Za depozit i dodatne troškove više od 10.000 evra

Podnošenje zahteva za dobijanje kredita, čija procedura traje u proseku oko 45 dana, podrazumeva i pribavljanje obimne dokumentacije – potrebno je dvadesetak dokumenata od kojih većina mora da bude overena kod nadležnih državnih institucija što iziskuje dodatne troškove. Uz zahtev za kredit neophodno je priložiti i dokaze o zaposlenju, prebivalištu, visini zarade, ugovoru sa poslodavcem… Takođe, zavisno od toga gde je zajmotražilac zaposlen, banka može da traži i dodatnu dokumentaciju o poslovanju firme i izmirenju poreskih obaveza prema državi. Često se prilikom kupovine angažuje agencija za promet nekretninama čiji se troškovi kreću oko tri odsto vrednosti nekretnine i u konkretnom slučaju iznose oko 2.000 evra. Na listi obaveznih dokumenata nalazi se i mišljenje ovlašćenog procenitelja čije usluge koštaju zmeđu 10.000 i 12.000 dinara. Vlasnički list je dokument koji će biti neophodan u nekoliko navrata tokom podnošenja zahteva i odobravanja subvencionisanog stambenog kredita (procenjuje se da će za to biti potrošeno oko 3.000 dinara).

Kad je reč o predugovoru o kupovini koji kupac i prodavac sklapaju pri „kaparisanju“ nekretnine overa tog dokumenta koja se tarifira u zavisnosti od vrednosti nekretnine, ide na teret kupca (za vrednost prosečnog stana u Beogradu, overa predugovora tarifira se sa 10.000 do 20.000 dinara). Važno je takođe naglasiti da se predugovorom definišu rokovi za određene aktivnosti, pre svega rok plaćanja. Ukoliko se desi da rokovi budu probijeni, što je čest slučaj, neophodno je sastaviti aneks ugovora, čija overa donosi oko 2.000 dinara dodatnih troškova. Zbog toga je važno da se predugovorom, sa prodavcem nekretnine, definišu što realniji rokovi kako bi se izbegli troškovi overe aneksa ugovora. Uz pretpostavku da korisnik stambenog kredita kao sredstvo obezbeđenja koristi hipoteku na nekretninu koju kupuje, što je i najčešći slučaj u praksi, neophodno je na ime naknade za upis hipoteke (za prosečan stan u Beogradu) izdvojiti još oko 20.000 dinara. Kruna odnosa kupca i prodavca jeste ugovor o prodaji nekretnine za čiju se overu plaća određena naknada – visina tog troška zavisi od vrednosti nekretnine. Subvencionisani stambeni krediti, ali i većina komercijalnih stambenih kredita podrazumeva da kredit bude osiguran u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje kredita (NKOSK). U ovom slučaju kupac je dužan da plati naknadu u korist NKOSK-a, koja iznosi 30 evra i premiju osiguranja kredita, koja za stan vrednosti oko 70.000 evra iznosi 1.250 evra. Osim premije osiguranja kredita, korisnik kredita je dužan da uplati i premiju osiguranja nekretnine kod nekog od licenciranih osiguravajućih društava – reč je o trošku od oko 5.000 dinara.

Na kraju iscrpljujućeg procesa pribavljanja i overe dokumenata, sklapanja ugovora i formalnog odobravanja kredita dolazi dan isplate kredita a novac se uplaćuje na račun prodavca nekretnine. Međutim, čak ni ovaj deo procedure odobravanja kredita neće proći bez dodatnih troškova po korisnika s obzirom na to da poslovna banka naplaćuje naknadu za obradu zahteva kredita, koja iznosi oko 0,5 odsto. To praktično znači da će korisnika kredita, u visini od 70.000 evra, to koštati oko 350 evra, ukoliko je reč o komercijalnom stambenom kreditu, odnosno, nešto manje od 300 evra, ukoliko je reč o subvencionisanom stambenom kreditu. Nakon odobravanja stambenog kredita, tokom perioda otplate, pojavljuju se troškovi o kojima se retko govori – reč je pre svega o troškovima koji se odnose na mišljenje procenitelja i osiguranje nekretnine.Troškovi mišljenja procenitelja se plaćaju na trogodišnjem nivou i rezultat su zahteva poslovnih banaka da se u ovom periodu vrši ponovna procena vrednosti nekretnine. Zbirni troškovi procenitelja u periodu otplate stambenog kredita odobrenog na 30 godina su oko 1.000 evra dok za osiguranje treba izdvojiti od 40 do 50 evra godišnje, što u zbirnom iznosu, za stambeni kredit odobren na 30 godina, iznosi između 1.200 i 1.500 evra.

Zamke kursnih razlika

Korisnik stambenog kredita mora da se suoči sa još jednim izdatkom – reč je o kursnoj razlici. Naime, kupac sa prodavcem ugovara cenu nekretnine u evrima i prodavac očekuje dinarski iznos od koga će moći da kupi odgovarajući iznos strane valute. Međutim, poslovna banka isplaćuje stambeni kredit u dinarima po srednjem kursu, što korisnika kredita dovodi u situaciju da prodavcu mora nadoknaditi razliku između srednjeg i prodajnog kursa evra. To nije zanemarljiv trošak jer na stambeni kredit od 70.000 evra treba platiti oko 1.100 evra.