„Plate male, a stanovi skupi“: Da li malo kreditiranih stanova nužno znači da ima puno keš kupaca?

Ukupna vrednost prometa na tržištu nepokrentosti u prvoj polovini godine iznosila je 3,4 milijarde evra, dok je najveći deo tog novca investiran u stanove, oko 1,8 milijardi evra i udelom od 54 odsto ukupno prometovane vrednosti.

Kako su naveli iz RGZ, u istom periodu došlo je i do nastavka umerenog rasta cena stanova, sa godišnjom stopom rasta od 4,68 odsto.

Iz RGZ navode da je u prvoj polovini ove godine zabeležen oporavak kupovine nepokretnosti uz korišćenje kredita u odnosu na prethodnu godinu, iako je u svega 20 odsto ugovora o kupovini stanova zabeleženo kreditno plaćanje, dok je taj procenat prošle godine bio 18 odsto.

Ovlašćeni procenitelj nekretnina Nikola Seneši za Danas tvrdi da bi taj procenat trebalo da bude značajno veći.

„Prodaje se manje stanova preko kredita od onoga što je normalno na jednom ovakvom tržištu. Bilo bi normalno da vrednost hipotekarnog tržišta godišnje bude između 3,5 i četiri odsto BDP-a, a naša je daleko manja“, ukazuje on.

Naš sagovornik upozorava da je, pre svega, sistem kako RGZ izveštava pogrešan i da često dovodi ljude na pogrešne zaključke.

„Prvo zato što izveštavaju sve na nivou države, pa tek ispod toga na nivou pojedinih gradova, čime pokušavaju da sakriju da Beograd i u broju transakcija i u vrednosti drastično pada. Takođe, pokušavaju da izostave pitanje inflatornog poremećaja, ne uključuju inflaciju u transakcije, pa ako kažu da je cena ista, ona je zapravo pala pet ili šest odsto u odnosu na prošlu godinu“, objašnjava Seneši.

On upozorava i da RGZ nema sve informacije o tome da li se neki stan finansira od strane banke ili ne.

„Postoji značajna broj stanova koje kupuju kompanije, koje su finansirane od strane banaka, a to RGZ ne mora da zna. Oni mogu da znaju samo kada je pitanje da li se upisuje hipoteka ili ne, upravo zato RGZ nije pozvan da bude taj koji će da kaže koliki se broj stanova finansira od strane banaka“, tvrdi naš sagovornik.

On naglašava da precenjujemo značaj keš kupaca.

„Od onoga što mi vidimo da RGZ smatra prodatim stanovima, ima dosta stanova koji su kompenzaciono dati vlasnicima parcela na kojima se gradi, a ima dosta i onih koji su kompezaciono prebačeni na izvođače radova“, objašnjava on.

Seneši dodaje da na te i druge kompenzacije ide više stanova nego što ide preko banaka.

„Imate stanove koji su poklonjeni, zatim one koji su nasleđeni, to sve RGZ vodi kao kupovinu. Imate stanove i koji su dati stanarima po suinvestitorskim ugovorima. Zatim, stanovi se prave na parcelama gde se oko 20 ili 30 odsto njih daje u kompenzaciju vlasnicima koji su imali te placeve“, ukazuje on.

Ipak, neosporno je, kaže, da je bilo keš kupaca i da ljudi i dalje kupuju stanove za keš, ali ta tendencija se drastično smanjuje.

„Tu ima i elemenata ne baš legalnog novca i toga što su kod nas često nekretnine korišćene kao neki oblik polukoruptivnog davanja. Uz sve to mi nismo baš toliko bogata zemlja, ni atraktivna, da bi se toliko kupovalo za keš“, smatra Seneši.

On podseća i da postoji i veliki broj objekata po Srbiji koji nemaju upotrebnu dozvolu.

„Tako imamo i ogroman broj zgrada koje nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nalaze se u procesu legalizacije ili slično, a sve te stanove banka ne finansira, a RGZ ih registruje kao transakcije“, ukazuje Seneši.

Ti stanovi, prema njegovim rečima, nisu spremni da budu trgovani.

„To će, nakon tragedije u Novom Sadu, dovesti do pitanja koliko stambenih objekata nema upotrebnu dozvolu. Jer kada bi svi imali, bilo bi mnogo više finansiranja na kredit, ali banka neće da finansira objekat koji nije uknjižen“, naglašva Seneši.

Zašto nema dovoljno kredita za kupovinu stanova?

Seneši to objašnava time da su banke relativno rigidne u odobravanju stambenih krdita.

„Banke zahtevaju da ljudi dugo rade, ne odobravaju kredite mladima ili starima, zahtevaju neki minimum plate…“, pojašnjava on.

Naš sagovornik podseća da postoji i uredba Narodne banke Srbije (NBS), kojom je ograničena maksimalna kamatna stopa, ali i da se sada donosi Zakono o zaštiti korisnika finansijskih usluga, koji će, prema njegovom mišljenju, dodatno otežati odobravanje hipotekarnih kredita.

„Uslovi za te kredite kod nas nisu toliko dobri, ali ni to ne bi smetalo da cene stanova nisu tolike i veštački održavane na tako visokom nivou“, smatra on.

Drugi razlog zašto se stanovi malo kupuju na kredit, jeste, kako tvrdi, to što cena i struktura stanova ne odgovaraju onima koji ih kupuju na kredit.

„Na kredit stanove uglavnom kupuju mladi ljudi sa prosečnom platom od oko 1.000 evra, što znači u jednoj porodici primanja iznose oko 2.000 evra. Dakle oni mogu do 500 ili 600 evra da odvoje za kupovinu stana. Za taj iznos u Srbiji, uz neko normalno ušteđeno učešće, može da se kupi stan koji košta od 120 do 150 hiljada evra. Ako se pojave ti stanovi od 50 do 55 kvadrata u delovima gde postoje vrtići, dobre škole… u tom slučaju će hipotekarni krediti početi da rastu. To naša srednja klasa može da kupi“, smatra Seneši.

On zaključuje da nema dovoljno hipotekarnih kredita „jer su nam plate male, a stanovi skupi“.

Takođe, kao još jedan razlog on ukazuje na to da banke masovno finansiraju državu za „Ekspo 2027“.

„Banke imaju državu kao najboljeg klijenta. Kada finansirate državu, ne ostaje previše novca da se finansira i stanovništvo“, upozorava on.

Seneši zaključuje da će do promene doći samo padom cena, odnosno izgradnjom objekata koji će pratiti potražnju i mogućnosti kupaca.

Tržište vezanih transakcija – iz jednog kredita nekoliko stanova za keš

Procenitelj nekretnina Milić Đoković, takođe, smatra da kod nas ima jako malo keš kupovina.

„I oni koji kupuju stanove uz pomoć kredita, prodaju ga, pa kupuju novi za keš i tako u krug. I zato postoji ta fama da ima puno keš kupaca, a nema“, tvrdi on.

On objašnjava da se jedan kredit od 100.000 evra umnožava oko četiri i po puta i da se na kraju beleže tranakcije od 450.000 evra.

„Tu se vrte iste pare. Recimo, moj prodavac posle kupuje stan od nekog drugog, njegov prodavac je opet kupac za neki treći stan, mi smo tržište vezanih transakcija“, pojašnjava naš sagovornik.

Prema njegovim rečima, kod nas su 90 odsto prodavaca posle toga kupci.

„Realno se ne kupuju stanovi iz slamarice, nego neko uzme 100.000 iz kredita, on posle toga proda stan u Žarkovu, pa onda za keš kupuje stan u Mirijevu. Onaj ko je prodao stan u Mirijevu, pa kupio u Borči, on je opet keš kupac, pa onda taj iz Borče proda i kupi stan u Zrenjaninu i opet je keš kupac. Vrte se te iste prve pare iz kredita, malo je tu pravog keša“, pojašnjava naš sagovornik.

On podseća i da je prema istraživanju koje su radili još pre pandemije virusa korona, bilo optrilike između 10 i 15 odsto pravog keša, a ostalo su bile iste pare koje su se vrtele.

„Kredit otvara sve, keš kupaca u Srbiji je jako malo, istrošile su se pare“, naglašava Đoković.

On dodaje da se i kompenzacija računa kao keš.

„Ja tebi isporučim beton, ti meni daš stan kao robu, ja to prodam na tržištu i to se računa kao keš. To je pogrešna postavka, ali metodologija je takva.  Sve što nije kupljeno direktno iz kredita računa se kao keš“, ukazuje Đoković.

Totalno je pogrešna teza da se kod nas puno kupuje za keš, tvrdi on.

„Ja bih voleo da je tako, jer bi to značilo da smo mi bogato drutšvo, ali mi smo sve samo ne bogato društvo, nema tu keša“, zaključuje Đoković.