Promet nekretnina opstaje zahvaljujući crnom tržištu

Da će do oporavka doći bilo je jasno već u maju i junu prošle godine, kada je „eksplodirao“ promet, ali je taj podatak ipak fiktivan jer je povećan broj ugovora zapravo „saniranje“ perioda u kome prometa nije bilo zbog ograničenog kretanja.

Pri tom, zadržan je primat gotovinskog plaćanja, koji se zavisno od sredine, kreće od 70 do 80 odsto u ukupnom prometu i tek neznatno je uvećan obim ugovora kod kojih je plaćanje bilo iz kredita.

– U uslovima kada imate pad BDP-a i kada je stanovništvo potpuno koncentrisano na preživljavanje, na očuvanje zdravlje i posla, posebno u uslužnim delatnostima, onda potpuno paradoksalno zvuči to što imate rast prometa nekretnina ili u najmanju ruku zadržavanja postojećih cena umesto da one idu na niže. Sasvim legitimno može se postaviti pitanje šta dovodi do takvog rezultata i ko indukuje takvu tražnju – kaže ekonomista Saša Đogović, saradnik Instituta za tržišna istraživanja.

On objašnjava da upravo ta situacija na tržištu nekretnina, u ovakvom pandemijskom ambijentu, ukazuje da postoji jedna vrsta crnog tržišta, odnosno da se novac iz nekih sivih ili crnih zona poslovanja ubacuje u legalne tokove preko tržišta nekretnina.

– Na taj način se omogućava održavanje visokog prometa čak i u ovim pandemijskim uslovima, zadržava se tražnja, a cena čuva veštački uz pomoć crnih kanala koji su raznovrsni, bilo da je reč o narkoticima ili nekim drugim nedozvoljenim poslovima. Na taj način vrši „pranje“ novca, ubacivanje u legalne tokove i nema drugog načina kojim bi se objasnio rast prometa nekretnina u ovim pandemijskim okolnostima. Drugim rečima, na tom tržištu sada se ne pojavljuju ljudi koji su izgubili ili će izgubiti poslove posebno u uslužnim delatnostima, da li je reč o turizmu, ugostiteljstvu, zanatskim, ličnim i drugim uslugama koje imaju manji obim poslovanja i prometa. Takođe i zaposleni u drugačijim preduzećima obazriviji su i čekaju da se popravi taj zdravstveni ambijent da bi tek onda mogli nešto na planiraju. Glavni izvor zadržavanja tih nivoa cena, tako nefleksibilnih i rigidnih, potiče sa crnog tržišta – kaže Đogović i dodaje da to nije samo novac iz domaćih izvora nego iz celog regiona sa kojim su poslovi iz te zone prepleteni.

Stručnjakinja u oblasti nekretnina Aleksandra Kon kaže za Danas da je dobro to što tržište nekretnina nije stalo zbog korone već radi kao i ranije.

– To je još uvek najsigurniji način ulaganja i zaštite kapitala. Neznatno, tom rastu u poslednjem kvartalu pogodovali su i dosta povoljni krediti za kupovinu nekretnina, ali na tom tržištu ipak preovladavaju gotovinska plaćanja. Ljudi obično nešto prodaju pa sakupe za stan. To je dobro i za državu, zbog ubranog poreza – kaže ona.

Dodaje da utisak koji daje statistika kako cene rastu, nije uvek tačan i da često može da izneveri očekivanja prodavaca ili da obeshrabri kupce.

Ona navodi primer da je iz RGZ-a koji prati kretanja na ovom tržištu, nedavno objavljeno kako je najskuplja vikendica prodata u Sopotu, ali nije navedeno da je reč o imanju sa kompleksom zgrada koje se igrom slučaja nalaze na teritoriji opštine Sopot, kao i da su i kupac i prodavac poznate javne ličnosti.

– Stanove, posebno u novogradnji i na atraktivnim lokacijama poput Beograda na vodi, najčešće kupuju ljudi sa estrade, oni vole da se grupišu a to su ujedno i nekretnine sa najvišim cenama. Međutim, čak i na takvim lokacijama, na primer na Novom Beogradu, mogu se naći vrlo pristojni stanovi po povoljnim cenama – kaže Kon.

Najskuplji Beograd na vodi

Statistika Republičkog geodetskog zavoda zabeležila je da je najskuplji kvadrati prodat u naselju Beograd na vodi, 8.754 evra pri čemu je ceo stan izneo više od 1,4 miliona evra. I sledećih 13 mesta na listi najskupljih takođe je sa te lokacije a nisu niske ni cene starogradnje u centralnim beogradskim opštinama. Navedeni su primeri za stan u Ulici kralja Petra, gde je kvadrat plaćen 4.452 evra, ili ukupno 400.000 evra u Francuskoj ulici, obe nekretnine sa opštine Stari grad gde su takođe i najviše cene poslovnog prostora, a ne zaostaju mnogo ni opštine Palilula ili Vračar. Visoke cene zemljišta namenjenog za industrijsku gradnju postignute su u Valjevu i Novom Pazaru, dok su najviše ugovorene cene u Kaću, Krnješevcima i Novim Banovcima, navodi RGZ.

Prvo gotovina

U saopštenju RGZ-a navodi se da je, „posmatrano po najvećim gradovima, udeo gotovinskog plaćanja u četvrtom kvartalu 2020. godine bio je najveći u Kragujevcu – 80 odsto, u Beogradu i Novom Sadu je bio ujednačen – 76 odsto i 77 odsto, dok je u Nišu bio nešto niži – 71 odsto. Istovremeno, i u ostalim oblastima Srbije značajniji je bio udeo gotovinskog plaćanja u odnosu na finansiranje iz kredita“.

Tržište u poslednjem kvartalu teško 1,3 milijarde evra

Na osnovu registrovanih ugovora, ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti u četvrtom kvartalu 2020. godine bio je veći od 1,3 milijarde evra, a najveći udeo u ukupnim novčanim sredstvima odnosio se na promet stanova – 54 odsto. U proseku za četvrti kvartal, mesečno je prometovano gotovo 2.000 stanova što je za 21,7 odsto više nego u istom periodu prethodne godine, navodi RGZ. Po istom kriterijumu, mesečno je obavljeno u proseku 2.600 prodaja građevinskog zemljišta, koje u ukupnom prometu inače učestvuje sa 19 odsto, a to je smanjenje od jedan odsto u odnosu na učešće u trećem kvartalu 2020.