U nekretninama svakog meseca sumnjivo 100 miliona evra

Samo u junu ove godine u Srbiji je zaključen 14.121 kupoprodajni ugovor kojim je prometovano 15.448 nekretnina, a vrednost tih transakcija iznosila je 549,7 miliona evra.

U odnosu na isti period prošle godine, povećanje iznosi 16 odsto dok je u poređenju sa šestim mesecom 2019. rast uvećan za 46,5 procenata.

Karakteristika ovogodišnjeg prometa u junu je da se beleži rast transakcija sa zemljištem, koje su u odnosu na 2019. više nego udvostručene – 5.613 ugovora i to uglavnom gradskog građevinskog, dok su ostale kategorije, poljoprivredno, industrijsko ili šume ostale na nivou proseka iz prethodnog perioda.

Istovremeno, zabeležen je promet 3.729 objekata i 6.106 posebnih delova objekata (stanovi, lokali, garaže u zgradama za kolektivno stanovanje).

Ovaj jun više je nego inače karakterističan po količini gotovog novca koji je cirkulisao u kupoprodajnim ugovorima, čak 85 odsto realizovanog prometa, dok su kreditni kupci činili svega 15 odsto ukupnih transakcija.

Naravno, podrazumeva se da u keš kupce spadaju oni koji cenu veću od 10.000 ili 15.000 evra plaćaju sa računa u banci.

U najvećem broju slučajeva, taj novac potiče od jedne prodate veće nekretnine, što u nizu generiše najmanje pet do šest novih ugovora. Koliko tačno, ne zna se jer dubinsku analizu tržišta nekretnina niko nije uradio.

Vojkan Glavinić, konsultant u tom sektoru, kaže za Danas da postoji više legalnih izvora za gotovinske transakcije.

Jedan od njih je devizna štednja koja se u Srbiji ne smanjuje, a kako prošle godine nije moglo da se putuje, kamate su niske, ulaganje u biznis nije sigurno, kao ni u berzanske transakcije i jedini način da svoj kapital oplode, ljudi vide u nekretninama u koje ulažu ne da bi u njima živeli, nego radi rentiranja.

Takođe, ozbiljan broj kupaca čine stranci, najviše iz Crne Gore i Republike Srpske, koji to vide ili kao investiciju ili kupuju jer im deca studiraju u Srbiji.

Oni i ne mogu drugačije do za keš, jer ako uzimaju kredit to je u njihovim matičnim zemljama i ovde se ne evidentira. Takođe, u legalnu kategoriju kupaca skupih objekata spadaju i sportisti, što je takođe legalni izvor.

– Između 20 i 30 odsto gotovinskog prometa nije razjašnjeno i tu postoji ozbiljna sumnja da novac potiče iz sivih tokova kapitala. Zvanično bi svaka transakcija veća od 15.000 evra morala da bude ispitana i prijavljena, ali koliko znam to se ne čini, ljudi aktiviraju neke svoje depozite, a postoji velika sumnja da potiču sa crnog tržišta. To je neverovatna količina novca, neka je i samo petina sporna, već govorimo o preko 100 miliona evra na mesečnom nivou i plašim se da u našem slučaju iz te kategorije dolazi nešto što podiže očekivanja na tržištu – kaže Glavinić

On potvrđuje da rast cena nekretnina predstavlja globalni trend jer su vodeće ekonomije zbog pandemije „upumpale“ velike količine novca privredi i stanovništvu, što je pokrenulo inflaciju.

– U Americi i Evropskoj uniji postoji ozbiljna količina keša na računima slobodnim za investiranje i ljudi beže u nekretnine što je prirodno, da bi se zaštitio kapital. Ono što nije normalno u Srbiji je da imamo cene nekretnina na nivou Beča pa čak i više. Investiciono, to nema nikakvog opravdanja, nema ni kada gledate demografiju Srbije. Za koga se kupuju stanovi i ostale nekretnine? „Real estate“ nije biznis koji se posmatra na godinu-dve ili pet, nego na 15 i 20. To znači da se previše gradi. A nije promet nekretnina način da se operu pare, one se peru kroz izgradnju – objašnjava Glavinić i naglašava da nije u celoj Srbiji ista situacija i da se rast tržišta i cena dešava pre svega u Beogradu, Novom Sadu i nekolicini većih gradova.

On upozorava da su nerealna očekivanja investitora koji ulažu u nekretnine da bi ih rentirali. Već je očit problem lokala sa ulice koji ne generišu dovoljan promet koji bi opravdao visoke cene zakupa, opada i potražnja za kancelarijskim prostorom jer su kompanije počele da se oslanjaju sve više na rad od kuće, pa generalno opada trend rasta na tržištu poslovnog prostora.

– Kod stanova je suprotno, oni idu naviše, ali se plašim da je to balon koji će se održavati sve do trenutka kada prvi investitori ne požele da prodaju svoje nekretnine po ceni po kojoj su ih kupili, a to neće moći. E tada će nastati panika kod investitora, ali je sada nemoguće predvideti da li će „stampedo“ nastati za godinu ili pet. Već sada su na atraktivnim lokacijama u Beogradu, pre svega u staroj gradnji počele blago da padaju cene, što je logično jer ima previše u ponudi. Utiče i to što centar grada polako postaje nepodnošljiv za život, jer nedostaju parkinzi i ostala infrastruktura – ističe naš sagovornik.

Aleksandra Kon, stručnjakinja u sektoru nekretnina, objašnjava da je globalni trend rasta cena i širenja tržišta pod motoom „sve što kupim danas biće jeftinije nego sutra“, kod nas pokrenuo „Beograd na vodi“ kao i grupa zaista posebnih, luksuznih stanova, a to je lančano podiglo cene i skromnijih građevina na ostalim lokacijama.

Ističe da iako u „Beogradu na vodi“ ljudi najčešće kupuju stanove kako bi ih rentirali, pa i visoke cene održavanja potpuno novih objekata računaju da prevale na zakupce, nije izvesno kako će tržište tu računicu da podnese. I ona procenjuje da bi mogle uskoro da padnu cene što bi bilo dobro jer bi nekretnine postale pristupačnije onima kojima su potrebne za stanovanje a koji su sada u najnepovoljnijem položaju.

Sumnjivi kapital diktira tržište nekretnina
– Na tržištu nekretnina mnogo toga zavisi od strukture 20 do 30 odsto sumnjivih para. Ukoliko počnu neke stvarne poreske kontrole, što će zbog pritisaka spolja država morati da radi, nastaće problemi sa onima koji su želeli na taj način da plasiraju novac, ali će istovremeno oni izgubiti interes da preko tog biznisa operu pare i cene će početi da padaju – kaže Vojkan Glavinić.

Trećina stanova kupuje se iz kredita
Posebni delovi objekata u koje spadaju stanovi, garaže ili poslovni prostor u zgradama, češće se prodaju iz kredita nego ostale vrste nekretnina. U junu je udeo kreditnih kupaca u toj kategoriji prometa bio oko 30 odsto, a kada su samo stanovi u pitanju, taj udeo je iznosio 34 procenta, potvrđuje analiza Republičkog geodetskog zavoda. Podaci pokazuju da je najveći procenat kredita u stanove plasiran u Beogradu, 38 odsto, gde je inače i najveća kupovna moć građana, zatim u Vojvodini 36 odsto, Šumadiji i Zapadnoj Srbiji a najmanje na jugu i istoku zemlje, svega 26 odsto.