor počne radove, a u tom slučaju žrtve su vlasnici parcele na kojoj je gradnja planirana. Naime, obično vlasnici trošnih kuća na dobrim lokacijama pokušavaju da do pristojnog stana i zarade preko toga, dođu tako što sa potencijalnim investitorom sklope ugovor o zajedničkoj gradnji, u kojoj je njihov ulog parcela i već izgrađen objekat (namenjen rušenju) za koji će kao protivvrednost dobiti izgrađene kvadrate. To se dogodilo i braći Igoru i Ognjenu Đorđeviću iz Beograda, koji su početkom 2005. godine pokušali da plac od oko sedam ari u ulici Stojana Protića, na kome su imali porodičnu kuću, ustupe investitoru za izgradnju višespratnice. Za uzvrat je trebalo da dobiju dva stana od po 55 kvadrata i plaćene troškove smeštaja (po 600 evra mesečno) dok radovi traju. Đorđevići su preneli svoje vlasništvo na investitora, uz obećanje da će tako lakše da se završi papirologija i dobiju dozvole za gradnju, ali vreme je prolazilo, nadoknada za privatni smeštaj je „presušila“, a radovi nikako da krenu. Umesto gradnje, investitor je staru kuću opteretio hipotekama, a stvari su se dodatno iskomplikovale kada se, zbog radova koje je izvodila druga firma u susednoj ulici, srušio deo kuće Đorđevića.

Ništa ređe nisu ni prevare u kojima je investitor već započeo sa gradnjom. Obično je reč o prizemlju tek izniklom iz temelja i papirima koji „dokazuju“ da će tu da nikne višespratna luksuzna zgrada. U takvu priču obično se uključuje i po nekoliko tek formiranih agencija za promet nekretninama, koje oglašavaju slobodne stanove, vode potencijalne kupce na gradilište, obično kasno po podne, kada, navodno, nema radnika (a nema ih ni inače), a mamac je najčešće niska cena kvadrata u odnosu na tržišnu vrednost stanova u tom kraju. Investitori su se potrudili da izrade idejno rešenje projekta, koje se obično pokazuje kupcima, ali posedovanje glavnog projekta ili prijava radova (za koju je potrebno da se plate komunalne dažbine) uglavnom je problematično. Ne postoji način da kupac sazna da li je stan koji planira da uzme već nekome pre njega prodat.

– Najčešće prevare događaju se prilikom prodaje stanova u izgradnji i kada je investitor fizičko lice, a najpouzdaniji način da se to izbegne jeste da kupac angažuje profesionalca, agenciju koja će izvršiti sve provere pre sklapanja ugovora. Pouzdanost posla je moguće utvrditi, pre svega, proverom podataka o investitoru, na sajtu Agencije za privredne registre, zatim proverama na sajtu Inženjerske i Trgovačke komore, a u Privrednoj komori Srbije postoji sektor trgovine i usluga, na čijem se sajtu takođe mogu naći dragoceni podaci. Ako kupac ustanovi da je investitor tek formirao firmu sa 500 evra uloga, da radi sa tek osnovanom agencijom, a da je ponuda više nego primamljiva, onda je to sigurno signal za uzbunu – kaže za Danas Tomislav Sekulić, predsednik Upravnog odbora Udruženja za promet nepokretnosti Krov.

Konsultant za investicije Mahmud Bušatlija kaže za Danas da je sistemska greška koja omogućava tako visok procenat prevara u sektoru nekretnina neuređenost javnog sektora, koji dozvoljava previše proizvoljnosti u domenu planiranja i izgradnje.

– Bez posledica se mogu donositi niži planski akti koji su u suprotnosti sa višim, na primer da se promene generalnog urbanističkog plana ne usaglase sa prostornim planom koji je najviši dokument. To fleksibilno shvatanje zakona i moć administracije, osnova su ne samo za visoku korupciju koja je proizvela velike afere, nego i za „sitnu“ šaltersku, u kojoj najčešće ceh plaćaju pojedinačni kupci. U svim takvim slučajevima postoje samo dva krivca, investitor koji je počeo bespravnu gradnju i država koja nije osposobila inspekciju da to spreči. Nažalost, dok se kroz reformu javnog sektora ne formira prava država sa profesionalnom administracijom i dok se političkim partijama ne otme uzurpirano pravo da raspolažu javnim resursima, nemoguće je očekivati da se ovakve pojave spreče – ističe Bušatlija.

Spas u jedinstvenoj evidenciji podataka

Tomislav Sekulić, predsednik Upravnog odbora Udruženja za promet nepokretnosti Krov, ističe da bi pravi način suzbijanja prevara u prometu nekretnina bio kada bi katastar evidentirao svaki podatak od značaja za neku lokaciju, od dozvola za gradnju, projektno-tehničke dokumentacije iz glavnog projekta i kada bi upisivao svaki kupoprodajni ugovor. „Takva dokumentacija kod nas ne postoji, ali i ona koja se vodi za već izgrađene objekte, često je bez razloga teško dostupna strankama. Čak i kada se kao agencija pojavimo na šalteru da bismo za kupca izvršili proveru, događa se da to možemo da učinimo tek posle intervencije načelnika službe“, kaže Sekulić.

Nedovršena reforma

– Svetska banka je 2001. godine donirala 10 miliona evra za modernizaciju katastarske evidencije. Reforma nije sprovedena do kraja, pa iako u nekim gradovima postoji elektronska forma zemljišnih knjiga, još nema status javnog dokumenta. Problem je i nepotpuna evidencija, koja ne sadrži istoriju svake parcele, opterećenja koja su na njoj, niti je predviđeno da sadrži podatke o objektima koji su u izgradnji – kaže Milan Kovačević, konsultant za strane investicije.