Srbija bi mogla biti jedina zemlja u Evropi u kojoj cene stanova neće padati

Cene stanova u Beogradu, prema Indeksu cena stanova Republičkog geodetskog zavoda, poskupele su još više. Ukupno je poskupljenje na godišnjem nivou 14 odsto, i to novogradnje 11,4 odsto, a stanova u starogradnji 15,4 odsto.

Istovremeno, prema poslednjim podacima Zavoda za statistiku broj građevinskih dozvola u septembru je manji za 16,5 odsto, a prema podacima iz prema podacima RGZ-a broj prodatih stanova je u trećem tromesečju ove godine manji za 0,9 odsto nego u istom periodu prošle godine.
Međutim, vrednost kupoprodaja je veća za 10 odsto, što takođe potvrđuje da cene rastu.

Ovim je nastavljen ubrzan rast cena stanova poseldnje četiri godine, čak i u situaciji kada u ostatku Evrope počinje usporavanje pa i pad cena na tržištu nekretnina.

Prema analizi nemačke osgiravajuće kuće Alijanc nakon rasta cena nekretnina tokom prethodnih deset godina u vreme niskih kamatnih stopa u Nemačkoj su cene stanova u odnosu na 2015. godinu povećane 50 odsto, ali je za 30 odsto smanjena mogućnost stanovnika da priušte sebi stan.

Tako Alijanc očekuje da će do kraja 2024. godine realno pasti cene u Nemačkoj za osam odsto, u Francuskoj i Velikoj Britaniji za pet odsto, a u Španiji i Italiji za tri odsto.

Srbija (ili bar Beograd) bi u određenim okolnostima mogla biti jedina zemlja u Evropi koja neće pretrpeti pad cena nekretnina.

Nebojša Nešovanović iz agencije za nekretnine CBRE objašnjava da je tražnja za stanovima skoro svuda u Evropi u padu, usled visoke inflacije i posledično rasta kamatnih stopa.

„U Zapadnoj Evropi nekretnine se uglavnom kupuju na kredit, pa se povećanje kamatnih stopa direktno preslikava na pad tražnje, a to onda dovodi do pada cena. Kod nas pak preovlađuje kupovina za keš, pa do smanjenja tražnje može doći kada dođe do pada ekonomske aktivnosti i manje akumulacije kapitala“, objašnjava Nešovanović.

S druge strane na smanjenje ponude stanova uticaće zaoštravanje uslova finansiranja od strane banaka.
Nešovanović objašnjava da su u svojim projekcijama očekivali postepeno smanjenje ponude uporedo sa smanjenjem tražnje za nekretninama, pa bi se ravnoteža uspostavila na nižem obimu kupoprodaje, ali na približno istim cenama.

Međutim, pored svih tih ekonomskih faktora koji bi trebalo da uspore tražnju, pojavio se jedan, za sada veoma jak koji deluje u suprotnom smeru. To je dolazak Rusa i Ukrajinaca u Srbiju (prema nekim procenama više od 167.000 ima boravište u Srbiji) koji su se prvo pojavili kao zakupci.

„Nismo očekivali značajan dolazak Rusa, a oni su se ispostavili kao značajan faktor za tržište nekretnina. Oni dižu cene zakupa, a to generiše tražnju za stanovima naših ljudi koji imaju novac. Oni su i do sada kupovali stanove, ali uglavnom očekujući kapitalnu dobit (rast vrednosti nekretnine), ali sada mogu i da imaju značajne prihode po osnovu rentiranja.
Osim toga ti ljudi koji su došli uglavnom su platežno sposobni i povećavaju promet našim privrednicima. Zbog toga bismo mogli proći bolje nego što smo očekivali ekonomski. S druge strane, to znači da neće doći do pada tražnje za nekretninama koji smo očekivali. To dalje znači da bismo mogli biti jedina zemlja u Evropi bez pada cena nekretnina“, zaključuje Nešovanović.

Negativna posledica je to što ljudi koji školuju studente u Beogradu ili Novom Sadu ili ljudi koji ne mogu da priušte sopstveni stan pa žive kao podstanari imaju probleme da obezbede priuštivo stanovanje.

„Ljudima koji žive od srpskih plata, a treba im stan za život, neće biti lako“, ističe on dodajući da je ipak teško prognozirati šta će se desiti, jer kao što su došli, ti Rusi mogu i da se vrate, a može ih doći još i više ako se situacija u Ukrajini bude i dalje zaoštravala.

Dejan Šoškić, profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu, ipak ne očekuje dalji dolazak ljudi iz Rusije i Ukrajine, a takođe smatra da bi od polovine sledeće godine i inflacija mogla početi da pada.

„Ne verujem da će priliv stanovništva iz Rusije biti trajan. Osim toga već vidimo posustajanje ekonomije što će uticati na tražnju za nekretninama. Takođe se u drugom polugodištu može očekivati i smanjenje inflacije. Čini se da su već sada cene nekretnina iznad ravnotežnog nivoa i moglo bi do kraja sledeće godine doći do njihove korekcije na dole“, ocenjuje Šoškić.
On ističe i da je uočljiv pad građevinske industrije u trećem kvartalu što je signal usporavanja ekonomske aktivnosti, a „s obzirom na očekivanu recesiju u Evropi teško da i mi možemo biti izuzeti“.

Jasna Atanasijević, profesorka na PMF-u u Novom Sadu, ističe da je u prethodnom periodu došlo po svoj prilici, do pada tražnje za nepokretnostima, jer već tri tromesečja za redom vidimo pad broja stambenih kredita.
„Međutim, pad ponude je očigledno bio još značajniji od pada tražnje što je rezultiralo u porastu cena. U narednom periodu se može očekivati da ponuda nastavi da se smanjuje na šta ukazuje i sve manje izdatih građevinskih dozvola. Ovo poslednje je posledica poskupljenja finansiranja, odnosno porasta kamatnih stopa u prethodnim mesecima.
Smanjenje ponude, samo po sebi, gura cene naviše“, objašnjava ona.

Kretanje cena nekretnina odrediće tražnja.
„Jedan scenario je da ona nastavi da pada, zbog sve veće neizvesnosti, rasta troškova života te pada realnog dohotka i poskupljenja novih kredita.
Ovako nešto se, po svoj prilici, već dogodilo na nekim od tržišta Zapadne Evrope o čemu uveliko čitamo u vestima.

Međutim, specifičan razvoj na tržištu Srbije, pre svega u segmentu stambenih nepokretnosti je u tome što imamo značajan priliv stanovnika iz Rusije i Ukrajine. Kada budemo imali informaciju o njihovim odlukama u pogledu nastanjivanja u Srbiji i kupovini nepokretnosti u narednom periodu, videćemo kako će se konačno kretati cene“, zaključuje Atanasijević.